（2016）辽1403民初1017号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-11-23
案件名称
北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司与宋鸿滨物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
葫芦岛市龙港区人民法院
所属地区
葫芦岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司,宋鸿滨
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第八十条，第八十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款
全文
葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽1403民初1017号原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司。住所地葫芦岛市龙港区。法定代表人张利亚，该公司总经理。委托代理人杨月，女，住葫芦岛市连山区。被告宋鸿滨，男，住葫芦岛市龙港区。委托代理人田莉（被告之妻），女，住葫芦岛市龙港区。原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司诉被告宋鸿滨物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司的委托代理人杨月、被告宋鸿滨及其委托代理人田莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告于2011年购买葫芦岛市龙港区首创象墅住宅小区16-X楼2单元XXX房间，建筑面积XXX.74平方米。2010年我公司与开发商签订了《前期物业服务合同》。合同约定物业服务费标准每月每平方米1.2元，被告每月物业费为128.08元。但被告拖欠我公司2012年6月3日至2015年12月31日期间的物业费及电梯费7238.04元，违约金10000.00元。期间虽多次向被告催缴，但被告一直置之不理。基于以上事实，向法院提起诉讼，请求判令被告支付2012年6月3日至2015年12月31日期间的物业费及电梯费7238.04元，违约金10000.00元，诉讼费由被告负担。被告宋鸿滨辩称，2011年我购买首创16-6-X-XXX室楼房，因我是残疾人，社区邻居照顾，在一楼开超市维持生计，在装修期间已办好营业执照与卫生许可，进货都在同时进行着，可就在正式营业搬家时，物业给停水停电阻止开超市，至今有货底，物业应返还我装修保证金，多次索要无果，物业有底案尚未签字。窗户阳台漏风漏雨多次保修无果，也有货物被淹造成损失。因当时身体原因无精力与物业纠缠，只有以不交物业费来保证我作为业主的一点点权利和尊严。2012年开始以做手工活为生，但物业还是处处为难，不让送货的进出，要求办卡也花了不少钱，但还是为难，连亲戚朋友都不让进。物业服务不好，我打出租车都不让进大门。2014年7月，物业开始给我家停水，多次与其联系都不予理睬。现在物业先行诉讼，既然我买了房子，我们知道该负担什么，就是多少物业费，得让我们业主觉得值。以上事实和理由均属实，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年6月1日，原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司与开发商葫芦岛首创投资发展有限公司签订物业服务合同，合同约定管理期限为本合同生效时起至业主大会选聘物业企业并且业主委员会代表全体业主与物业企业签订的物业服务合同生效时止。物业费由业主按其拥有的建筑面积多层1.20元/月/平方米、高层1.20元/月/平方米交纳。被告宋鸿滨所拥有的位于首创象墅小区16号楼X单元XXX室楼房，面积XXX.74平方米。因被告宋鸿滨从2012年6月3日后未缴纳物业费，原告诉至法院，请求依法判令被告给付2012年6月3日至2015年12月31日所欠缴物业管理费5499.24元，电梯费1738.80元，违约金10000.00元，共计17238.04元，被告承担诉讼费用。另查明，被告购房后，准备开超市，办理了营业执照，同时也进了货物。原告以被告购买房屋为住宅并非商业用房为由拒绝被告开业。被告以其窗户漏水为由找过原告，未得到解决。以上事实有双方当事人陈述、物业服务合同、催缴通知单、营业执照、照片等证据载卷，经质证，予以认定。本院认为，首先，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。原告作为物业公司，依据物业服务合同对小区进行了物业管理，被告作为小区业主即物业管理服务受益人应按照合同约定支付物业管费，因此原告有权要求被告支付欠交物业管理费；虽然被告辩解称原告阻止其开超市，但不能构成不交纳物业费的合法理由。如确实造成损失，与本案也不是同一法律关系。对于被告家漏水的问题，原告在服务过程中存在不到位之处，因此对于被告拖欠的物业费应当承担过错责任。根据本案的具体情况，被告应支付80%，即5499.24×80%，为4399.39元。第二，关于原告主张滞纳金问题，这种滞纳金其实就是约定的逾期付款违约金，对此原告未提供证据证明因被告欠费给原告造成额外重大损失。在实践中，在物业服务不达标的情况下，如果没有给业主造成额外重大损失，物业公司承担的违约责任是相当有限的，多数情况采取补救措施即可，如果仅因逾期付款本身让业主承担违约金，合同主体相似违约行为的责任承担将显著失衡，有违公平原则。目前由于相关制度的缺失，确实给业主主张权利造成许多障碍，欠费往往成了表达对物业服务不满的唯一途径，如果因此确定违约金，非常容易导致矛盾升级。欠费问题的最终解决，是要靠制度的完善和观念的转变，主要应着力于物业服务水准的提高和多做欠费业主的思想工作来解决问题，单靠违约金等严厉的惩罚方式并不能从根本上解决问题。因此对原告要求被告给付滞纳金的请求不予支持。第三、原告主张被告支付电梯费问题，被告系残疾人，住在一楼，不需要使用电梯，原告提供的合同当中对电梯费的问题没有约定，从本案的具体情况及公平原则，对原告的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十条，八十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条之规定，判决如下：一、被告宋鸿滨于本判决生效后十日内向原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司交纳2012年6月3日至2015年12月31日物业服务费5499.24元的80%，即4399.39元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费230.00元，由被告宋鸿滨承担58.70元，原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司承担171.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院审 判 长 刘庚伟人民陪审员 刘 洋人民陪审员 段静涛二〇一六年十月二十日书 记 员 王 擎 来源：百度“”