（2016）粤1882民初406号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-11-21
案件名称
朱国荣、袁立新等与曾庆勋房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
连州市人民法院
所属地区
连州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱国荣,袁立新,曾庆勋
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1882民初406号原告：朱国荣，男，1956年10月6日出生，汉族，连州市人，原住，现住。原告：袁立新，男，1967年1月4日出生，汉族，连州市人，原住，现住。委托代理人：王积长，广东北湖律师事务所律师。被告：曾庆勋，男，1969年6月19日出生，汉族，连州市人，住连州市。原告朱国荣、袁立新诉被告曾庆勋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱国荣、袁立新及其委托代理人王积长，被告曾庆勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱国荣、袁立新诉称，被告于2009年9月11日通过竞拍方式，拍得位于连州市清水镇圩坪村清水工商所房屋一幢，即是现在的连州市西岸镇清水圩坪一幢四层房屋。被告拍得该房屋后，于2009年10月9日、10日分别与原告袁立新、朱国荣签订《卖屋协议》，以总房款25.3万元价格转让给原告。被告将该房产以楼梯为中间为分两部分转让，一部分房产以12.3万元转让给袁立新，另一部分房产以13万元转让给朱国荣，约定两原告先支付5万元买房定金，待办理房产过户后再支付余款。原告袁立新于2009年10月9日、同年12月3日分别支付给被告5万元、1万元购房款，原告朱国荣于2009年10月10日、同年12月3日分别支付给被告5万元、1万元购房款。被告按照合同的约定于2009年10月份将该房屋交付给两原告使用，现仍然由两原告一直使用至今。两原告使用该房屋后，因还没有办理房产过户手续，就不断催促被告办理过户手续。被告由于其他原因一直未给两原告办理，其承认《卖房协议》一直有效，认为双方均应当按照协议履行各自的义务，被告于2010年10月10日、2013年10月10日向原告朱国荣出具《保证书》保证一定办理好过户手续，于2011年10月10日、2014年2月10日向原告袁立新出具《保证书》保证一定办理好过户手续。但至今，被告仍未按照约定为两原告办理过户手续。原告认为，被告的行为违反《合同法》的相关法律规定，被告应当尽履行的义务。据此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令被告将位于连州市西岸镇清水圩坪的一幢四层楼房（房产证号01××08）过户到原告名下，办理过户手续的全部费用由被告负担，并承担本案诉讼费用。为支持其诉讼主张，两原告提供证据如下：1、两原告及被告身份证复印件（证明原、被告诉讼主体适格）；2、拍卖成交确认书复印件（证明被告通过拍卖方式取得涉案房屋）；3、《卖屋协议》复印件（证明被告将涉案房屋转让给两原告）；4、收据复印件（证明两原告已支付购房款共12万元给被告）；5、保证书复印件（证明被告一直承认按《卖屋协议》约定已将涉案房屋转让给两原告，并保证会过户至两原告名下）；6、连州市房地产交易鉴证证明书、房地产权档案详细资料证明复印件（证明位于连州市西岸镇清水圩坪的一幢四屋房屋产权属于被告所有）；7、《购买房屋事实证明》2份复印件（证明两原告向被告购买取得涉案房屋，并先后于2009年12月1日、同月12日入住和被告违约经摧未办过户手续等）。经质证，被告对两原告所提供的上述证据无异议，本院予以确认。被告曾庆勋辩称，两原告支付定金当天，我就交了房屋钥匙给两原告，两原告就将房屋装修入住了。当时没有及时办理过户手续，是为了减少部分税收，5年后可以享受国家二手房转让减免税收的政策，所以一直拖着没有帮两原告过户。等到2015年，贵院查封我公司财产，连带查封了涉案房屋。我到贵院执行局咨询过，回复是如果法院判令我与两原告这个合同有效，到执行局处理的时候再一起处理。然后两原告将余款交到法院，法院再解封，然后再办理过户手续。被告曾庆勋无提供证据材料。本院为审理本案需要，调取本院执行资料如下：1、本院2015年10月8日作出的（2015）清连法执字第219-3号《执行裁定书》（证明该执行案在查封被执行人曾庆勋、梁志兰共十项房产及土地中，其中第八项为本案涉案房屋）；2、本院于2016年4月11日向曾庆勋的《问话笔录》（证明曾庆勋于2009年10月9日、10日分别以13万元、12.3万元的价格转让涉案房屋给朱国荣、袁立新，各已支付6万元并入住，但至今未将涉案房屋过户到朱国荣、袁立新名下。曾庆勋表示，朱国荣、袁立新尚欠其的购房款可由朱国荣、袁立新交到法院作其的执行标的款，其尽量协助朱国荣、袁立新办理房屋的相关产权手续）；3、本院于2016年4月11日向朱国荣、袁立新的《问话笔录》（证明签订协议后，曾庆勋就将涉案房屋交给朱国荣、袁立新使用，朱国荣、袁立新依约各支付订金5万元和另行各交办证费用1万元给曾庆勋，并多次催促办理房产权过户手续，但曾庆勋都以事务忙未去办理。要求双方履行协议，朱国荣、袁立新愿意将尚欠曾庆勋的购房款交到法院）；4、本院于2016年4月13日向邓家斌的《问话笔录》（证明申请执行人邓家斌对曾庆勋转让涉案房屋予朱国荣、袁立新的事实无异议，知道涉案房屋不能移送评估、拍卖，可由朱国荣、袁立新将尚欠曾庆勋的购房款7万元和6.3万元交到法院待后处理）。原告朱国荣、袁立新和被告曾庆勋对本院调取的以上资料无异议，本院予以确认。经审理查明，2009年9月11日，被告曾庆勋在清远市新世纪拍买有限公司举行的第27期拍买会上，以25万元的竞价取得连州市工商行政管理局所属位于西岸镇清水圩坪即原清水工商所房屋一幢的房地产权，该房屋为钢筋混凝土结构四层、用地面积252平方米、基底面积141.56平方米、总建筑面积644.51平方米。2009年10月9日、10日，被告曾庆勋将竞价取得的上述房屋以25.3万元总价款转让给原告袁立新、朱国荣共有，并双方为之签订《卖屋协议》，其中，1、被告曾庆勋为卖方与原告袁立新为买方签订的《卖屋协议》载明：现卖方有位于清水镇原工商所住宅楼一幢转让给买方，就有关事项达成以下协定：（1）按住宅楼的现状转让，靠清水管理区旁边（即靠桥头边）1-4层，楼梯作公用（即原工商所办公楼）。（2）卖方以一口价壹拾贰点叁万元成交，双方签定协议后，买方先支付五万元订金，卖方包买方办好土地证，房产权证的过户手续后，余款一次性付清（办理房屋证，过户手续一切费用由卖方负责）。（3）卖方另外一半幢楼在还没有卖出的情况下，买方必须协助卖方保管好，此楼定于2009年10月28日前交付给买方。（4）房屋在鉴定以协议后在2010年1月30日前办理好。2、被告曾庆勋为卖方与原告朱国荣为买方签订的《卖屋协议》载明：现卖方有位于清水镇原工商所住宅楼一幢转让给买方，就有关事项达成以下协定：（1）原清水工商所办公楼一半，按现状转让，不靠清水管理区旁那边（即靠西边空坪）1-4层，楼梯作公用。（2）卖方以一口价壹拾叁万元成交，双方签定协议后，买方先支付五万元订金，卖方包买方办好土地证，房产权证的过户手续后，余款一次性付清（办理房屋证，过户手续一切费用由卖方负责）。（3）此楼定于2009年10月28日前交付给买方。（4）双方在签定协议后在2010年1月30日前办理好房产权证。原告朱国荣、袁立新分别于签订《卖屋协议》当日各支付5万元予被告曾庆勋，被告曾庆勋依约在2009年10月28日前将涉案房屋分别交付原告朱国荣、袁立新，两原告作简易装修后，先后于同年12月1日、同月12日入住至今。2009年12月3日，被告曾庆勋以办证缺乏资金为由在原告朱国荣、袁立新处各取了1万元。因被告曾庆勋未在约定期限内为原告朱国荣、袁立新办理房地产权过户手续，经两原告催促，被告曾庆勋曾先后于2010年10月10日、2013年10月10日向原告朱国荣立下保证书，前者保证在2011年10月15日前办理好过户手续，后者再次保证在2015年5月25日前办理好过户手续，否则买方起诉到法院；于2011年10月10日、2014年2月10日向原告袁立新立下保证书，前者保证在2012年10月9日前办房产证过户给袁立新，后者再次保证在2015年6月15日前办理好过户手续。但被告曾庆勋在上述保证期间仍不履行办证义务。2015年10月8日，由于梁志兰、连南瑶族自治县友联房地产发展有限公司及本案被告曾庆勋未能履行（2015）清连法民二初字第166号民事调解书确定归还邓家斌借款的义务，导致本案涉案房屋因尚登记在本案被告曾庆勋名下而被本院作出的（2015）清连法执字第219-3号《执行裁定书》中受到查封（见查封被执行人曾庆勋、梁志兰共十项房产及土地中的第八项）。原告朱国荣、袁立新得知涉案房屋被查封后即向本院反映情况，本院于2016年4月11日、同月13日先后向朱国荣、袁立新、曾庆勋和邓家斌作了《问话笔录》，问话中，朱国荣、袁立新主张与曾庆勋均要履行协议义务，并表示愿意将尚欠曾庆勋的购房款交到法院，曾庆勋同意朱国荣、袁立新尚欠其的购房款可交到法院作其的执行标的款，其尽量协助朱国荣、袁立新办理房屋的相关产权手续。邓家斌对曾庆勋转让涉案房屋予朱国荣、袁立新的事实无异议，同意由朱国荣、袁立新将尚欠曾庆勋的购房款合计13.3万元交到法院处理。引起本诉后，原告朱国荣、袁立新在庭审中变更诉讼请求为：一、确认原告朱国荣、袁立新与被告曾庆勋签订的《卖屋协议》有效；二、原告朱国荣、袁立新在本判决生效之日将未支付被告曾庆勋的剩余价款合计13.3万元（其中，原告朱国荣未付款7万元、原告袁立新未付款6.3万元）交付法院供解除（2015）清连法执字第219-3号《执行裁定书》第八项即对连州市西岸镇清水圩坪的一幢四层房屋（房产证号：01××08）的查封，并由被告曾庆勋协助将上述涉案房屋过户到原告朱国荣、袁立新名下。本院认为，被告曾庆勋于2009年10月9日、10日分别与原告袁立新、朱国荣签订的《卖屋协议》是各合同当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，原告袁立新、朱国荣据此主张确认该合同有效的理由充分，本院予以采纳。关于原告朱国荣、袁立新变更诉求其在本判决生效之日将未支付被告曾庆勋的剩余价款合计13.3万元交付法院供解除（2015）清连法执字第219-3号《执行裁定书》第八项即连州市西岸镇清水圩坪的一幢四屋房屋（房产证号：01××08）的查封，并由被告曾庆勋协助将上述涉案房屋过户到其两原告名下的主张应否得到支持的问题。经查，一、原告袁立新、朱国荣早在2009年10月9日、10日就与被告曾庆勋签订了上述涉案房屋的书面买卖合同；二、本院依据2015年10月8日作出的（2015）清连法执字第219-3号《执行裁定书》主文第八项才查封了上述涉案房屋，而原告袁立新、朱国荣早在2009年12月1日、12日就入住了该涉案房屋，已合法占有了该不动产；三、原告朱国荣、袁立新已按照约定期限和被告曾庆勋的要求支付了部分涉案房屋价款，且自愿主张先行将剩余价款合计13.3万元交付法院供执行解除涉案房屋的查封；四、根据《卖屋协议》的相关约定和被告曾庆勋分别向原告朱国荣、袁立新所立下的保证书证实，该涉案房屋至今未办理过户登记到原告朱国荣、袁立新的名下是被告曾庆勋自身违约原因所致。鉴于综上情形，且原告朱国荣、袁立新的合法权利能够排除对涉案房屋的执行。因此，原告朱国荣、袁立新在庭审中变更的第二项请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：确认原告朱国荣、袁立新与被告曾庆勋分别于2009年10月9日、10日签订的《卖屋协议》有效；二、原告朱国荣、袁立新在本判决生效之日将未支付被告曾庆勋的剩余价款合计13.3万元（其中，原告朱国荣未付款7万元、原告袁立新未付款6.3万元）交付法院供解除（2015）清连法执字第219-3号《执行裁定书》第八项即对连州市西岸镇清水圩坪的一幢四层房屋（房产证号：01××08）的查封，并由被告曾庆勋协助将上述涉案房屋过户到原告朱国荣、袁立新名下。本案受理费5095元、由被告曾庆勋负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长 颜少文人民陪审员 ＸＸＸ人民陪审员 陈斯静二〇一六年十月二十日书 记 员 廖妍妍附本案相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 百度搜索“”