（2016）闽09民终901号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-31
案件名称
宁德市蕉城区鸿福豪门小区业主委员会与福州万安物业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省宁德市中级人民法院
所属地区
福建省宁德市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福州万安物业有限公司,宁德市蕉城区鸿福豪门小区业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽09民终901号上诉人（原审被告）：福州万安物业有限公司，住所地福建省福州市仓山区仓前街道石岩路33号欣隆盛花园（二区）B地块B3号楼二层。法定代表人：黄剑武，董事长。委托诉讼代理人：王友光，福建求实律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：宁德市蕉城区鸿福豪门小区业主委员会，住所地福建省宁德市蕉城区站前路30号鸿福豪门小区。负责人：叶明建，主任。委托诉讼代理人：冯从福，福建泰和律师事务所执业律师。上诉人福州万安物业有限公司（以下简称万安公司）因与被上诉人宁德市蕉城区鸿福豪门小区业主委员会（以下简称鸿福业委会）物业服务合同纠纷一案，不服宁德市蕉城区人民法院（2015）蕉民初字第4543号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人万安公司的委托诉讼代理人王友光，被上诉人鸿福业委会的委托诉讼代理人冯从福及负责人叶明建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人万安公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院送达程序违法。一审法院以邮寄一次无人签收后即采取公告送达显然错误。上诉人的东侨分公司作为房地产开发公司指定的前期物业服务企业，一审法院可采取直接送达或转交送达以及委托送达方式送达应诉材料。二、鸿福业委会的成立不合法，业委会八名成员中有成员不是小区业主。三、一审法院未认真审查《物业移交协议书》约定的履行顺序。该协议第2项的内容为符合交接三方约定，要待三方另行协商签订补充协议后交接条件才能成立。四、上诉人作为物业服务企业，对地下车库不拥有所有权，也没有合同或法律依据对地下车库进行管理、处分乃至收益。事实上，建设单位未向上诉人移交过地下车库的管理权。一审法院判决上诉人移交既不属于上诉人亦不属于被上诉人的地下车库显然错误。被上诉人鸿福业委会辩称：一、一审送达程序合法。一审用邮政快递送达应诉材料至上诉人工商登记的住所地。二审庭审中上诉人亦确认一审邮寄地址系其住所地。一审因无法邮寄送达遂采用公告送达。二、被上诉人主体适格。鸿福业委会系业主大会依法选举成立，已在镇政府备案，符合法律规定。至于上诉人所称未看到业委会成立相关资料及个别成员不是业主的问题，这是业委会内部问题，与本案无关。三、一审认定事实清楚，适用法律正确。1、《物业移交协议书》系上诉人原因无法履行。上诉人与被上诉人已协议解除合同，且已停止物业服务。上诉人拒绝移交物业管理资料并非法控制物业管理用房、配电室、水泵房等业主共有房屋和公共设施已构成侵权。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。所以，一审判决正确。2、交房以来业主未使用地下车库，上诉人未对车库进行管理。但地下车库属于人防设施，应为业主共有。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审原告鸿福业委会向一审法院起诉请求：1、被告移交物业服务用房和地下车库、配电室、水泵房等相关设施、场所；2、被告移交物业管理资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、适用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；业主已交给被告的物业费收支余清单、代收的垃圾清理费、装修押金以及应当归全体业主所有的公共收益等相关物业管理收费账目。一审法院认定事实：福州万安物业有限公司东侨分公司（以下简称万安公司东侨分公司）系万安公司设立的分支机构。鸿福豪门小区业主与万安公司东侨分公司于2014年1月1日签订《前期物业服务合同》，双方约定：由万安公司东侨分公司为鸿福豪门小区业主提供物业服务；《前期物业服务合同》自双方签署后生效，至鸿福业委会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。万安公司东侨分公司、鸿福业委会与宁德市君和物业管理有限公司于2015年8月10日签订《物业移交协议书》，三方约定：《物业移交协议书》签订后，万安公司东侨分公司三日内向鸿福业委会、宁德市君和物业管理有限公司移交共建的所有水、电表及过户相关手续，鸿福豪门小区全部电梯及维保、五方对讲事项，5#楼一层通讯设备房；截至2015年7月31日止鸿福豪门小区业主共欠万安公司东侨分公司的物业费及水电公摊费等收取工作，万安公司东侨分公司前期管理所投资的费用结算，物业用房、设施设备，其他资料文件及按相关规定需移交的内容，待三方协商一致后再签订补充协议进行交接。一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：”物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”本案中，万安公司东侨分公司与鸿福业委会、宁德市君和物业管理有限公司签订《物业移交协议书》，表明其与鸿福豪门小区业主签订的《前期物业服务合同》已经终止，故万安公司东侨分公司应当退出物业服务区域、移交物业用房、相关设施以及物业服务所必须的相关资料。由于万安公司东侨分公司系万安公司设立的分支机构，不具备法人资格，其民事责任应由万安公司承担，故原告鸿福业委会诉请被告万安公司移交物业用房、地下车库、配电室、水泵房等物业共用部位、共用设施以及相关的物业管理资料，于法有据，予以支持。被告万安公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第二十九条、第三十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，判决如下：一、被告福州万安物业有限公司应于本判决生效之日向原告宁德市蕉城区鸿福豪门小区业主委员会移交物业服务用房以及地下车库、配电室、水泵房等物业共用部位、共用设施。二、被告福州万安物业有限公司应于本判决生效之日向原告宁德市蕉城区鸿福豪门小区业主委员会移交物业管理资料，包括：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业服务收费等账目资料。二审查明，双方当事人对原判认定的事实无异议，本院予以确认。本院认为，双方当事人对终止《前期物业服务合同》无异议。依照物业相关法律规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会有权请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。由于双方的物业服务关系已终止，被上诉人请求上诉人移交物业服务用房及配电室、水泵房等物业相关设施以及物业管理资料符合法律规定，一审法院判决上诉人移交并无不当。上诉人主张其已就配电室、水泵房进行了移交，但其提供之证据尚不足以证实。上诉人对此上诉无理，本院不予支持。《前期物业服务合同》未明确上诉人物业服务管理范围包括地下车库，上诉人与被上诉人均陈述上诉人未对地下车库进行管理。原审原告鸿福业委会诉请原审被告万安公司移交地下车库依据尚不足，一审判决上诉人移交地下车库亦依据不足，对此本院予以纠正。上诉人二审庭审中确认一审邮寄应诉材料地址”福州市仓山区仓前街道石岩路33号欣隆盛花园（二区）B地块B3号楼二层”系其住所地，故一审法院因上述地址无人签收遂公告送达并无不当。上诉人对此上诉无理，本院不予支持。原审原告一审提供的业主委员会备案证明上盖有蕉城区城南镇人民政府公章，鸿福业委会成立及内部人员组成是否合法系行政机关审查范围，本院不予审查。综上所述，上诉人关于地下车库的上诉本院予以支持，并据此改判。上诉人其余上诉不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二规定，判决如下：一、维持宁德市蕉城区人民法院（2015）蕉民初字第4543号民事判决第二项；二、变更宁德市蕉城区人民法院（2015）蕉民初字第4543号民事判决第一项为：上诉人福州万安物业有限公司应于本判决生效之日向被上诉人宁德市蕉城区鸿福豪门小区业主委员会移交物业服务用房以及配电室、水泵房等物业共用部位、共用设施；三、驳回被上诉人宁德市蕉城区鸿福豪门小区业主委员会原审其他诉讼请求。二审案件受理费100元，由上诉人福州万安物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈鸣鸣审 判 员 林 斌代理审判员 吴惠玲二〇一六年十月二十日书 记 员 彭杨清附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”