（2016）赣0281民初1153号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2017-05-05

案件名称

丁某甲、丁某乙、丁某丙诉被告江西宏达建筑有限公司、江西劲天实业有限公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书

法院

乐平市人民法院

所属地区

乐平市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

丁某甲,丁某乙,丁某丙,江西宏达建筑有限公司,江西劲天实业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

江西省乐平市人民法院民事判决书（2016）赣0281民初1153号原告丁某甲，男，1969年6月出生，汉族，现住乐平市洎阳街道办事处原告丁某乙，男，1973年10月出生，汉族，现住乐平市洎阳街道办事处原告丁某丙，男，1976年12月出生，汉族，现住乐平市洎阳街道办事处委托代理人邓彬，江西护三农律师事务所律师。被告江西宏达建筑有限公司，住址：乐平市珠海西路。组织机构代码733925XX-X。法定代表人吴某，该公司董事长。被告江西劲天实业有限公司。住址：乐平市洎阳北路。组织机构代码736377XX-X。法定代表人董某，该公司董事长。委托代理人曾祥云，江西驰骋律师事务所律师（特别授权）。原告丁某甲、丁某乙、丁某丙诉被告江西宏达建筑有限公司、江西劲天实业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，原经本院2015年11月23日作出（2015）乐民一初字第452号民事判决书，因被告江西劲天实业有限公司不服，提出上诉，江西省景德镇市中级人民法院于2016年4月11日作出（2016）赣02民终54号民事裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。原告丁某甲、丁某乙、丁某丙及其诉讼代理人邓彬、被告江西劲天实业有限公司诉讼代理人曾祥云到庭参加诉讼，被告江西宏达建筑有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁某甲诉称，位于原乐平市洎阳街道办的乐平新时代广场西被告江西劲天实业有限公司开发，被告江西宏达建筑有限公司承建的商住综合大楼。后由于被告江西劲天实业有限公司无力支付被告江西宏达建筑有限公司工程款，故其双方达成协议，即被告江西劲天实业有限公司同意将《新时代广场》部分临街店面和住宅委托被告江西宏达建筑有限公司销售，销售款用于抵扣工程款。在这种情况下，三原告于2012年11月14日与被告江西宏达建筑有限公司签订了一份《新时代广场购房协议》，即三被告以717万元人民币购得新时代广场的1楼外区第5X号商铺。协议书签订后，三原告按约定支付了首付款计币359万元（余款由银行按揭）。2013年11月20日，三原告又重新与被告江西劲天实业有限公司补签了一份《商品房买卖合同》，该合同对房屋价款及价款支付方式没有改变，但对房屋交付时间做了重新约定即2014年1月1日。现三原告已经按合同约定支付了50%购房款，但被告并没有按约定交付房屋给三原告使用。被告的行为已严重违反了合同条款，构成违约。由于多方原因，原被告未达成和解，故此，请求人民法院依法调解或判决被告支付原告逾期交房的违约金计币193860元（计算至2015年7月2日）。被告江西宏达建筑有限公司辩称，三原告的诉讼是真实的，我司没有异议。被告江西劲天实业有限公司辩称，1、三原告主张的款项是汇给吴某的个人账户，没有汇到江西劲天实业有限公司，根据汇款情况，三原告只是与吴某个人发生了关系，与被告江西宏达建筑有限公司没有关系；2、对三原告提供的两被告签订的调解协议书复印件真实性、客观性、合法性均有异议，假设该协议是真实的，三原告也应该将购房款汇入指定的账号；3、对三原告提供的购房合同的真实性没有异议，虽然三原告与被告江西劲天实业有限公司签订了房屋买卖合同，但因为三原告没有将购房款汇入江西劲天实业有限公司，被告江西劲天实业有限公司也可以根据合同约定，未按合同规定逾期15天，出卖人有权解除合同。故此，根据合同的相对性，原告主张与被告江西劲天实业有限公司无关，依法应当驳回三原告对被告江西劲天实业有限公司的起诉。经审理查明，被告江西劲天实业有限公司取得了对位于原乐平市洎阳街道办的土地享有开发权，被告江西宏达建筑有限公司为被告江西劲天实业有限公司承建该块土地上的商住综合大楼（即乐平新时代广场）。后由于被告江西劲天实业有限公司无力支付被告江西宏达建筑有限公司工程款等款项，2012年6月10日，江西劲天实业有限公司作为合同的甲方，江西宏达建筑有限公司作为合同的乙方，就乐平《新时代广场》资产经营分别签订了转（受）让协议书及补充协议书。2012年8月16日还签订了《乐平新时代广场项目经营权委托代理协议书》。2013年3月16日，又签订了《关于终止执行叁份协议合同的调解协议书》。从上述几份协议可知下列几项事实：1、江西劲天实业有限公司在2013年3月16日仍欠江西宏达建筑公司债务为6953.08万元；2、两被告在对债权债务处理时，曾经由江西劲天实业有限公司委托江西宏达建筑有限公司代理出售被告江西劲天实业有限公司的相关房产，购房款用来抵扣欠款由被告江西宏达建筑有限公司收取，直到2013年3月16日，两被告签订了《关于终止执行叁份协议合同的调解协议书》，该协议第三条第1条规定，劲天公司同意将抵押物品（临街外商铺）销售权（包括网签）办理给宏达公司，全部销售款必须进乐平九江银行双控专户，进账款优先用于还清宏达公司债权，余额部分由劲天公司全权处置。三原告于2012年11月14日与被告江西宏达建筑有限公司签订了一份《新时代广场购房协议》，即三被告以717万元人民币购得新时代广场的1楼外区第5X号商铺，约定所售房屋价款为717万元，银行按揭，首付50%，应于2014年12月31日前将房屋交给原告，并于当天由原告丁某乙分两次转账100万元（其中一笔为10万元，另外一笔为90万元）转账给吴某个人账户，2012年11月21日原告丁某乙通过转账209万元给吴某个人账户，三原告支付了首付款计币359万元（余款由银行按揭，但至今三原告未办理银行按揭）。2013年11月20日，三原告又重新与被告江西劲天实业有限公司补签了一份《商品房买卖合同》，该合同对房屋价款及价款支付方式没有改变，但对房屋交付时间做了重新约定即2014年1月1日。另查，2016年7月5日被告江西宏达公司书面陈述，三原告汇给吴某个人账户的购房款359万，该款至今未转入被告江西劲天实业有限公司、被告江西宏达建筑有限公司银行账户；但该款江西宏达建筑有限公司（吴某）与江西劲天实业有限公司已办理了结算，江西宏达公司认可吴某上述收款为本公司行为。被告江西劲天实业有限公司当庭表示，被告江西宏达建筑有限公司没有将该款与劲天公司进行结算。2015年12月，被告人吴某因涉嫌非法吸收公众存款罪被乐平市人民检察院提起公诉。本院认为，原告将购房款汇给江西宏达建筑有限公司法定代表人吴某的个人账户上，是否可以认定为已经完成了交付购房款的义务？吴某作为法定代表人其具有双重身份，吴某的行为既可能是代表江西宏达建筑有限公司，也可能是一种个人行为。吴某涉嫌非法集资罪，其以个人账户接收359万，是个人借款行为还是以江西宏达建筑有限公司法定代表人的身份履行与江西劲天实业有限公司的代销房屋行为？江西宏达建筑有限公司销售本案讼争房屋是基于江西劲天实业有限公司委托，而委托销售的前提和根本目的是抵扣工程款，江西宏达建筑有限公司卖了房，款项由吴某个人收取，房款既没有按照双方约定进入九江银行双控账户，也未提供相关证据证明进行抵扣工程款结算，难以认定其收取359万是履行公司职务行为，在此情况下，江西劲天实业有限公司是否有交付房屋的义务就不得而知了。加之被告江西宏达建筑有限公司没有证据证明该款双方进行了结算，并且抵扣了工程款，故本院无法认定吴某个人收取359万的行为是以江西宏达建筑有限公司法定代表人的身份履行与江西劲天实业有限公司的代销房屋行为。即使认定吴某个人收取359万是以江西宏达建筑有限公司法定代表人的身份履行与江西劲天实业有限公司的代销房屋行为，三原告也未按照合同约定进行银行按揭，三原告的该行为也违反了合同的约定，三原告在此情况下要求江西劲天实业有限公司交付房屋，本院亦不予支持。总之，原告没有全面、正确履行商品房买卖合同，本院对原告的诉求应不予支持。综上所述，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告丁某甲、丁某乙、丁某丙的诉讼请求。本案受理费4177元，决定由原告丁某甲、丁某乙、丁某丙承担.。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审　判　长　　邵海寿人民陪审员　　汪政协人民陪审员　　李风连二〇一六年十月二十日书　记　员　　钱麓宇搜索“”