（2015）浦民一（民）初字第41264号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-11-29
案件名称
房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海市浦东新区川沙新镇兵兵建材经营部,上海浦川建筑装饰材料市场经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十二条，第九十七条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第41264号原告(反诉被告)：上海市浦东新区川沙新镇兵兵建材经营部，住所地上海市浦东新区川沙新镇川沙路XXX号XXX-XXX号。个体经营者：宋兵兵。委托诉讼代理人：陈燕萍，上海高达律师事务所律师。委托诉讼代理人：金泉国，上海高达律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海浦川建筑装饰材料市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区川沙新镇川沙路XXX号。法定代表人：何嫩晴，执行董事。委托诉讼代理人：于元良，上海市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓雷，上海市金石律师事务所律师。原告(反诉被告)上海市浦东新区川沙新镇兵兵建材经营部(以下简称兵兵建材)与被告(反诉原告)上海浦川建筑装饰材料市场经营管理有限公司(以下简称浦川公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后根据案情需要转为普通程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人陈燕萍、金泉国、被告(反诉原告)的委托诉讼代理人于元良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兵兵建材向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方的租赁合同于2014年5月10日解除；2、被告退还租金人民币(以下币种相同)9,568元；3、被告支付原告投资及经营损失15万元。庭审中，原告将诉请三变更为：被告支付原告投资及经营损失84,603元。事实和理由：系争商铺原产权人系被告。2013年12月31日，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签署《上海市商品交易市场进场经营合同示范文本》(以下简称《示范文本》)，约定：乙方承租甲方坐落于上海浦川建筑装饰材料市场经营管理有限公司内场地位置为5-10(即上海市浦东新区川沙新镇川沙路XXX号510商铺，以下简称系争商铺)；租期自2014年1月1日至2014年12月31日止，租金15,200元；因政府等征用、征收租赁标的或租赁标的被拆除的，则本合同自动解除。剩余未履行的租赁期限对应的租金部分由出租方退还承租方。土地、房产补偿款归房产所有人所有，甲乙双方的投资应根据国家相关政策执行。合同签订后，原告一次性支付全年租金15,200元。2014年5月10日，被告(被协议搬迁企业、乙方)与上海市浦东新区川沙新镇人民政府(协议搬迁人、甲方)签署《“川沙新镇C03D-21地块绿地项目”国有、集体土地企业协议搬迁经济补偿协议书》(以下简称《补偿协议书》)，约定：为加快推进川沙新政C03D-21地块绿地项目的建设，拟对以上地块范围内的各类生产经营型企业实施协议搬迁；补偿乙方金额为：......3、装修补偿款：2,125,800元；5、物资搬迁补偿款：328,500元；6、经营性营业证照补偿款：25,000元；乙方应当在签订协议后60天内，即2014年7月10日前搬离原址，并负责房屋租赁户按期搬迁，甲方将在清退租赁户过程中配合乙方相关工作。房屋租赁人未按期搬迁的，视为乙方未按期搬迁；乙方应当在签约当日将建筑物的相关权证等交甲方到有关部门办理注销手续；乙方在规定的期限内搬离原址的，甲方给予乙方速签奖、速颁奖2,391,367元，如乙方逾期不搬，甲方有权按有关规定相应扣除；甲方给予乙方停工停业损失补偿款2,202,575元；甲方给予乙方过渡费1,132,753元；甲方给予乙方清退租赁经营户补偿3,500,000元。上述各项补偿款合计35,017,495元；乙方在协议签订后15个工作日内，甲方预付补偿款1,000万元，依照乙方基本完成搬迁，清退全部租赁户后，将房屋及附属设施等移交甲方，甲方将在移交后15个工作日内支付余款。2014年8月25日，川沙新镇动拆迁指挥部关于浦川建材市场付款资金走向的专题会议纪要(浦川新镇动指纪要[2014]73号)载明：浦川建材市场的动迁补偿协议由上海市浦东新区川沙新镇人民政府和川沙新镇妙境村民委员会共同签订，申请后的动迁补偿款资金划入川沙新镇妙境村民委员(会)。2014年10月24日，川沙新镇动迁指挥部向被告发函，要求被告自接收该函之日起立即启动清理、退还场地的相关工作，将场地交付川沙新镇人民政府。2014年12月18日，被告向原告寄送律师函，称原告承租的房屋于2014年12月31日到期，期满不再续约，要求原告搬离。2016年3月23日，浦东新区川沙新镇人民政府向浦川建材市场的全体承租户发布《告知书》，载明：该镇将于2016年4月13日起对浦川市场所有建筑物、构筑物进行拆除；2016年4月12日前，所有承租人及经营户均需自行搬离。2016年4月28日，原告将系争商铺交付政府相关部门，目前商铺已全部拆除。鉴于被告未对原告进行补偿，故原告起诉来院，诉请如前。被告浦川公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为：1、被告与川沙新镇人民政府的搬迁补偿性质上不属于动拆迁，所有的补偿款均系政府对于浦川公司的补偿，与原告无关；2、鉴于以上原因，原、被告的《示范文本》并不适用“因政府等征用、征收租赁标的或租赁标的被拆除的，则本合同自动解除”的条款，原告实际占用房屋至2016年4月28日，租赁期限早已届满，不存在解除一说；3、原告主张退还剩余租金亦无法律依据和事实依据。综上，不同意原告的全部诉讼请求。反诉原告浦川公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即搬离系争场地并将该营业场地归还给被告；2.判令反诉被告向被告支付房屋占用费，从2015年1月1日起算，按《示范文本》约定的年租金15,200元计算，计算至实际搬离之日止。审理中，鉴于反诉被告已经于2016年4月28日搬离系争商铺，反诉原告将反诉请求变更为：要求反诉被告支付房屋占有使用费，自2015年1月1日起，按年租金15,200元的标准，计算至2016年4月28日止。事实和理由：《示范文本》到期后，原告继续租赁至2016年4月28日，故该期间的房屋使用费应继续缴纳。反诉被告兵兵建材承认反诉原告主张的事实。但认为，结合《示范文本》及反诉原告与川沙新镇人民政府的《补偿协议书》的约定，反诉原告在2016年5月10日与川沙新镇人民政府签署《补偿协议书》时，已经丧失了对系争房屋收取租金的权利，故反诉原告无权收取房屋使用费。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。另查明，2014年4月22日，上海万千土地房地产估价有限公司(以下简称万千公司)制作《上海浦川建筑装饰材料市场经营管理有限公司房地产估价报告》(万千估字2013第068018-GQ-01号，以下简称《评估报告》)，载明：万千公司对于上海市浦东新区川沙路XXX号范围内各项物资搬迁的协议搬迁补偿进行评估。评估总价中，装修估值为2,125,800元，共计6,293.07平方米，其中涉原告所承租的5-10商铺面积27平方米，装修价值为18,071元；物资搬迁估值为328,500元。估价对象最终补偿金额由当事人双方协商确定。2016年6月29日，川沙新镇动迁指挥部向本院提供《关于浦川公司动迁补偿金额构成的情况说明》(以下简称《情况说明》)，载明：有证建筑物补偿款、无证建筑物补偿款、装修补偿款、附属设施补偿款、物资搬迁补偿款的测算依据均见评估报告；经营性营业证照补偿款是对于浦川公司的营业执照补偿；速签奖、速颁奖的测算依据：速搬奖：6,293.07M2×200元/M2，共计1,258,614元；速签奖：6,239.07M2×180元/M2，共计1,132,752.60元，两项合计2,391,366.60元；停工停业损失的测算依据：6,293.07M2×350元/M2，共计2,202,575元；过渡费的测算依据：6,293.07M2×1元/天×180天，共计1,132,753元；清退租赁经营户补偿是政府一次性补贴浦川公司用于清退租赁户的费用。原告认为，其应获得的动迁补偿款构成为：停产停业损失按350元/M2×27M2，共计9,450元；装修费18,071元；物资搬运费按每车650元，原告自行搬运了三车，共计1,950元；清退商户租赁费用，按556元/M2×27M2，共计15,012元；过渡费按1元/天/M2×27M2，共计4,860元；速签奖按380元/M2×27M2，共计10,260元；经营执照补偿25,000元。以上共计84,603元。庭审中，被告表示，原告尚有1,000元租赁保证金未予退还，同意在本案中优先抵扣原告欠付费用。庭后，被告向法院出示一份2016年2月26日，被告(移交人)与上海市浦东新区川沙新镇人民政府(接收人)签署的《川沙新镇C03D-21等地块建筑物移交确认单》(以下简称《移交确认单》)，载明：在确认单签字盖章后，移交人对该地块建筑物的一切处理权让渡给接收人。被告表示，关于房屋占有使用费要求主张到2016年2月25日止。本院认为，原、被告间的租赁合同系双方真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，应属合法有效。被告在双方租赁期间内与上海市浦东新区川沙新镇人民政府达成了《补偿协议书》，原告认为在《补偿协议书》签署当日，《示范文本》自动解除。对此，本院认为，本案性质上属于被告与政府的协议搬迁，不属于“因政府等征用、征收租赁标的或租赁标的被拆除的”，故不应适用《示范文本》有关合同自然解除的约定。原告要求确认双方《示范文本》于2014年5月10日解除的诉讼请求，本院不予支持。租赁期限内，原告实际使用房屋至2016年4月28日，故其要求退还剩余租赁期限内的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付投资及经营损失，理由是被告与政府所协商一致的搬迁补偿利益有部分是基于租赁期间内对原告承租房屋客观状态的评估所产生的，就相关利益原告有权分割，被告则认为所有补偿款均系政府对于被告的补偿，与原告无关，对此本院逐一分析如下：1、装修补偿，评估报告中明确载明原告承租商铺的装修价值为18,071元，该部分应属原告所有；2、停产停业损失，结合政府部门在《情况说明》中记载的测量依据可以看出，停产停业损失按每平方米350元乘以总建筑面积计算，而原告的系争商铺面积27平方米，故该部分中应有原告27平方米的停产停业损失；3、物资搬迁费，评估报告中仅列明总体用车量502车，但未明确具体到本案原告的用车量，原告认为其用车3辆，对此，被告不予认可，且原告未提供证据予以佐证，故对于物资搬迁费，本院结合本案实际情况予以酌定；4、清退租赁商铺费用，《情况说明》及《补偿协议书》均明确载明该部分系政府一次性补贴被告清退商户的费用，与原告无关，故该部分费用原告要求分割，于法无据；5、过渡费，原告主张按照《情况说明》的标准乘以原告的承租面积计算，并无不当，本院予以支持；6、速签奖、速搬奖，本院注意到，《补偿协议书》中对于该部分费用支付的前提系全体承租户在2015年7月10日前搬离，若未按期搬离，政府有权扣除该部分费用。现实际上涉案地块的承租户于2016年4月份方清退，故该笔费用原告无权分割；7、营业执照费，《情况说明》明确载明该笔费用系对于被告的营业执照补偿款，故该笔费用原告亦无权主张。综上，本院认定原告可获得损失赔偿额为34,331元。关于反诉，从《移交确认单》记载所看，2016年2月26日之前被告仍有权收取系争商铺的房屋使用费，且原告实际使用房屋至2016年4月28日，故被告主张2015年1月1日至2016年2月25日的房屋使用费并无不当。被告要求按照原合同标准支付租金，考虑到合同到期后，周边地带已开始启动搬迁事宜，对原告的经营环境造成一定影响，故对于2015年1月1日之后的房屋占有使用费，本院酌情予以调整。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海浦川建筑装饰材料市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海市浦东新区川沙新镇兵兵建材经营部补偿款34,331元；二、原告(反诉被告)上海市浦东新区川沙新镇兵兵建材经营部于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海浦川建筑装饰材料市场经营管理有限公司2015年1月1日至2016年2月25日的房屋使用费共计8,766元(执行中应扣除已付租赁保证金1,000元)；三、驳回原告(反诉被告)上海市浦东新区川沙新镇兵兵建材经营部其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海浦川建筑装饰材料市场经营管理有限公司其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,154元，由原告(反诉被告)上海市浦东新区川沙新镇兵兵建材经营部承担1,496元，被告(反诉原告)上海浦川建筑装饰材料市场经营管理有限公司承担658元；反诉案件受理费74元(已减半收取)，由原告(反诉被告)上海市浦东新区川沙新镇兵兵建材经营部承担50元，被告(反诉原告)上海浦川建筑装饰材料市场经营管理有限公司承担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 黄 政审 判 员 孙 闫人民陪审员 高天明二〇一六年十月二十日书 记 员 尹俐媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：