（2016）浙0624民初1681号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-31
案件名称
俞益霞与董雪房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
新昌县人民法院
所属地区
新昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
俞益霞,董雪
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十三条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条
全文
浙江省新昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0624民初1681号原告：俞益霞，女，1965年6月28日出生，汉族，住新昌县。委托诉讼代理人：张菊杨（社区推荐），男，1947年9月10日出生，汉族，住新昌县，现住新昌县。被告：董雪，男，1983年12月28日出生，汉族，住新昌县。原告俞益霞为与被告董雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案后，依法适用简易程序审理，因本案受理期间被告董雪诉原告俞益霞、高刚强解除房屋租赁合同纠纷一案仍在审理中，故本院于2016年5月13日裁定中止审理。2016年8月11日根据原告申请，中止原因消除，本院恢复审理，于2016年8月30日、9月13日两次公开开庭进行了审理。原告俞益霞及其委托代理人张菊阳、被告董雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。俞益霞向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付房屋租金100000元及约定押金18000元，合计118000元；2、本院诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年2月20日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定租赁期5年，年租金前叁年每年为贰拾万元，第四年为贰拾壹万元，第五年为贰拾贰万元，付款方式每年提前一个月付清，被告已支付第一年房屋租金，第二年房屋租金尚在诉讼过程中委托司法鉴定机构进行收条笔迹鉴定。2015年10月31日原、被告签订《房屋租赁补充合同》，合同约定房租费2016年2月20日至2017年2月19日半年支付一次100000元，同时付押金18000元，合计118000元。按主合同每年提前一个月付清，被告早应支付2016年半年的房屋租金100000元及其押金18000元，但被告至今未付，致纠纷发生，为保护原告合法权益，根据有关法律规定，特向法院提起诉讼。被告在起诉原告案件中，原告提出收条笔迹鉴定时间2个月，鉴定结果是原告所写事实。因为合同没有解除，被告方应当继续履行合同。原、被告之间确实有房屋出租委托书，但是委托书应当在原、被告签订的2014年2月20日至2019年2月19日止有效，现在被告转租的房款都是归被告所有，所以被告应当根据合同向原告支付房屋租金。原告俞益霞为证实其主张的事实，向本院提交了以下证据：1、2014年2月20日签订的房屋租赁合同复印件及房屋租赁补充合同复印件各一份（原件已经在2016浙06**民初526号案卷中），证明约定租赁期5年，补充合同证明合同约定房租费2016年2月20日至2017年2月19日半年支付一次100000元，同时付押金18000元，合计118000元。被告无异议。2、2015年10月31日，原、被告签订的委托书二份及委托书的附件一，证明原告确实委托被告转租房屋，转租款归被告所有。被告对委托书无异议，但委托书与房屋租赁合同是两回事，房子不可能有两次出租，如果出租给第三方，原、被告之间的房租合同就结束。因为被告装修房屋，所以原告把房租给被告，来抵偿被告的装修损失。3、2015年11月1日原、被告签订的委托书一份及附件一，主要写明了房产证号，其他证明内容没有改变。被告对真实性无异议。4、房屋产权证复印件二份，证明原、被告签订的房屋租赁合同合法有效。被告对房产证没有异议，房产证是在9月份后才给被告，并且二楼的房屋是住宅性质，不宜作为商业用房。被告董雪辩称：根据原告的委托授权书，房子在2016年7月26日已经按现市场价6万元出租给言律了，出租款是原告赔偿给其的装修损失，租了18年，刚好赔偿其损失90万元。2016年2月20日至2016年7月26日期间，5个月房租未付事实，但其只承担3个月，2个月是原告鉴定，鉴定结果是其已经支付原告房租，所以鉴定期间其不承担。3个月同意按照合同支付房租大约为4.5万元。签订的合同目的是为了开店，由于原告的隐瞒房屋的性质，楼上住户来闹，工商部门来查，导致投资失败，所以原告委托出租是给其补偿。现要求原告退还所有房租；原告提出的两个月鉴定时间不承担；原告隐瞒事实对其补偿，驳回原告诉请。被告董雪为证实其主张的事实，向本院提交了以下证据：5、2015年10月31日、11月1日授权委托书各一份及附件一，证明原告委托被告出租房屋的事实。原告无异议。6、租赁合同一份，证明原告委托的出租房屋已于2016年7月26日出租给第三方言律的事实。原告异议认为该租赁合同是被告同第三方的关系，与原告无关，按照原告与被告签订的房屋出租的委托书中已经写明，与本案无关。合同中写过被告转租需要通知原告，被告转租出去并没有通知原告。7、2015年11月18日高刚强的房屋出租委托书一份，证明高刚强委托原告出租，原告委托被告出租，出租款归被告所有。委托书是2015年11月18日原告打电话叫被告到原告家楼下蛋糕店去拿的，因原告已经将楼上的房屋出租，房屋所有人是高刚强，当初原告是说他们是两夫妻，因为他们已经离婚了，为此，要求高刚强进行委托，原告说是高刚强签的，双方在（2016）浙0624民初526号民事案件审理中，高刚强承认他已经委托俞益霞，由原告俞益霞进行处理。原告异议认为2015年11月18日中午在南明路和阳光路交叉路的一家蛋糕店里委托书中的受委托人是原告签的，上面的内容是原告填写的事实，但委托人高刚强名字当初是空白的，是原告叫被告去找高刚强签字的，委托书是被告拿来让原告签的，原告当时没有和高刚强联系过，是让董雪和高刚强自己去联系商量的。原、被告所举证据，经庭审质证，结合双方的陈述，本院认证如下：1、2、3、4、5，等五组证据双方对真实性无异议，本院予以认定；证据6，被告对第三人言律的租赁合同，根据原告的授权委托，按照委托的法律关系处理，本院在此不作评判。为此，对原、被告之间的房屋租赁期间暂计算至2016年7月25日本院予以确定。证据7，根据原、被告双方的陈述，从客观上分析，结合正常的逻辑思维及查阅（2016）浙0624民初526号民事案件审理中的庭审记录，被告的陈述与该证据的真实性，客观性及证明力符合客观事实，本院予以认定；本院经审理认定事实如下：2014年2月20日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定原告将坐落于新昌县南明街道鼓山东路216号（非住宅），建筑面积53.72平方米，房屋所有人为俞益霞。坐落于新昌县南明街道(原城关镇)环城西路109号2幢122（住宅），建筑面积174.07平方米，房屋所有人为高刚强（该房与216号营业房上下连接使用）的房屋租赁给被告董雪。租赁期5年，年租金前叁年每年为20万元，第四年为21万元，第五年为22万元，租赁期从2014年2月20日起至2019年2月19日止。付款方式每年提前一个月付清，租赁期内被告可自由转让，转让时通知原告。合同签订后双方按约履行，原告交付上述房屋，被告支付第一年租金。被告在经营过程中，因环城西路109号2幢122系住宅，多次遭到邻居反对及工商部门的查处，对被告经营产生实际影响。2015年10月31日原、被告签订《房屋租赁补充合同》，合同约定房租费从2016年2月20日至2017年2月19日半年支付一次100000元，同时付押金18000元，合计118000元。2015年10月31日、11月1日，原告因个人日常工作繁忙，与被告签订房屋出租委托书，委托内容：原告全权委托被告为合法代理人，代表原告办理上述房屋出租事宜，被告签署的一切文件原告均予承认，由此在法律上产生的责任一概由原告承担；代收上述房产出租的全额价款并归被告所有，本委托为不可撤销之委托，本委托无论委托人发生任何情况变动，在合同期内长期有效等内容。2015年11月18日原告将高刚强受权委托书提交给被告，高刚强委托书内容表明其所有的上述房产受权委托原告出租。审理中，另查明，原、被告因房屋租赁于2016年1月28日以董雪为原告起诉解除房屋租赁合同，同年8月8日董雪撤诉。期间因被告向原告交纳的第二年房屋租赁费收条原告俞益霞否认，并申请鉴定，时间为2个月，鉴定结论俞益霞已收取房租费事实。董雪起诉俞益霞解除租赁合同时被告董雪所开店已歇业。审理中，本院经征求高刚强意见，对属其所有的房产因租赁发生纠纷，其是否要求参加诉讼，高刚强明确表示，其不要参加诉讼，由原告负责处理，对租赁收益其与原告双方自商处理。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。原、被告双方对本案争议的焦点为：租期内支付租金的时间？租金标准的计算？焦点一，原告认为被告应支付2016年2月20日至2016年8月19日的租金，而被告认为因原告方对房租费收取的鉴定造成其没有出租，因此，应减免租期内的2个月租金。另，根据原告的委托，被告已在2016年7月26日出租给第三人，故被告应支付2016年7月25日止的租金。本院认为，根据原、被告签订的出租委托书，被告按照委托授权处分，因此，对2016年7月26日起的房租费，由原告按照委托合同的法律关系另行主张，被告主张的其与原告之间的租赁关系计算至2016年7月25日止合法有据，本院予以采纳。本院认为原告在立有收条的前提下，否认已收到的房租费，而造成鉴定时间长达二月之久，原告应当承担相应的房租损失，故被告意见本院予以采纳。焦点二，原告认为，租赁合同依法成立，被告应按约交纳房租费；而被告则认为，其租赁的房屋，原告故意隐瞒事实，将住宅房的二楼作为商业用房出租给被告，同时隐瞒其与二楼业主现并非夫妻关系的事实，造成其无法办理营业登记正常经营，最终导致歇业；本院认为，被告在租赁房屋时应当充分了解周围环境和考虑经营的项目，对二楼不能办理相关证照手续并不能归责于原告，被告在承租时经现场观察应当知道其使用该房所存在的限制。故被告以此理由要求扣减房租款缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，根据本案事实，本院对原告合理部分诉请予以支持；被告应支付原告2016年2月20日至2016年7月25日期间的租金（扣除鉴定时间二个月，实际为三月零六天）53333.37元（200000元/年÷12月/年＝16666.67元/月÷30天/月＝555.56元），合法有据，本院予以支持；对原告申请鉴定期间要求被告承担房租费与情理、法律规定不符，本院不予支持。对原告要求被告支付押金，因委托法律关系的存在，故在本案中不予处理。被告辩称原告鉴定时间应扣除的主张与事实相符，本院予以采纳，但以原告将二楼住宅房以商业房出租，导致其不能办理相关证照手续，要求减少房租费的意见，缺乏充分证据证实，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告董雪应支付原告俞益霞2016年2月20日起至2016年7月25日期间的租金53333.37元（已扣除鉴定期间租金33333.34元），于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告俞益霞的其他诉讼请求。如果被告董雪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案应收案件受理费2660元，依法减半收取1330元，由原告俞益霞负担440元，被告董雪负担890元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 舒建平二〇一六年十月二十日书记员 翁梦娜 关注微信公众号“”