（2016）黔0522民初50号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2017-05-02
案件名称
李某租赁合同纠纷民事一审判决书
法院
黔西县人民法院
所属地区
黔西县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李某,罗某某,谭某某
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第八条第一款
全文
贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0522民初50号原告李某，男。被告罗某某，男。被告谭某某，男。委托代理人黄美克，系黔西县中心法律服务所法律工作者，委托权限为特别授权。原告李某与被告罗某某、谭某某租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日受理后，依法组成合议庭于2016年9月25日公开开庭进行了审理。原告李某到庭参加了诉讼，被告罗某某、谭某某未到庭参加诉讼，其委托代理人黄美克到庭参加了诉讼。案件在审理过程中，经分管院长批准延长审限6个月，现本案已审理终结。原告李某诉称：二被告为黔西仁宏物业管理有限公司的股东。2014年9月15日，黔西仁宏物业管理有限公司将黔西县里沙大道农贸市场057号铺面租赁给原告，双方签订了《租赁合同》，合同第一条约定免收2014年10月11日至2015年10月11日一年的租金，第二条约定从2015年10月11日起至2016年10月11日计收租金8000元，经营范围为卖猪肉。第三条约定保证金为4000元，合同第七条约定二被告原因提前解除协议，二被告公司应向原告退还保证金及对应违约金。合同签订后，2014年9月18日，二被告公司收取了原告租金8000元、保证金4000元。2014年10月11日，二被告公司将租赁门面交付原告使用，原告接收门面后进行装修，装修费2500元。2015年4月10日，因工人堵路致使原告未能在租赁门面内经营。因原告��能经营故多次要求被告解除合同并返还租金，但均遭拒绝。由于门面属于贵州宇泰房开公司，因房开公司欠工人工资导致工人堵路致使原告不能使用该门面，即合同目的不能实现，而因黔西仁宏物业管理有限责任公司已于2015年6月26日注销登记，而二被告为该公司股东，为维护原告合法权益，特诉至法院请求判决2014年10月11日的《租赁合同》；2、判决二被告返还原告租金8000元，并退还保证金4000元，同时应支付违约金4000元。原告李某为支持自己的主张，在举证期内向法庭提交如下证据：1、原告身份证复印件，用以证明原告自然主体身份；2、《里沙综合农贸超市租赁合同》，用以证明黔西仁宏物业管理有限责任公司承诺第一年免收租金，原告与黔西仁宏物业管理有限责任公司之间存在租赁关系；3、收款收据，用以证明黔西仁宏物业管理有限责任公司收到原告租金8000元，保证金4000元；4、新办（变更）企业登记场地勘查情况登记表、黔西仁宏物业管理有限责任公司股东会决议、企业登记颁证及归档记录表，用以证明二被告系该公司股东，被告的主体适格。被告罗某某、谭某某辩称：被告不存在违约，是因被告与他人在建筑中发生矛盾纠纷，导致对方堵路，造成原告不能经营；原告已经营了一年多时间，所以租金不全部返还；被告不存在根本违约，所以不支付违约金。即使支付违约金，合同约定的违约金太高，我们只能按照中国人民银行同期存款利率支付违约金。被告罗某某、谭某某在举证期内提供如下证据：1、二被告身份证复印件，用以证明被告自然主体身份；2、《里沙综合农贸超市租赁合同》，用以证明被告不存在违约，是属于被告人力无法控制的原因导致合同无法继续履行，合同第9条约定因不可抗力原因导致合同无法履行，不承担违约责任。经庭审举证、质证，被告对原告出示的证据真实性无异议，但约定的违约金过高。原告对被告出示的第1组证据无异议，对第2组证据的真实性无异议，但合同不能履行的原因是被告欠钱所至，因此应付违约金。经审查认定，原告出示的证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，可作为本案的定案依据。经审理查明：2014年9月15日，原告与黔西仁宏物业管理有限公司签订了《里沙综合农贸超市租赁合同》。《里沙综合农贸超市租赁合同》约定���告将里沙农贸市场057号铺面出租给原告经营猪肉，2014年10月11日至2015年10月11日止期间免收租金，租赁期为一年，即从2015年10月11日至2016年10月11日止，该期间按8000元每年收取租金，《里沙综合农贸超市租赁合同》第五条约定黔西仁宏物业管理有限公司有义务制订有关治安、消防、卫生、用电、营业时间等内容的制度并负责监督实施，并为原告提供场地及相关配套设施，保障原告正常经营使用；同时，第七条约定因黔西仁宏物业管理有限公司原因提前解除协议，黔西仁宏物业管理有限公司应向原告退还保证金，支付违约金、减少租金。签订租赁合同当日原告应当向被告交纳4000元的保证金，《里沙综合农贸超市租赁合同》签订后黔西仁宏物业管理有限公司于2014年9月18日收取了原告租金8000元、保证金4000元。案件在审理过程中，原告自愿放弃违约金的诉讼请求。另查明���黔西仁宏物业管理有限公司于2013年11月18日经批准成立，公司股东为被告罗某某、谭某某。2015年6月26日黔西仁宏物业管理有限公司办理注销登记。本案的焦点：被告罗某某、谭某某应否返还租金及保证金。本院认为：原告与黔西仁宏物业管理有限公司签订的《里沙综合农贸超市租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，依法予以确认。《里沙综合农贸超市租赁合同》签订的目的在于被告通过出租门面获取租金，而原告的目的在于通过支付租金的方式使用房屋并获取收益，虽然合同约定的租期为1年，但实际为两年，即2014年10月11日至2015年10月11日止期间免收租金，2015年10月11日至2016年10月11日止期间的租金为8000元。但因为门面于2015年4月遭围堵，导致黔西仁宏物业管理有限公司至今不能保障原告正常经营，由于原告不能使用铺面，因此合同目的不能实现，故根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）、因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）、当事人一方迟延履行主要债务或者有违约行为致使不能实现合同目的；（五）、法律规定的其他情形”之规定，原告请求解除合同，符合法律规定，依法予以支持。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，原告要求支付返还租金8000元及保证金4000元并赔偿损失，依法予以支持。庭审中原、被告双方一致同意违约金按中国人民银行同期存款利率计算，该约定不违反法律规定，依法予以确认。由于黔西仁宏物业管理有限公司已于2015年6月26日办理注销登记，而该公司股东为二被告，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人”之规定，本案责任主体为被告罗某某、谭某某。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李某与黔西仁宏物业管理有限公司于2014年9月15日签订的《里沙综合农贸超市租赁合���》；二、由被告罗某某、谭某某于本判决生效后十日内返还原告李某铺面租金8000元及保证金4000元，以上共计12000元。案件受理费200元，由被告罗某某、谭某某负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。审 判 长 汪 霄 朋审判���员马丰明人民陪审员 陈 万 新二〇一六年十月二十日书 记 员 陈清芸（代） 来自