（2016）粤0784民初554号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-11-30
案件名称
戴海晔与鹤山市伟力房地产开发有限公司民间借贷纠纷一审民事判决书
法院
鹤山市人民法院
所属地区
鹤山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戴海晔,鹤山市伟力房地产开发有限公司
案由
民间借贷纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百五十二条
全文
广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0784民初554号原告：戴海晔，男，汉族，1974年5月14日出生，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：汪泉泓，广东敬业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佩瑜，广东敬业律师事务所实习律师。被告：鹤山市伟力房地产开发有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪镇雁前路106号。法定代表人：陈健雄。委托诉讼代理人：陈月结，广东广能律师事务所律师。原告戴海晔诉被告鹤山市伟力房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年1月26日立案后，依法适用简易程序，于同年3月14日和9月29日公开开庭进行了审理，第一次庭审原告戴海晔及其委托诉讼代理人汪泉泓、被告的法定代表人陈健雄及其委托诉讼代理人陈月洁到庭参加诉讼，第二次庭审原告的委托诉讼代理人汪泉泓、被告的委托诉讼代理人陈月洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴海晔向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令确认位于鹤山市沙坪镇雁前路侧沙坪江滨首府一期70、71、72、73号楼商铺1、2、3、4、201、202共6套总价3000000元人民币商铺为原告所有，并判令被告将该6套商铺腾退交付给原告；2.请求法院判令被告配合原告办理上述6套商铺的产权登记手续；3.请求法院判令被告向原告支付租金损失270000元人民币（该租金暂算至2016年2月份共计3个月，实际应算至被告将上述商铺实际交付原告之日止）；4.请求法院判令被告向原告支付律师费用100000元；5.请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求：1.判令被告向原告偿还本金3000000元，利息270000元（以3000000元为本金每月按3％自2015年11月20日起暂算至2016年2月19日止，上述利息算至被告将3000000元本金全部偿还给原告之日止）；2.判令被告向原告支付律师费用100000元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年8月15日，原告与被告签订《鹤山江滨首府认购书》，由原告认购被告开发的位于鹤山市沙坪镇雁前路侧沙坪江滨首府一期70、71、72、73号楼商铺1、2、3、4、201、202共6套商铺合计人民币3000000元，当日原、被告还签订《商品房买卖补充协议》，约定：原告交清上述商铺全款之日止，上述商铺归原告所有，被告最迟可以在2015年10月15日向原告回购上述6套商品房并支付购房款3000000元人民币，否则被告应每月支付原告90000元租金（从原告支付购房款日计算，每月1号支付），如果被告逾期一个月支付租金的，视为违约，上述6套商铺归原告所有并有权立即收回上述商铺，被告应承担与此相关的一切费用。双方签订上述协议后，原告按照约定分别于2015年8月15日向被告支付2380000元，于2015年8月26日向原告支付620000元，约定的回购时间届满，被告未按约定回购上述商铺，仅支付3个月上述商铺租金，之后未按约定向原告支付租金，原告通过各种方式催促其履行约定，但是被告总是以各种理由推脱搪塞，直至今日被告仍未向原告交付上述商铺，也没有为原告办理上述商铺的过户登记手续，也未按约定再向原告支付占用上述商铺的租金，为了维护原告的合法利益，现原告诉至法院，希望法院查明事实，支持原告的上述请求。原告变更诉讼请求后的事实和理由变更为：原被告之间的合同关系名为房屋买卖，实为借贷关系，请求法院支持原告变更后的诉讼请求。被告鹤山市伟力房地产开发有限公司辩称，1、本案名为房屋买卖合同纠纷，实为民间借贷纠纷，原、被告所签订的鹤山市江滨首府认购书以及商品房买卖补充协议，所涉及的商铺，实为借款3000000元提供的担保，原告要求腾出商铺并办理产权登记没有事实和法律依据，原、被告所签订的认购书和补充协议其目的不是购买商品房，因为购买商品房无非是自用或投资，如果是自用则不会在立约当天签订有回购性质的补充协议，如果投资则需要待所购的房屋升值后出售，以赚取差价，但原告让被告在两个月内回购，则很难实现赚取差价的目的，根据补充协议第二条第三款的约定，就证明了原告的目的并不是购房，原告以明显低于市场价购买被告的六套商铺，显然是不合理的，并且在签订认购书和补充协议后，没有签订正式的购房合同，也没有开具销售不动产统一发票，到房产部门进行备案登记，足以证明原、被告签订认购书和补充协议书的行为为借款3000000元进行担保，被告从原告处取得的3000000元实为借款，签订认购书和补充协议目的是为担保债务的履行，因此原、被告所签订的认购书以及补充协议的行为应成立为一种非典型的担保关系，既然属于担保，那么应该遵守物权法、担保法有关的规定，也就是说原告实现担保债务时，对设定的担保财产应当以拍卖或变卖的方式受偿，因此原告要求腾退涉案的六套商铺和办理房产登记是没有法律和事实依据；2、原告要求被告支付270000元租金实为借款利息，且约定的利率过高，根据最高人民法院关于审理民间借贷若干问题第三十条规定，被告认为要求的年利率利息超过了24%，要求法院予以调整；3、原告要求被告支付100000元的律师费没有法律和事实依据；双方虽然在补充协议中约定由被告因购房商铺所产生的费用，由于原告的目的不是购房，无论是认购书还是协议书都不是被告的真实意思表示，因此不需要被告承担律师费100000元的问题，根据最高院关于审理民间借贷案件若干问题第三十条规定，因此原告要求270000元利息及100000元律师费已经超过年利率的24%；4、如果本案认定为房屋买卖合同纠纷，那么本案的房屋买卖合同显失公平，属于可撤销合同，被告保留撤销的权利。原告变更诉讼请求后，被告的辩称意见补充为，对于借贷关系无异议，本金3000000元无异议，但对于律师费及借款利息的约定有异议，因双方签订的鹤山市江滨首府认购书以及商品房买卖补充协议并不是双方的真实意思，因此上述协议书所约定的所谓的租金原告要求按照本金每月按3%计付利息没有法律依据，故所约定的条款不是双方的真实意思，故该条款没有效力，应该按照法律的规定年利率6%支付利息，对于律师费，双方在协议书中的条款不是双方的真实意思，故原告要求支付律师费是没有法律依据的。本院经审理认定事实如下：2015年8月15日，原告与被告签订《鹤山江滨首府认购书》，约定由原告认购被告开发的位于鹤山市沙坪镇雁前路侧沙坪江滨首府一期70、71、72、73号楼商铺1、2、3、4、201、202共6套商铺，总价合计人民币3000000元；第一期2000000元须于2015年8月15日前付清，第二期1000000元须于2015年8月31日前付清等。同日，原、被告又签订《商品房买卖补充协议》，约定原、被告双方一致同意，被告在收款时间后2个月内享有回购该商铺的权利。按照约定原告支付了全部购房款后，该商铺的产权即归原告所有，被告自本协议签订付款之日起2个月内可向原告回购上述的商铺。购回上述6套商铺的总价款3000000元。被告最迟可以在2015年10月15日向原告回购上述6套商品房并支付购房款3000000元人民币，否则被告应每月支付原告90000元租金，期限为三年，每月1号支付完租金，如果被告逾期一个月支付租金的，视为违约，原告可要求被告收回以上商铺并承担与此相关的一切费用及支付从付款日起每月3%的利息。双方签订上述协议后，原告按照约定分别于2015年8月15日向被告支付购房款2380000元，于2015年8月26日向被告支付购房款620000元，合共向被告支付购房款3000000元。约定的回购时间届满，被告未按约定回购上述商铺，故被告按约定于2015年8月、9月、10月共三个月，每月支付90000元的利息，合共270000元给原告。之后，经原告催收无果，遂诉至本院。本案于2016年3月14日第一次庭审结束后，原、被告双方向本院申请庭外和解，和解时间为半年。2016年9月14日，原告向本院申请变更诉讼请求，并变更事实理由为原、被告之间的房屋买卖合同关系实为借贷关系。本院认为，本案立案时定为房屋买卖合同纠纷，经审查，应为民间借贷纠纷。兹就本案的争议焦点及判断理由评述如下：（一）关于原、被告双方的争议是房屋买卖合同纠纷还是民间借贷纠纷的问题。从《商品房买卖补充协议》第四条违约责任的第1点：“若乙方在收到购房款满2个月后未按照本协议支付甲方原购买该商铺款项，则由乙方从收到全款日期按每月九万元整的租金予甲方，期限三年，每月一号支付完租金，如超期一个月则视同违约，甲方可要求乙方收回以上商铺并承担与此相关的一切费用及支付从付款日期每月3%的利息。”的约定可知，双方虽然签订《鹤山江滨首府认购书》和《商品房买卖补充协议》，但并无房屋买卖之意思，而仅将房屋以为债权的担保。解释意思表示应探求当事人之真意，不得拘泥于所用之辞句。现原告自愿变更本案为民间借贷关系，被告亦确认本案为民间借贷关系，故本院认定本案为民间借贷纠纷，而且原、被告之间的民间借贷关系是双方的真实意思表示，合法有效，根据双方的陈述，本院确认被告向原告借款本金为3000000元，且至今未还，故原告请求被告偿还本金3000000元的理据充分，本院予以准许。（二）关于原、被告双方的利息如何计付的问题。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖补充协议》第四条违约责任的第1点：“若乙方在收到购房款满2个月后未按照本协议支付甲方原购买该商铺款项，则由乙方从收到全款日期按每月九万元整的租金予甲方，期限三年，每月一号支付完租金，如超期一个月则视同违约，甲方可要求乙方收回以上商铺并承担与此相关的一切费用及支付从付款日起每月3%的利息。”虽对利息的收取有约定，但参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条的规定，原、被告之间的借款利息应以3000000元为基数，按年利率24％计付利息；此外，被告已支付给原告2015年8月、9月、10月共三个月，每月支付90000元的利息，合共270000元利息给原告，该利息未超过年利率36％，被告对此无异议，视为被告自愿支付原告2015年8月、9月、10月三个月共270000元的利息；从2015年11月起的利息应以实欠借款为基数，按年利率24％计付给原告。（三）关于原告请求被告支付律师费是否支持的问题。原、被告双方签订《商品房买卖补充协议》第四条违约责任的第1点：“若乙方在收到购房款满2个月后未按照本协议支付甲方原购买该商铺款项，则由乙方从收到全款日期按每月九万元整的租金予甲方，期限三年，每月一号支付完租金，如超期一个月则视同违约，甲方可要求乙方收回以上商铺并承担与此相关的一切费用及支付从付款日起每月3%的利息。”虽约定原告可要求被告收回以上商铺并承担与此相关的一切费用，但无明确约定律师费，而且律师费也并非必要的费用，故原告请求被告支付律师费用100000元，理据不充分，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条的规定之规定，判决如下：一、被告鹤山市伟力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告戴海晔支付借款3000000元；二、被告鹤山市伟力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告戴海晔支付借款的利息（利息从2015年11月起以借款3000000元为基数，按年利率24％计至2016年2月19日，2016年2月20日后的利息以被告实欠借款按年利率24％计至全部清偿之日止）；三、驳回原告戴海晔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费33760元，减半收取16880元，财产保全申请费5000元，诉讼费用合共21880元，由原告戴海晔负担516.53元，被告鹤山市伟力房地产开发有限公司负担21363.47元（原告已预交诉讼费，被告应负担的诉讼费于履行还款义务时迳付于原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员 李子平二〇一六年十月二十日书记员 吕 美 珊 更多数据：搜索“”来源：