（2016）湘0104民初6236号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-19
案件名称
蒋某某、张某与绿地地产集团长沙置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒋某某,张某,绿地地产集团长沙置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初6236号原告蒋某某，男，1984年2月3日出生，汉族，住内蒙古通辽市科尔沁区。原告张某，女，1986年3月29日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托代理人蒋某某，男，1984年2月3日出生，汉族，住内蒙古通辽市科尔沁区。被告绿地地产集团长沙置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道银盆南路292号社区服务大楼7楼7048室。法定代表人谷煜，该公司董事长。委托代理人李攀峰，男，1987年6月16日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告蒋某某、张某诉被告绿地地产集团长沙置业有限公司（以下简称“绿地公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后依法由审判员周赞适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员ＸＸ辉担任法庭记录。原告蒋某某、张某，被告绿地公司的委托代理人李攀峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋某某、张某诉称：被告绿地地产集团长沙置业有限公司系长沙“绿地时代广场”（又名绿地中央广场）项目的开发商。2012年3月18日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定购买“绿地时代广场”1栋2单元xx房屋一套，建筑面积为111.57平方米，按照建筑面积计算，购房单价为7263.13元每平方米，价款总额人民币810347元(实际面积为111.3平方米，价款总额人民币808385.95元)。合同第十条关于交付期限及条件中载“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”合同第十九条关于产权登记的约定中载明“办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。”且合同约定“如因出卖人的责任，致买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。”被告已于2015年3月24日为原告办妥了房屋所有权证，按原、被告合同约定，被告已经构成违约，且被告的违约行为没有法律规定的不可抗力等因素。原告认为，被告的违约行为损害了原告依据合同和法律应当享有的权利和权益。为了维护自身权益，特起诉至法院，请求法院依法判令：（一）被告赔偿因延迟交付房屋所有权证给原告的违约金14505.21元；（二）被告承担本案的诉讼费用。被告绿地公司答辩称：对于被告而言，从2011年至2015年期间，是国家对于房地产调控最为严格的几年，对于开发商而言，很多开发商资断裂或者交不了房或办不了产权证或国土证，而被告作为负责人的房产企业在此期间之内顶住各方的压力克服实际困难，本着为业主负责的态度，为业主积极办理好房屋产权证和国土证，即使被告存在房屋所有权证办理上的细微瑕疵，被告也认为不应对被告加重违约责任，对于双方合同当中所约定的万分之一的违约金，被告也向法院申请调低。从原告的损失来看，被告为原告已经办理好产权证和国土证，对原告的影响是微乎其微的，也就是说不存在原告所主张的损失，因此希望法院能够结合本案的实际情况，如认定被告违约将违约金调低。经审理查明：2012年3月18日，原告蒋某某、张某与被告绿地公司签订《长沙市商品房买卖合同》(合同编号：XDxx)及附件，合同约定原告蒋某某、张某购买被告绿地公司开发建设的位于长沙市××路××绿地时代广场××单元××房；房屋单价为每平方米7263.13元，房屋总价款为808386元（经实测），交房时间为2013年9月30日前。合同第十九条关于产权登记的约定“出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。……如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了购房款808386元及契税、维修资金。在合同约定的时间内，原告办理了涉案房屋的收房手续。2015年3月24日，被告为原告办妥了所购房屋的产权证。上述事实，有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、房屋所有权证，被告提交并经质证的《长沙市商品房买卖合同》、房产证领取登记表等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原告蒋某某、张某与被告绿地公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告全额支付了购房款、契税、维修基金并办理了收房手续。根据合同约定，被告应在收房后360日内（2014年9月25日前）为原告办理房屋所有权证，现被告实际于2015年3月24日才为原告办妥房屋所有权证，故应从2014年9月26日起承担逾期办理房屋所有权证的违约责任，违约金计算至被告实际为原告办妥房屋所有权证之日（2015年3月24日）止。关于违约金的计算标准问题，现原告要求被告支付逾期办理房屋产权证违约金按逾期天数乘以已付总房款的万分之一的标准进行计算，被告提出该违约金过高，请求予以调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供证据证实因被告逾期办理权属证书所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应当给付原告因被告逾期办理权属证书的违约金为7235元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、限被告绿地地产集团长沙置业有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告蒋某某、张某逾期办理房屋所有权证的违约金7235元；二、驳回原告蒋某某、张某的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取81.5元，由被告绿地地产集团长沙置业有限公司承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 周 赞二〇一六年十月二十日书记员 ＸＸ辉 关注公众号“”