（2016）苏0117民初2005号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-08
案件名称
原告陈巧龙与被告任建、毛莉莉执行异议之诉一审民事判决书
法院
南京市溧水区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈巧龙,任建,毛莉莉
案由
执行异议之诉
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款
全文
南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0117民初2005号原告：陈巧龙，男，1958年10月18日生，汉族。委托诉讼代理人：沈国梁、吴迪，江苏国济律师事务所律师。被告：任建，男，1979年12月10日生，汉族。被告：毛莉莉，女，1983年1月31日生，汉族。委托诉讼代理人：刘冬英，江苏秦源律师事务所律师。原告陈巧龙与被告任建、毛莉莉执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年4月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈巧龙及其委托诉讼代理人沈国梁、被告任建、被告毛莉莉的委托诉讼代理人刘冬英均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告陈巧龙向本院提出诉讼请求：1、确认原告对南京市秦淮区御道街169号御水湾9幢1单元802室房产享有所有权，终止对异议房屋采取的强制执行措施；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年9月20日，原告通过南京淘然居房地产经纪有限公司与被告毛莉莉签订房地产买卖合同，原告购买毛莉莉名下位于南京市秦淮区御道街169号御水湾9幢1单元802室房屋，约定原告支付55万元购房款后于2009年10月19日办理房屋过户手续。原告支付购房款后，毛莉莉未按约定配合原告办理过户手续。后因毛莉莉涉及其他经济纠纷，南京市溧水区法院对该房屋进行了司法查封措施，导致原告对购买的房屋一直无法完成过户。原告在得知溧水法院执行局将要拍卖毛莉莉名下房屋后，提出执行异议而被驳回。原告认为，依据相关法律规定，原告的合同权利为有效合法权利，请求房屋过户转移所有权的主张应当得到法律保护。被告任建、毛莉莉辩称：原告陈巧龙对房屋不享有所有权，溧水法院采取的执行强制措施是合法有据的，请求法院驳回原告请求。理由：1、原告陈巧龙并非善意的第三人，本案中的房屋买卖合同应该是在溧水法院查封之后签订的，原告有恶意侵占毛莉莉房屋之嫌；2、毛莉莉至今未收到陈巧龙的任何购房款，所谓的房屋转让行为仅仅是发生在陈巧龙与经办人陈某之间的，毛莉莉对此并不知情；3、原告并非合法占有该房屋，即便陈某与陈巧龙之间存在合法的房屋买卖合同，根据合同约定也应该在陈巧龙支付了180万元的房款后双方才完成房屋交接手续，陈巧龙即使支付了55万元房款，也无权占有该房屋。经审理查明，2009年8月11日，被告毛莉莉及其丈夫周有文与案外人陈某签订授权委托书，周有文、毛莉莉夫妇共同委托陈某办理毛莉莉名下位于南京市溧水区秦淮区御道街169号御水湾9幢1单元802室房屋的买卖事宜，委托事项包括签订房屋买卖契约、送件、取件、领取购房款等，毛莉莉同时将该房的房屋所有权证、土地使用权证一并交给陈某，双方当日将以上授权办理了公证。2009年9月20日，陈某通过南京淘然居房地产经纪有限公司以毛莉莉的名义与原告陈巧龙签订房地产买卖中介合同，约定陈巧龙购买毛莉莉名下上述房产，房屋售价1880000元；陈巧龙于2009年9月20日支付毛莉莉购房定金50000元，于2009年9月29日前支付毛莉莉购房首付款500000元，2009年10月15日前由陈巧龙申请银行贷款支付给毛莉莉作为购房款，尾款30000元于交付房屋之日一次性付清。合同签订后，陈某向原告陈巧龙出具两张收条，其中落款日期为2009年9月20日的收条注明收到陈巧龙购房定金人民币50000元，该收条有南京淘然居房地产经纪有限公司盖章见证；落款日期为2009年9月29日的收条注明收到陈巧龙购房款人民币500000元。两份收条上署名的收款人毛莉莉、陈某均系陈某所写。原告为证明其主张的其已给付被告毛莉莉定金50000元及购房预付款500000元的事实，提供出庭证人陈某的证言以及银行汇款凭证予以证实，其中证人陈某证言证明：2009年8月，周有文和毛莉莉委托其卖房，其将房子介绍给陈巧龙，于8月10日晚上带陈巧龙看房子，看完后陈巧龙觉得房子不错考虑购买，第二天（8月11日）毛莉莉与其办理了全权委托公证，做完公证后其给了周有文3万元现金，陈巧龙把剩下的47万元汇给了周有文。5万元定金是陈巧龙于合同签订当日支付的，其当时即已告知毛莉莉，该款折抵毛莉莉应付的中介费。陈巧龙是为了办理银行贷款才签订了房屋买卖合同，陈巧龙于2009年9月20日与银行签订了按揭贷款协议，房屋中介要求把50万元预付款的收条时间写在9月29日，因为首付款应当在收受定金的时间之后；银行汇款凭证证明：2009年8月11日，陈巧龙向周有文帐户汇入人民币470000元。对上述证据，被告方经质证认为：证人陈某与陈巧龙之间具有利害关系，陈某的证言也极不符合常理和逻辑，故该证言不能作为定案依据；银行汇款凭证只能证明2009年8月11日陈巧龙汇款47万元给周有文，不能证明这笔汇款就是2009年9月29日收条上50万元的购房款，因为时间、金额均不吻合，事实上陈巧龙的这笔汇款只是一笔借款。本院认为，原告提供的上述证据存在三个明显的疑点：一是先付款后签合同，房屋买卖涉及大宗财产交易，作为具有正常认知能力的自然人，一般情况下，不可能在没有签订房屋买卖合同、明确双方权利义务的情况下即向对方支付数十万元的购房款，况且付款和签订合同的时间相距一个多月；二是先付购房款后付定金，正常情况下，履行房屋买卖合同应当是先付定金后付购房款，而不是相反；三是付款后不及时要求对方出具收条，陈巧龙支付给周有文、毛莉莉夫妇购房款50万元，当时及以后较长时期内不要求对方出具收条，这也不符合常理。证人称原告陈巧龙是为了申请银行按揭贷款才签订房屋买卖合同，难道陈巧龙不申请银行贷款就不签合同了？显然不能自圆其说。故原告提供的上述证据不足以证明其事实主张，本院不予确认。本院认为，本案双方当事人争议焦点为：原告对执行标的是否享有所有权或足以阻止执行标的的转让、交付的其他实体权利。根据我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更、和转让，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。本案原告与被告毛莉莉订立房屋买卖合同后，并未就买卖的房屋办理所有权变更登记手续，该房屋仍然登记在毛莉莉名下，因此原告对执行标的不享有所有权。那么，原告对执行标的是否享有其他足以排除强制执行的民事权益？根据最高人民法院相关司法解释规定，金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产主张权利，且其权利能够排除执行的，需要符合以下四个条件：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告虽然在执行标的被查封前与被告毛莉莉签订了房屋买卖合同，但原告提交的证据并不足以证明其已支付了部分购房款，且原告是在本院查封之后占有该房屋，而非合法占有。因此，原告对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院《关于适用的解释》三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告陈巧龙的诉讼请求。本案案件受理费21720元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费21720元。南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。审 判 长 钱晓芳人民陪审员 刘红梅人民陪审员 杨先珍二〇一六年十月二十日见习书记员 谢慧娟 更多数据：