（2016）川1321民初2118号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-14
案件名称
原告孙国东与被告四川省名臣房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷一案一审民事判决书
法院
南部县人民法院
所属地区
南部县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙国东,四川省名臣房地产开发有限公司
案由
建设用地使用权纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
四川省南部县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1321民初2118号原告：孙国东，男，1972年11月15日出生，汉族，住成都市金年区。委托诉讼代理人：何旭，四川义立律师事务所律师。被告：四川省名臣房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人：向林强，经理。委托诉讼代理人；吴洪伟，四川建春律师事务所律师。原告孙国东与被告四川省名臣房地产开发有限公司（以下简称名臣公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙国东的委托诉讼代理人何旭、被告名臣公司的委托诉讼代理人吴洪伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙国东向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2013年3月30签订的《蜀水街危房改造整治协议书》；2.依法判令被告按照原合同的约定向原告支付过渡费；3.依法判令被告恢复房屋原状，赔偿水电气管线安装及门窗、屋内装饰装修费用损失；4.依法判令被告向原告赔偿从腾空案涉房屋之日起至被告将房屋恢复原状并返还期间的租金损失。诉讼中原告变更诉讼请求为：1.过渡费按每间门面租金每年10000元、住房租金每层每年8000元，共计每年过渡费为44000元，计算3年，即总计为132000元；2.恢复房屋，包括水、电气及门窗、墙面、屋面或赔偿该项费用480×800元／㎡＝384000元；3.差旅费及其它费用20000元。事实和理由：原、被告经协商一致，于2013年3月30日签订《蜀水街危房改造整治协议书》，约定被告将原告位于南部县蜀水街20号的房屋在三年过渡期之内均全部拆除，并按照协议还房口面两间和住房一套。协议签订后，原告于签约当天按约腾空房屋并向被告交付了房屋钥匙、房产证、土地使用权证等证件和手续。2016年3月30日，在协议约定的还房期限届满后，案涉房屋主体至今未开始拆除，更不可能按约还房。原告多次联系被告欲协商处理此事，但被告一直逃避拒不处理，被告行为已构成严重违约，给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告合法权益，特依法提起诉讼。名臣公司辩称，如若原告坚持要解除合同，我方也同意解除，若原告要求继续履行合同，待政府相关政策出台后，我方也会履行合同；案涉房屋原告方并未实际交付被告，仍为原告所占有，故原告请求除解除合同以外的其他诉求，均应驳回。本院经审理认定事实如下：原告孙国东享有个人所有的位于南部县城蜀水街20号两间四楼一底的私人房产一幢；被告名臣公司主要经营范围有房地产开发。原、被告通过协商达成了拆迁还房合意，原告遂腾出了案涉居住的房屋，双方并于2013年3月30日以原告作乙方、被告作甲方签订了《蜀水街危房改造整治协议书》，约定：按南部县拆迁有关规定和双方协商，乙方被拆迁房屋及其装修和附属物的差额，已经在还房价差中进行了充足补偿。乙方拆迁门面房贰间，住房350平方米。土地使用证面积113.4平方米，其残值归甲方所有，所还房屋面积后超面积的部分按该楼盘开盘时一次付款的优惠价作为乙方的补超面积的价格进行结算，在交新房时，付清房款。不愿还房的，甲方按货币补偿与乙方协商结算，还房水、电、气、闭的安装由甲方统一办理，费用在补偿款中扣减。乙方被拆迁房屋位于蜀水街20号，认定的拆迁建筑面积为460平方米，还房顺序号照乙方腾空房屋搬迁完毕将钥匙交给甲方的先后顺序进行确认，乙方还房顺序号为叁号。该协议还具体明确了过渡期为叁年，甲方还乙方口面贰间，捌拾平方米，还住房1套，不低于伍佰伍拾平方米，送停车牌贰个，享受免缴贰套住房的物业管理费，租房费口面每年每间肆仟元计付，甲方承担该户450平方米的费税。当天，原告将土地使用权证书交付给了被告，被告向原告出具了《收条》，内容为“今收到孙国东土地证壹本，面积壹佰壹拾叁点肆平方米”。协议签订后，时至今日被告对其案涉房屋未有拆迁及实施开发，原告遂诉至本院。本院认为，案涉土地的性质虽为集体用地，但因所辖土地在城市市区之中，且该土地上集体经济组织全部成员转为城镇居民，故该宗土地可参照国有土地性质进行认定。本案的《蜀水街危房改造整治协议书》中仅约定了原告提供土地使用权并取得还房等相关固定利益，却未约定承担风险，因此本案的性质应当认定为土地使用权转让合同纠纷。原、被告所签《蜀水街危房改造整治协议书》系双方当事人真实表示，且不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效应当受到法律保护。协议签订后，被告未积极完善其相应开发手续，致使案涉房产至今都未拆迁和开发，在协议约定的还房期届满后，都不能交房，被告明显违约，理应承担相应的民事责任。被告声称待政府的棚户拆迁政策出台后，方可实施拆迁，本院认为，被告作为一家从事房地产开发的公司，对案涉房屋的拆迁改造是否能得到政策的允许以及政府是否要出台其相关的文件，应当对此风险具有可预测性，其未能尽此注意义务，而是盲目的与原告达成拆迁还房合意，致使原告的房屋腾出闲置三年，并造成房屋室内损失，其本身就具有过错，现因合同履行期已届满，被告不可能按合同的约定交房，故对原告要求解除合同，并赔偿损失的诉请，本院予以支持。关于原告损失的计付；1、房租金损失；本院认为合同中虽仅约定口面租金，但当时是结合原告所获还房的利益而约定，现因被告不能还房，故原告不能获得此部分的可得利益，原告住房闲置三年，其必遭受租金损失，故对原告要求住房租金的诉请也应支持。原告诉请租金的计付标准符合案涉房产同地段的市场价租金，对此本院予以支持，即每间口面年租金为10000元、每套住房年租金为8000元。2、房屋室内损失；本院虑及案涉房屋原系旧房，现是对水电气管线安装及门窗、屋内装饰装作原貌的恢复，故本院依法调整按合同中双方认定的建筑面积以每平方米200元计付，即460／㎡×200元＝92000元。原告诉请的差旅费无证据佐证，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告孙国东与被告四川省名臣房地产开发有限公司于2013年3月30日签订的《蜀水街危房改造整治协议书》；二、被告四川省名臣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告孙国东房屋租赁费132000元（口面：2间×年租金10000元×3年；住房：年租金8000元×3套×3年）、房屋室内损失费92000元（460／㎡×200元），共计224000元；三、驳回原告孙国东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2330元，由被告四川省名臣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员 文 涵二〇一六年十月二十日书记员 鲜永清 搜索“”