（2016）鲁1702民初3444号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2017-10-01
案件名称
徐凤霞与李河佩房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
菏泽市牡丹区人民法院
所属地区
菏泽市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐凤霞,李河佩
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百三十四条，第一百四十四条
全文
山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1702民初3444号原告：徐凤霞，女，1964年1月15日出生，汉族，市民，住菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：王大伟（系徐凤霞之子），男，1986年2月10日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。被告：李河佩，男，1982年6月3日出生，汉族，居民，住菏泽市牡丹区。原告徐凤霞与被告李河佩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐凤霞及其委托诉讼代理人王大伟到庭参加诉讼，被告李河佩经传票传唤无正当理由拒不到庭诉讼。本案现已审理终结。原告徐凤霞向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即支付所欠房屋租金和违约金共计17万元，并立刻搬出房屋；3、涉诉费用由被告承担。事实和理由：2016年1月10日原告徐凤霞与被告李河佩签订一份《房屋租赁合同》，合同约定被告租赁原告房屋，租金每年16万元整，租期为2015年12月1日至2016年11月30日。合同第六款第七项约定“承租方不按时交纳租金。”出租方有权解除合同。另外被告欠原告2014年10月1日至2015年12月1日房租共计122666元，至今未付，加上2015年12月1日至2016年4月1日租金4万元，合计被告欠原告租金共计162666元，要求被告按约定每日按租金总额的千分之三违约金支付违约金。综上，为维护原告合法权益，特具状起诉，望判如所请。被告李河佩未答辩。原告徐凤霞围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、《房屋租赁合同》一份。证明原、被告2016年元月10日签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，合法有效；按照本合同第二条第二款、第六条第七款、第十款，第七条第二款、第四款，第十条三、四、五款的规定，被告应将房屋租金及违约金支付给原告，并解除合同。证据二、2016年3月24日，被告出具还款保证书一份。证明被告欠原告房屋租金16万元整。证据三、2015年3月27日，被告对象姜丽出具保证书一份。证明被告欠原告房屋租金。证据四、2015年4月6日，被告对象姜丽出具保证书一份。证明被告欠原告房屋租金。证据五、被告给原告出具的欠条一份。证明被告欠原告2014年10月1日至2015年12月1日房屋租金122666元。原告陈述：根据合同约定，被告应当支付原告千分之三的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，结合本案事实，本院认定事实如下：原告徐凤霞与被告李河佩于2016年1月10日签订《房屋租赁合同》一份，协议约定：原告将位于菏泽市牡丹区双河路星光驾校西邻该房屋租给被告经营“大世界娱乐会所”，租赁期限2015年12月1日至2016年11月30日，租金每年16万元整。2015年12月1日原告将房屋交给被告使用，被告至今未向原告交租金。2016年3月24日被告李河佩向原告徐凤霞保证：2016年4月2日下午4点前付清所欠房租，如该时间交不清，双方签订的合同自动作废，李河佩自愿主动搬出房屋。在签订此《房屋租赁合同》前，被告一直使用着原告的房屋，欠房租未交，被告李河佩于2016年1月10日给原告徐凤霞出具欠条一份，内容为：今欠徐凤霞2014年10月1日至2015年12月1日房租租金壹拾贰万贰仟陆拾陆元整（￥122666），保证2016年5月1日交清房屋租金，欠款人：李河佩。原告徐凤霞出租的房屋没有房产证或建设规划许可证。原告陈述被告经营的“大世界娱乐会所”于2016年4月停止营业。本院认为：原告徐凤霞出租给被告李河佩位于菏泽市牡丹区双河路星光驾校西邻的房屋，没有房产证或建设规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，原、被告于2016年1月10日签订《房屋租赁合同》为无效合同。合同约定“原告将其该房屋租给被告，租赁期限为2015年12月1日至2016年11月30日，租金每年16万元整”，但被告至今未支付租金，现原告要求被告支付2015年12月1日至2016年4月1日4个月的租金40000元（实际租金应为160000÷12×4=53333.3元），符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条第一款规定:房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，人民法院一般应予支持。对原告此请求本院予以支持。因原、被告签订的租赁合同无效，其次，2016年3月24日被告李河佩向原告徐凤霞保证：2016年4月2日下午4点前付清所欠房租，如该时间交不清，双方签订的合同自动作废，被告李河佩自愿主动搬出房屋。但，被告逾期也未交租金。再之，被告经营的“大世界娱乐会所”于2016年4月停止营业了，现原告要求被告搬出租赁房屋的诉讼请求本院予以支持。因被告在2014年10月1日至2015年12月1日欠原告租金122666元，现原告要求被告支付本院予以支持。因原告出租的房屋没有房产证或建设规划许可证，致使原、被告于2016年1月10日签订《房屋租赁合同》无效，现原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条第一款、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条第一款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十四条规定，判决如下：被告李河佩于本判决书生效后十日内从租赁的房屋中搬出。二、被告李河佩于本判决书生效后十日内向原告徐凤霞支付房屋租金162666元（40000元＋122666元=162666元）。三、驳回原告徐凤霞的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，由被告李河佩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长 杨志军人民陪审员 洪学光人民陪审员 赵民臣二〇一六年十月二十日书 记 员 曹 占 关注微信公众号“”