（2016）晋0107民初字第1461号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2017-11-28
案件名称
樊志坚与杨文文房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
太原市杏花岭区人民法院
所属地区
太原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
樊志坚,杨文文
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第二百五十三条
全文
山西省太原市杏花岭区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0107民初字第1461号原告樊志坚，男，1971年8月21日出生，汉族，无业，住太原市。委托代理人武原平，山西行直律师事务所律师。委托代理人李海燕，山西行直律师事务所律师。被告杨文文，女，1968年3月13日出生，汉族，个体经营者，住太原市。委托代理人段毅，山西弘韬律师事务所律师。委托代理人李建明，山西弘韬律师事务所律师。原告樊志坚与被告杨文文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊志坚委托代理人武原平、李海燕，被告杨文文委托代理人段毅、李建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊志坚诉称，2015年5月1日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于大东关太铁佳苑铁路小区面积为115平米的底层商铺用于经营生鲜便利。合同第12条第2款，第15条第3款明确约定：如承租方提前退租，需提前一个月书面通知出租方，出租方按实际租期收取房租，退还剩余租金。原告于2015年12月26日电话通知被告要求退租，在腾空租赁房屋内货物后把房屋钥匙交还给了被告，并于2016年1月7日将书面退租申请交给被告，此时租赁合同已按约定解除。被告在原告退租后已对外挂牌招租。原告履行完退租手续后，被告一直拒绝履行退还原告剩余租金的义务。请求判令：1、确认解除原、被告双方于2015年5月1日签订的《房屋租赁合同》；2、被告退还原告剩余租金54166元，并支付资金占用期间的利息损失1354元（从2016年2月1日暂计至2016年7月1日，按银行同期贷款利率计算），并计算至被告实际给付之日止。3、诉讼费用由被告承担。原告就其主张，提交如下证据：证据1、房屋租赁合同，证明原、被告双方签订租赁合同，合同对转让双方的权利义务作出了详细约定；证据2、建设银行对私活期明细查询、结婚证，证明原告已按协议给付了一年的租金13万元；证据3、商铺退租申请书，证明原告向被告提出了正式的书面退租申请；证据4、照片，证明被告已将该涉案房屋对外招租；证据5、律师函、百世汇通快递单、快递单号，证明被告拒绝退还剩余租金、原告委托律师事务所向其发出律师函；证据6、当庭提交《房屋租赁合同》，证明被告与山西华泰逸居物业管理有限公司签订该合同，签订时间为2015年5月25日，被告转租谋利，原告承租的是115平米，价格等均可以说明，房屋不得转租；房屋转租的条件，如果没有批准，该合同属于无效。被告杨文文质证后认为:证据1真实性予以认可，不认可对方所要证明的内容，租赁期限为3年并约定了双方水电费等交纳及双方权利、义务；证据2真实性无异议，确实收到了13万元房租；证据3真实性不予认可，关联性有异议，被告没有收到。2015年6月签订合同，7月1日转租出去买家具，12月收回来，原告经营了2个月，2016年2月又开始转租，一直转租不出去，3月中旬原告叫被告到商铺，给了被告一把钥匙，让被告替他转租，当时出租时是给了3把钥匙。2016年4月，被告在橱窗上贴上被告的电话，替原告转租。证据4真实性认可，不认可证明的内容及目的；证据5收到了，真实性认可，不认可其所要证明的内容，律师函并未附原告的授权委托书，被告联系不上原告，无法确定原告的真实意思；证据6真实性认可，不认可原告的证明内容及目的。被告杨文文辩称，被告没有收到原告的书面退租通知；房屋至今未办理移交手续，房屋租赁合同没有履行解除程序；原告的行为构成违约，给被告造成了巨大的损失；综上，原告因经营不善，寻求长期合作未果，故诉至法院。请法院依法查明事实和证据，驳回原告的诉讼请求，并由原告赔偿被告的损失。被告就其抗辩，提交如下证据：证据1、寻求合作商广告和转租广告；证据2、三份证人证言，证明原告曾电话被告要转租，并贴了转租和寻求合作的广告，一直到4月份，被告没有收到原告的书面退租通知；证据3、6-4#商铺照片，证明商铺至今未办理移交手续，房屋租赁合同没有履行解除程序，原告想自己把商铺和自己的一些设备转租出去，赚取差价，一些有意向的租户看到商铺还有原告的东西，明确表示不想惹麻烦，给被告造成了损失；证据4、太铁佳苑物业管理中心证明；证据5、太铁佳苑水电月抄表确订单，证明原告自租赁商铺以来，没有交纳物业费、不按时缴纳水电费、构成违约，加之原告的东西还在商铺，未办理移交手续，极大的影响商铺的转租，给被告造成了恶劣的影响和极大的损失。原告樊志坚质证后认为：证据1不认可，随时可以打印；证据2证人没有到庭，不认可；证据3真实性认可，拍摄于2016年6月，双方已经解除合同，商铺早已腾空，原告没有拆除的只是监控、收银台，上述物品原告不要了，其余东西不是原告的；证据4需要落实，即使欠费，也与原、被告双方解除合同关系无关。经审理查明，2015年5月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租坐落于大东关太铁佳苑铁路小区，面积为115m2房屋，租赁期限为三年，从2015年7月1日至2018年6月30日，年租金为13万元，如承租方提前退租，需提前一个月书面通知出租方，出租方检查房屋设备完好并办理移交后，解除租赁合同，退还剩余租金。合同签订后，原告通过其配偶吕庆华的银行卡以银行转账的形式将租金13万元支付于被告，被告也将约定房屋交付原告。2016年3月25日，山西行直律师事务所向被告杨文文发《律师函》，通知被告该合同已经于2016年1月7日解除、被告退还剩余租金。庭审中被告认可2016年3月31日收到该《律师函》。庭审中被告亦认可在2016年3中旬收到原告交付的钥匙，并于2016年4月在出租房屋橱窗粘贴招租信息；被告同意解除合同。另查明，本案诉争租赁房屋由被告杨文文承租案外人山西华泰逸居物业管理有限公司的房屋。上述事实有原、被告提供的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定；虽然该房屋属于被告转租行为，但案外人山西华泰逸居物业管理有限公司在得知转租一事后，在六个月内未提出异议、没有提出解除其与被告的《房屋租赁合同》，因此，原、被告签订的合同合法有效。原告主张在2016年1月7日将书面退租申请交于被告，但未提供证据予以证明，本院不予认可；2016年3月25日，山西行直律师事务所接受原告委托向被告发出《律师函》，明确解除合同、退还租金一事，被告2016年3月31日签收该函后已知悉解除合同一事，且未提出异议，庭审中被告亦同意解除合同，因此认定原、被告的合同解除时间为2016年3月31日；依据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，合同解除后，退还剩余租金，因此被告应将剩余三个月的租金32500元原告。原告要求被告支付资金占用期间利息损失的主张无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、原告樊志坚与被告杨文文2015年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年3月31日解除；二、被告杨文文于本判决生效之日起10日内退还原告樊志坚剩余租金32500元。三、驳回原告樊志坚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费594元，由被告杨文文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 李 燕二〇一六年十月二十日书记员 苗林凤 来源：