（2016）桂0107民初2430号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2016-12-31

案件名称

黄文明与罗春阳、黄寿立房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

南宁市西乡塘区人民法院

所属地区

南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄文明,罗春阳,黄寿立

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第五十二条，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院民事判决书（2016）桂0107民初2430号原告：黄文明，男，1975年10月26日出生，壮族，住南宁市。委托诉讼代理人：黄若琛，广西金益律师事务所律师。委托诉讼代理人：栗嘉欣，广西金益律师事务所实习律师。被告：罗春阳，男，1971年1月19日出生，汉族，住南宁市。被告：黄寿立，男，1972年1月13日出生，汉族，住南宁市江南区。被告罗春阳、黄寿立之共同委托诉讼代理人：李奕君，广西桂兴律师事务所律师。原告黄文明与被告罗春阳、黄寿立房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月1日公开开庭进行了审理。原告黄文明及其委托诉讼代理人黄若琛、栗嘉欣，被告罗春阳、黄寿立之共同委托诉讼代理人李奕君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄文明诉称，原告是南宁市肉联厂的员工，2005年，肉联厂分配集资房，原告获得一个指标，随后两被告找到原告，声称愿意支付转让费28000元，要求原告将该套集资房转让给两被告。双方遂于2005年2月25日签订《房屋转让协议》，约定由两被告支付购房款98000元及转让费28000元。合同签订后，两被告支付了购房款98000元，但转让费仅支付了10000元，尚有18000元未支付。2007年该房建成，原告随即将该房交付给两被告，两被告将该房出租给他人使用至今，原告多次要求两被告将房屋返还给原告，但两被告均不予理会。原告认为，原、被告之间存在房屋买卖合同关系，但根据《广西壮族自治区高级人民法院关于审理涉及集资房、经济适用房、市场运作房转让纠纷案件若干问题的解答》第三条第二款：如果签订合同时，出卖人尚未取得房屋权属证书转让行为发生在《物权法》实施之前的，一般认定合同无效。据此，双方于2005年2月25日签订的《房屋转让协议》是无效的，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”故两被告应当返还因《房屋转让协议》取得的位于南宁市鲁班路6号肉联厂第一生活区54栋603号房的房屋及附属设施（包含杂物房1间，水电设施）。两被告经原告多次主张均不返还的行为，侵害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、确认原告与两被告于2005年2月25日签订的《房屋转让协议》无效；2、两被告向原告返还因2005年2月25日签订的《房屋转让协议》取得的位于南宁市鲁班路6号肉联厂第一生活区54栋603号房的房屋及附属设施（包含杂物房1间，水电设施）；3、本案诉讼费用由两被告承担。被告罗春阳、黄寿立共同辩称，原、被告签订的《房屋转让协议》实质上是购房指标的转让，不属于房屋买卖合同，该转让协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，亦未损害国家及集体的利益，属于合法有效的合同，应受到法律的保护。涉案房屋在集资建房时，原告没有出过一分钱，所有的购房款均是两被告支付的，房屋建成后，也是由两被告居住使用该房屋。双方签订的《房屋转让协议》明确约定原告协助被告完成房产证过户的法定程序后，被告立即支付原告转让费余款18000元，涉案房屋现已具备登记、转移登记的条件，原告应继续履行该合同，协助被告办理房屋过户手续后，被告即向原告支付余下的转让费。被告已占有使用房屋十多年，在此期间，原告从来没有主张合同无效，现突然主张合同无效，违背了合同法诚实信用原则。为维护市场交易秩序，维护两被告的合法权益，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明：2005年2月25日，原告黄文明（甲方）与被告罗春阳、黄寿立（乙方）签订《房屋转让协议》，由两被告出资购买原告的单位集资房，位于南宁市鲁班路南宁肉联厂宿舍区集资楼（53或54栋，具体房号以实际分配为准）。协议第二条约定“该房屋的附属设施同时转让，附属设施包括杂物房1间，水电设施。”第三条约定“甲方该套集资房预计在2005年下半年动工，2006年上半年竣工。”第四条第1款约定两被告负责支付原告所支付给单位的该套集资房的购房款98000元并约定支付方式及时间；第2款约定两被告支付原告转让费28000元，在房屋竣工后交付使用时，支付10000元，在原告协助两被告完成房产证过户给两被告的所有法律程序后，支付余款18000元；第3款约定该套集资房的过户费用及相关税费由两被告自行承担。双方还在协议中约定了其他事项。签订协议后，两被告依约向原告支付了购房款98000元及转让费10000元。原、被告均认可涉案房屋坐落于南宁市鲁班路6号54栋2单元603号房，房屋建成后，原告即把房屋钥匙交付给两被告，该房屋至今一直由两被告支配使用。因原告主张的合同效力与本院认定的不一致，本院按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定向原告作出释明，原告在本院指定的期限内未予变更诉讼请求。本院认为：原、被告于2005年2月25日签订《房屋转让协议》，约定原告转让单位集资房给被告，并由被告支付购房款，虽然签订该协议时，房屋尚未建成，但综合考量《房屋转让协议》的条款，双方当事人之间的缔约意图在于转移房屋所有权，即由被告支付相关款项给原告，受让特定的房产，取得对房产排他性的占有、使用、收益、处分的权利，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，原、被告双方之间形成房屋买卖合同关系。原、被告签订的《房屋转让协议》，出自双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已实际履行协议的大部分内容，故该协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。在本案中，原告主张根据《广西壮族自治区高级人民法院关于审理涉及集资房、经济适用房、市场运作房转让纠纷案件若干问题的解答》第三条第二款之规定，原、被告签订的《房屋转让协议》应归于无效。对此，本院认为，应严格按照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定来认定《房屋转让协议》的效力问题。《房屋转让协议》并不存在该条规定的欺诈、胁迫、恶意串通、损害国家、集体、第三人利益等情形，亦不存在违反法律、法规的强制性、效力性规定的情形，且该协议自2005年签订以来，双方当事人均按协议约定履行各自的权利义务，为维护市场交易秩序，同时遵循诚实信用原则，原、被告签订的《房屋转让协议》应属合法有效。现原告要求确认原、被告双方签订的《房屋转让协议》无效并要求两被告返还涉案房屋，没有合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告黄文明的所有诉讼请求。本案受理费2250元（原告已预交），由原告黄文明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：待结算财政款项中院诉讼费专户、开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行、账号：20×××17，注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”；汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　韦月玲人民陪审员　　何曼玲人民陪审员　　平智峰二〇一六年十月二十日书　记　员　　林海燕《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。百度搜索“”