（2016）桂1121民初755号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-31
案件名称
吴天文与广西嘉亿房地产开发有限公司昭平分公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
昭平县人民法院
所属地区
昭平县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴天文,广西嘉亿房地产开发有限公司昭平分公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广西壮族自治区昭平县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1121民初755号原告：吴天文，男，1982年3月15日出生，汉族，昭平电厂职工，住贺州市八步区，现住昭平县。委托诉讼代理人：吴泽祥，男，1970年2月21日出生，汉族，居民，住昭平县，由昭平县昭平镇城北社区居民委员会推荐。被告：广西嘉亿房地产开发有限公司昭平分公司，住所地昭平县昭平镇竹园二街39号。负责人：庞明坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵立武，男，1964年5月1日出生，汉族，该公司副经理，住桂林市灵川县。委托诉讼代理人：许杰伟，男，1981年10月10日出生，汉族，该公司职员，住昭平县。原告吴天文与被告广西嘉亿房地产开发有限公司昭平分公司（以下简称“嘉亿昭平分公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴天文的委托诉讼代理人吴泽祥，被告嘉亿昭平分公司的委托诉讼代理人赵立武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴天文向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的关于买卖盛世地王大厦商住楼第1栋9层02号房的《盛世地王大厦商品房买卖合同》；2.被告向原告返还首次购房款91000元，并按合同约定支付违约金12900元；案件受理费由被告承担。诉讼过程中，吴天文变更诉讼请求为：1.解除原告与被告签订的关于买卖盛世地王大厦商住楼第1栋9层02号房的《盛世地王大厦商品房买卖合同》；2.被告向原告返还购房款258000元、公共维修基金5370元、契税2580元、前期交付的银行贷款按揭产生的利息7644.54元、按合同约定支付违约金12900元，以上五项合计286494.50元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年2月2日与被告签订关于买卖盛世地王大厦商住楼第1栋9层02号房的《盛世地王大夏商品房买卖合同》。原告已经依照合同约定向原告付清全部购房款258000元，但被告并未依照合同约定向被告交付房屋。依照合同第八、第九条约定，被告应当在2015年12月30日前将原告所购房屋交付原告使用，但被告于2016年3月18日才向原告通知交房，逾期交房远远大于30日。被告已经构成违约，依照合同第九条第1.（2）项约定，原告有权解除上述合同并要求你公司承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，向人民法院提起诉讼。被告嘉亿昭平分公司辩称，一、根据原、被告2015年2月2日签订的地王大夏合字2015第（1-007）号《盛世地王大厦商品房买卖合同》（以下简称“合同”）的约定，被告未逾期交房。1.被告已以函件告知原告于2016年3月18日收房，完成了交房义务。合同第八条明确约定交房条件是：该商品房经验收合格。原告购买的商品房已于2016年3月13日通过施工、勘察、设计、监理、建设单位五方的综合验收，符合交房条件，被告通知原告收房，已履行了交房义务。2.本案存在被告可据实相应延期交房的约定事由。合同第八条约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2.其他非因出卖人可控制因素造成的工程延误，如非出卖人引起的停电、停水或政府的重大行为、庆典及节日等，要求停工、交通管制的；4.气象部门记录降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上时，出卖人可据实相应延期交房。”被告在案涉商品房的建设中，因停水、停电、节日及中雨以上天气，有据可查有共计236天，其中停电22天、停水11天、高考停工4天、节日33天、中雨以上天气166天。而被告实际交房时间是2016年3月18日，只比合同约定的日期推迟了78天，被告并不存在逾期交房的事实。二、原告于2015年1月19日向被告借款40000元，借款协议约定2015年12月1日前归还，但原告至今未归还，按照借款协议第三条被告有权顺延交房。三、被告不存在逾期交房的违约行为，原告要求被告支付逾期交房违约金无事实依据和法律依据。综上，请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.房款收据2张、银行放款凭证1张、契税票据1张、公共维修基金的票据1张；2.吴天文借记卡账户历史明细清单1份；3.商品房买卖合同；4.个人购房借款担保合同；5.2016年3月7日的中国工商银行现金存款凭证。被告为其辩解提交了以下证据：1.建设工程质量竣工验收意见书；2.交房通知交寄清单、交房告知书；3.建筑工程施工许可证2份；4.停水停电影响施工情况统计、昭平县水利电业有限公司城厢供电所证明、昭平县气象服务与防雷中心气象资料；5.吴天文借款协议。本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告对被告提交的证据1、2、3无异议，被告对原告提交的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提交的证据4有异议，认为施工地点离学校远不应受高考影响，被告应该在签订合同的时候就应将节假日预计在其中，由法院认定；对证据5认为原告已归还了20000元借款，且与本案无关联性。本院认为，被告提交的证据4中的昭平县气象服务与防雷中心气象资料，具备真实性、合法性，与本案事实有关联，本院予以确认，对证据4中的因停水影响施工情况统计，因系承建公司自行统计，真实性不予确认。对供电所的停电证明，因为只有停电次数，而未注明停电时长，对其关联性本院不予确认；证据5被告提交了原件予以核对，对其真实性、合法性本院予以确认，该借款协议是原告购房前与被告签订，系原告因购房需要向被告借款，与本案具备关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月2日，原告与被告签订关于买卖盛世地王大夏商住楼第1栋9层02号房《盛世地王大夏商品房买卖合同》。合同第四条1.约定：该商品住房单价为每平方米2882.68元，总金额为258000元。合同第八条约定：被告应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；2.其他非出卖人可控制因素造成的工程延误，如非出卖人引起的停电、停水或政府有重大行为、庆典及节日等，要求停工、交通管制的；4.气象部门记录降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上时，出卖人可据实相应延期交房。合同第九条第1.（2）项约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。原告于2015年1月12日向被告支付了购房款51000元，于2015年2月2日向被告支付了购房款40000元，于2015年5月15日通过中国工商银行股份有限公司昭平县支行向被告支付购房款167000元，于2015年1月23日交纳公共维修基金5370元，于2015年1月30日缴纳契税2580元。2016年3月13日，被告建造的本案涉及的房屋通过施工、勘查、设计、监理、建设单位五方验收，综合验收结论为工程质量评定合格，同意验收。2016年3月11日，被告通过昭平县邮政局向原告邮寄交房告知书，书面通知原告办理交房手续。原告拒绝办理交房手续。原告因与被告借款事宜无法达成一致，要求解除合同，双方协商无果。2016年7月21日，原告向法院起诉，提出前述诉讼请求。另查明，昭平县气象局统计数据表明，2015年2月2日至2015年12月30日昭平县降雨量在中雨以上为45天。再查明，原告与被告于2015年1月19日签订《借款协议》，约定原告向被告借款40000元用于支付购买盛世地王大夏商住楼第1栋9层02号房首付款，原告愿意以所购房为抵押物，借款于2015年12月1日前归还。原告未按协议规定的时间还款，逾期超过30天，可视为自愿放弃上述所购房屋的全部权利，被告有权不予办理房屋交付手续并单方面终止购房合同，将所购房屋转卖他人或拍卖该房产。原告于2015年2月2日将上述借款用于支付购买上述房屋首付款。原告于2016年3月7日向被告归还借款20000元。至今，原告尚欠被告借款20000元。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告是否可以解除与被告签订的关于买卖盛世地王大厦商住楼第1栋9层02号房的《盛世地王大厦商品房买卖合同》。二、原告要求被告返还购房款、契税、公共维修基金及银行按揭贷款所产生的利息、被告支付违约金等是否有事实以及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同的规定，在本案中，原告与被告签订《借款协议》是原、被告在平等自愿的基础上签订的，对未违反法律规定的约定，双方当事人应按约履行。原告借款系用于购买被告开发的商品房，原、被告在《借款协议》中关于归还借款时间以及原告若逾期超过30日归还借款，被告有权不予办理房屋交付手续的约定未违反法律的强制性规定，本院予以确认。原告至今未全部清偿被告借款，因此，被告有权不为原告办理房屋交接手续，被告并不存在原告诉称的违约行为。综上，原告要求解除与被告签订的关于买卖盛世地王大厦商住楼第1栋9层02号房的《盛世地王大厦商品房买卖合同》及要求被告返还购房款、契税、公共维修基金及银行按揭贷款所产生的利息、被告支付违约金等的诉讼请求本院不予支持。原告关于借款协议纠纷与本案商品房买卖合同纠纷是两个不同的法律关系的主张，本院认为原告和被告签订的《借款协议》借款的用途是用于购买本案所涉及的商品房，《借款协议》与本案《商品房买卖合同》有牵连，原告的上述主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告吴天文的诉讼请求。本案受理费2378元（原告已预交），由原告吴天文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或贺州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审 判 长 周 莉代理审判员 徐炳利人民陪审员 邱彩英二〇一六年十月二十日书 记 员 吴 丹 关注公众号“”