（2016）沪0116民初6464号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2016-11-29

案件名称

原告上海某某物业管理有限公司诉被告上海市金山区某某业主委员会物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市金山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

以下均称原告）上海某某物业管理有限公司,以下均称被告）上海市金山区某某业主委员会

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

上海市金山区人民法院民事判决书（2016）沪0116民初6464号原告（反诉被告，以下均称原告）上海某某物业管理有限公司。法定代表人朱某某，经理。委托代理人王某某，上海某某律师事务所律师。被告（反诉原告，以下均称被告）上海市金山区某某业主委员会。负责人曹某某。委托代理人潘某某，上海市某某律师事务所律师。委托代理人陈某某，上海某某律师事务所律师。原告上海某某物业管理有限公司诉被告上海市金山区某某业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月27日受理后，依法适用简易程序，于2016年7月26日公开开庭进行了第一次审理。同日，被告提出反诉，本院依法合并审理反诉原告上海市金��区某某业主委员会诉反诉被告上海某某物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案。2016年8月24日，本院公开开庭进行了第二次审理。原告法定代表人朱某某及其委托代理人王某某、被告负责人曹某某及其委托代理人陈某某参加了两次庭审。被告委托代理人潘某某参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年6月28日签订《物业服务合同》，期限24个月，自2014年6月30日起至2016年6月30日止。根据合同第二十八条、第二十五条、第三十六条约定，被告违反合同义务则应当在三十个工作日向原告赔偿未收到物业费的双倍价款。提前三个月与原告协商不予续约系被告的合同义务，同时也是配合原告日常经营及服务工作的义务，故被告未依据合同履行义务，造成原告无法布置经营工作，并造成物业费用无法收回等巨大经济损失。另外，依照《上海市住宅物业管理规定》第四十二条规定，物业服务合同期满前的三个月，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或另聘物业服务企业的决定，并将决定书面告知物业服务企业。根据合同第三十六条，原、被告双方协商未达成协议，应当由原告在合同期限届满后继续履行本合同。但被告既未按合同约定进行是否续约协商，也未履行《上海市住宅物业管理规定》第四十二条规定的书面通知义务。被告所作出的选聘物业服务企业及2016年5月1日、5月24日等无效公告，严重损害了原告的合法权益。原告认为，自2012年1月1日起至2016年6月30日，原告未收到某某家园业主物业费358,207.16元（人民币，下同），根据《物业服务合同》第二十八条规定，由被告赔偿原告未收到物业费的双倍金额，故诉请：判令被告赔偿原告716,414.32元。被告辩称，被告一直配合原告收取物业费，由于原告管理不��，造成物业费无法收取。原告主张的《物业服务合同》的款项是无效的，按照相关司法解释，该条款加重了业主委员会的责任，是无效的。另外，被告认为，原告自2013年7月1日进入小区服务，根据《物业服务合同》，原告从小区内停车位的收入中按照50元/月的标准提取管理服务费。合同实际履行过程中该小区停车费均由原告收取，被告至今未收到过停车费。原告私自将业主委员会所有的南大街25弄18号101室的房屋对外出租，从中进行牟利。因此，被告反诉请求：1、要求原告返还被告停车费用216,000元（120个车位×50元/个/月×3年）；2、判令原告返还租金30,000元（10,000元/年×3年）。针对被告的反诉，原告辩称，第一项反诉请求没有事实依据，合同上没有120个车位，车位上不是都停满的，停车费业主也没有按时支付的，停车费不是归被告所有。第二项反诉请求没有理由，房屋的权利人是案外人上海某某房地产开发经营有限公司。原告为证明其主张，提供以下证据材料：1、原告营业执照，证明诉讼主体资格。被告无异议。2、《物业服务合同》，证明原、被告之间的权利义务及违约责任。被告对真实性无异议。3、移交记录，证明第二届业主委员会是在2015年5月11日移交给第三届业主委员会的。被告认为与本案无关。4、未交物业费清单、协议书，证明自2012年1月至2016年6月30日止欠交的物业费。被告对真实性无异议，认为与本案无关，拖欠物业费由物业公司直接向业主主张权利，与业主委员会没有关系。5、2016年4月17日被告选聘物业服务企业方案的公告，证明被告未在3个月之前通知原告。被告对真实性无异议，认为与本案无关。6、金山报报道两份，证明原告接手某某家园物业管理后，物业服务提高了一个层次。被告对真实性无异议，认为与本案无关。7、催缴通知、法院受理通知，证明业委会主任带头不交物业费，故存在不配合原告的日常工作。被告对真实性无异议，但认为起诉的物业费所涉房屋是儿子居住的，一开始不知道，后来就交付了。8、告知单、业委会审核单、某某家园房屋维修勘察情况及维修方案，证明被告不配合原告日常工作。被告认为只要是合理的保修，被告都审批的，不审批的原因是被告发现维修不合理，原告提供的这些告知单、审核单、维修方案都不是被告负责人所写。9、地面停车费流水账，证明2014年7月-2015年12月，每三个月对账一次，2016年1-6月，原告报账给被告，被告没有签字。被告对2014年7月-2015年6月的流水账的盖章的真实性没有异议，对2015年7月-12月的流水账中曹某某的签字无异议，钱也是收到的。10、原告给镇房办的报告，证明2016年1月-6月的地面停车费流水账被告��有审批。被告对真实性无异议。11、房地产登记簿，证明被告反诉所说的房产是案外人的。被告对真实性无异议，但认为开发商在项目完毕后，会留下相关设施给业委会使用的。12、现金交款单五份，证明原告支付地面停车费的事实。被告对真实性无异议。被告为证明其主张，提供以下证据材料：1、友情提醒，证明被告是配合原告收取物业费的。原告对真实性无异议，但认为是诉讼以后被告才友情提醒的。2、8号501室维修费用表，证明原告保修要26,000多元，被告只花了5,000元就修理好了。原告认为不是原告报价，501室经过修理后还是没修好。3、收支汇总表，证明小区维修基金使用情况，没有被告的签字，原告是动用不了这笔钱的，以此证明被告是配合原告工作的。原告确认维修基金是用过的。4、《物业服务合同》，证明停车费的收取分配情况。原告对真实性无异议��5、审计报告复印件，证明停车费原、被告各半。原告不予认可，对于停车费按照合同约定。经庭审质证，原告提供的证据1、2、4、5、6、7、9、10、11、12，被告提供的证据1、3、4，双方无异议，本院予以认定。原告提供的证据3，与本案有关联性，予以认定。原告提供的证据8，被告否认是其所写，且该证据上无签字，真实性难以认定，故不予认定。被告提供的证据2，本院结合其他证据，酌情认定。被告提供的证据5，虽系复印件，但审计报告所附的地面费流水账，与本案有关联性，本院酌情认定。根据上述采信的证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：2014年6月28日，原告与被告签订《物业服务合同》，原告为乙方，被告为甲方。合同约定，乙方为坐落于上海市金山区某某街25弄某某家园的业主、物业使用人提供物业管理服务。合同第十二条约定，停车场属于��体共有全体业主共用的，车位使用人应按露天机动车车位100元/个每月、车库机动车车位100元/个每月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天机动车车位50元/个每月、车库机动车车位50元/个每月的标准提取停车管理服务费。合同第二十八条约定，甲方相应不配合乙方日常工作的，乙方有权终止合同，并在三十个工作日给乙方赔偿未收到物业费的双倍给于乙方。合同第三十五条约定，本合同为期24个月，自2014年6月30日起至2016年6月30日止。又查明，2014年7月1日，上海某某物业管理有限公司（甲方）与被告上海某某物业管理有限公司（乙方）签订协议书，甲方2014年7月1日起终止某某家园服务合同，经双方友好协商，达成如下协议：一、甲方在管理服务某某家园期间的文件资料、工具服装等如数交乙方。二、自2012年1月起至2014年6月30日止，应收未收取的物业管理费转让给乙方收取。三、乙方接收某某家园物业管理期间，按服务规范开展物业管理服务工作，自负盈亏。2012年1月至2016年6月30日，原告未收取的物业管理费合计为358,207.16元。2013年7月-2015年12月，被告收到了原告交付的地面停车费。2016年3月15日，原告支付地面停车费8,960元。2016年8月22日，原告分四次支付地面停车费：275元、325元、164元、225元。坐落于上海市金山区某某街25弄18号101室房屋权利人为上海某某房地产开发经营有限公司。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告认为，被告不配合其日常工作，故要求被告双倍赔偿未收到��业费。本院认为，原告未能收取物业费与被告是否有因果关系，原告未能提供证据证明。另外，原告提供的证据难以证明被告不配合其日常工作，故原告的诉讼请求依据不足，难以准许。对于被告的第一项反诉请求，根据地面停车费流水账、现金交款单，原告向被告交付了相应的地面停车费。被告要求原告按每年120个车位返还停车费，但被告未能提供证据证明小区实际使用的车位及业主已经支付停车费的事实。因此，被告的该项反诉请求，依据不足，本院难以准许。对于被告的第二项反诉请求，根据法律规定，房地产开发企业必须提供物业管理用房，故该请求与法相悖，本院难以准许。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告上海某某物业管理有限公司的��讼请求；二、驳回上海市金山区某某业主委员会的反诉请求。本诉案件受理费减半收取5,502元，由原告负担。反诉案件受理费2,495元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　褚红梅二〇一六年十月二十日书记员　　周广旺附：相关法律条文一、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能��调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。关注公众号“”