（2016）鲁09民终1516号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-31
案件名称
新泰市赛春建材有限公司与新泰市东都镇石泉村村民委员会土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省泰安市中级人民法院
所属地区
山东省泰安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
新泰市东都镇石泉村村民委员会,周新,新泰市赛春建材有限公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁09民终1516号上诉人（原审被告）：新泰市东都镇石泉村村民委员会，住所地新泰市东都镇石泉村。法定代表人：周德军，村委会主任。委托诉讼代理人：王超，山东源诚律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：周新，男，1974年3月3日出生，汉族，农民，住新泰市。被上诉人（原审原告）：新泰市赛春建材有限公司，住所地新泰市东都镇石泉村。法定代表人：王安仁，总经理。委托诉讼代理人：王奎梅，女，1966年12月29日出生，汉族，该公司经理，住新泰市。委托代理人任玉伟，山东众成天信律师事务所律师。上诉人新泰市东都镇石泉村村民委员会、周新因与被上诉人新泰市赛春建材有限公司房屋土地租赁合同纠纷一案，不服新泰市人民法院（2015）新民重字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新泰市东都镇石泉村村民委员会上诉请求：1、撤销原判依法改判；2、判令原石杨编织厂的地上建筑物补偿款归上诉人所有；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。一审法院根据新泰市煤炭局的说明、证人周某1、王某、陈某的证言，证明原石杨编织厂房屋属于危房，无使用价值、判令补偿款由被上诉人所有，明显不足。一审法院适用法律错误，租赁合同第四条第五款“租赁期间如遇国家政策征收租赁场地，地皮归村，地上建筑赔偿归乙方所有，建设归乙方负责”的约定无效。上诉人周新上诉请求：一、撤销原判，依法改判原石杨编织袋厂地上附着物补偿款120万元归上诉人周新所有。二、判决原审被告石泉村委与王奎凯签订合同无效，判令被上诉人及原审被告承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决对事实认定错误。（一）一审认定王奎凯与原审被告签订租赁合同是双方真实意思表示不正确。王奎凯与村委合同是为骗取工商登记的假合同，上诉人周新与村委签订合同，并建水池栽种30多棵杨树，后王奎凯骗取上诉人周新信任，并承诺给上诉人股权，倒签了合同。（二）一审认可被上诉人提交的原审被告石泉村委2007年9月10日出具房屋产权不对，认定2007年8月将租赁场地交付给被上诉人及被上诉人通过上诉人交纳租金和押金错误。二、原判适用法律错误，王奎凯的租赁合同因违法而无效。被上诉人新泰市赛春建材有限公司辩称，原审法院认定事实正确，租赁合同内的厂房位于塌陷范围内，若不及时维修，必然会报废，当时石泉村委无力维修。正是基于此情况才在租赁合同第四条进行约定。原审法院适用法律正确，不违反法律强制性规定。上诉人周新与王奎凯是亲戚关系且是石泉村村民、王奎凯利用这一关系请周新与村委签订的合同，目的是为了设立公司，周新并没有实际使用场地，也不存在建水池和栽树。租赁费和保证金全部是公司合伙人出资且单据在公司保存。被上诉人新泰市赛春建材有限公司向一审法院起诉请求：2007年4月28日，为筹建公司，原告时任负责人王奎凯租赁被告的原石杨编织厂厂房、土地。租赁合同第四条约定：“租赁期间如遇国家政策征收租赁场地，地皮归村，地上建筑物赔偿归公司，建设归公司负责”。2007年9月，由于被告的旧厂房破旧、斑裂，难以继续使用，原告投入大量资金，对被告厂房进行了维修和重建，并新建一批厂房及设施。2010年，因修建东平铁路，对地上建筑物进行补偿。经评估，房屋建筑物拆迁补偿费共计208.66万元，原告已得到补偿款88.66万元，由于被告主张建筑物补偿款归其所有，剩余120万元存放在东都镇政府，但根据租赁合同第四条约定，地上建筑物补偿款应全归原告所有。因此，请求依法确认原、被告之间的租赁合同有效，剩余拆迁补偿款120万元属原告所有。一审法院认定事实：被告石泉村委原有面积为4725.60平方米的石杨煤矿塑料编织厂一处，厂房内建有房屋等建筑物若干。2007年4月28日，被告作为甲方与乙方第三人周新签订租赁合同一份，租赁上述厂房及设备等；2007年9月11日，王奎凯、王奎梅、王传君三人出资在上述空闲厂房处登记成立了赛春公司，登记之前被告石泉村与原告发起人王奎凯签订了与上述合同内容完全相同的另一份租赁合同，双方将合同落款时间提前到2007年4月28日，两份合同内容均为：甲方将自己所有的原石杨编织厂、厂地、变压器、配电盘租赁给乙方，期限三十年，自2007年6月1日至2037年7月1日，租赁费每年10000元，一年一交，乙方交甲方抵押金1万元，租赁期间甲方负责协调好水电线路的畅通及道路畅通。甲方不得以任何理由干涉乙方的正常经营与厂房建设；合同中第四条第五款明确约定“租赁期间如遇国家政策征收租赁场地，地皮归村，地上建筑物赔偿归乙方所有，建设归乙方负责”。合同签订当日，第三人周新交纳给被告抵押金及租金2万元，2008年6月30日，原告以自己的名义交纳租金1万元，上述两份收据均在原告公司处下账。2007年9月11日，赛春公司成立后对原石杨编织厂内的空闲厂房进行了维修、新建，用于生产经营建筑保温材料，赛春公司法定代表人为王奎凯，公司股东为王奎凯、王奎梅、王传君。2008年2月22日，王奎凯退出了公司经营，赛春公司法定代表人变更为王安仁，公司股东变更为王安仁、王奎梅，二人经营公司至2009年10月份时，因国家建设东平铁路，占用赛春公司的土地，赛春公司需要部分拆迁。经泰安金阳资产评估事务所评估，于2010年5月10日出具了评估报告书。报告书共分五部分：1、房屋建筑物共41项，拆迁补偿价值2086600元；2、设备搬迁补偿款972400元；3、停业损失补偿款320000元；4、工人安置费192000元；5、其他资产补偿款146600元，不包含所占用土地的价值，房屋建筑物的补偿价值合计为3717600元。被告认为房屋建筑物中有17项为被告村委所建，价值为1296900元，原告对被告的该项主张不认可。铁路部门将该款全部拨付给了东都镇政府，被告石泉村委于2009年10月15日、2009年11月19日分两次通知原告赛春公司及其法定代表人王安仁，2009年11月19日通知第三人周新，要求被通知人领取补偿金，后因原被告与第三人对补偿款的归属有争议，东都镇政府将补偿款中的2517600元支付给了原告，余款120万元暂时存放在镇政府。原被告及第三人均主张诉争的120万元补偿金归其所有。为证实各自主张，原告提交了租赁合同、承包金收据、租赁费收据各一份，证实原告已租赁厂房并实际占有，合同约定地上建筑物赔偿归原告所有；提交新泰市煤炭局说明一份，证实赛春公司位于原沈村煤矿井田南部，处于采动影响范围内；在三方首次诉讼中【（2010）新民初字第5088号】，原告提交被告石泉村委于2007年9月10日出具的房屋产权证明一份，内容为石泉村委在村委北建有房屋10间，面积150平方米，产权归石泉村委，证实被告知道王奎凯租赁场地设立公司，并配合原告出具证明材料；提交厂房照片八张，显示建筑物墙体多条大裂缝，证实2007年厂房租赁时，房屋破损严重，已无法正常使用；提交记账凭证一宗，证实租赁后花费大量的资金与人力，对原来的厂房进行了维修，并新建了部分建筑；提交王奎凯声明一份，证实其与被告签订的租赁合同是为设立赛春公司，公司设立后王奎凯在合同中的权利、义务一并转移给赛春公司。被告提交2010年被拆迁之前厂房照片29张及光盘一份，证实原厂房能够使用；在相关联的【（2011）新民重字第41号】案件中，被告提交2011年8月4日全体村民会议记录一份，不同意将补偿款交给赛春公司；申请证人周某2出庭作证，周某2陈述，原石杨煤矿于1990年投资建了编制厂，证人时任石杨煤矿分管财务的副矿长，1994年起任编制厂厂长至1998年，2001年编制厂交回给石泉村，编制厂内的厂房、建筑于1990年所建，之后是否有新建的其不清楚；不包括设备在内，编制厂的厂房和办公室一共花了80万元左右，编制厂财务账目已销毁，厂房在2001年时还能够使用，石杨编制厂属于矿区，地下可能被采空。第三人周新在双方第一次诉讼的二审【（2011）泰商终字第292号】庭审中，申请证人杨某、周某3出庭作证，杨某陈述，其时任石泉村委会主任，两份租赁合同均系其所签，与周新那份是真实意思表示，与王奎凯所签协议是周新、王奎凯办公司所用，签订合同未召开村民大会决定，原石杨编制厂位于塌陷区，当时石泉村经济很困难，连水电费都交不上，更无力进行维修，经村委会成员协商，才约定有“如征收租赁场地，地上建筑物赔偿归乙方所有”的条款；周某3陈述，其时任石泉村委会委员，原石杨编制厂位于塌陷区，厂房还能使用，人在厂房里是否有危险不好说，签订租赁合同经过了村委成员的商量，当时村里没有经济来源，那块地塌陷了不少，维修就十多万元，村里无法承担，所以才有了合同上的约定。周新另申请证人周某1、王某、陈某到庭陈述相关事实，周某1自1990年编织厂建厂时任厂长至1992年，随后改任副厂长兼销售科长，其陈述石杨煤矿在石杨编织厂的正下方挖过巷道，采过矿，石杨编织厂全部在塌陷区，厂房多处地面自1995年下沉，有的建筑物圈梁下沉半米多，房门变形、墙体出现直径3厘米的裂缝，厂房建筑有歪斜的，没有倒的，后来东都镇政府动员塌陷区的居民全部搬迁到安全的地方；王某陈述，其于1989年石杨煤矿建矿时即在其处工作至煤矿下马，石杨煤矿及石杨编制厂都在塌陷区范围内，石杨煤矿采煤的巷道中有条在编制厂的正下方，直线距离约为30米，采矿导致了编制厂内的建筑物在1995年左右就出现了直径2.5公分的裂缝，编制厂北边的一溜厂房也在1995年左右发生了坍塌，这些都是其亲眼所见；陈某系原东平铁路指挥部工程部工程师，其陈述东平铁路工程早在2009年4月进入施工阶段，赛春公司有部分地段在煤矿的采空区范围内，施工单位在采空区日夜不停的向地下浇灌水泥超过4个月的时间，最少灌入上万吨水泥。经质证，原告及第三人均认可2007年签订租赁合同前未经石泉村民大会讨论决定，认可原编制厂厂房内有旧存的建筑，租赁合同签订后，被告通过第三人周新将厂房于2007年8月份交付给王奎凯，后赛春公司成立占有该处后，对原有的部分建筑进行了维修，并新建、改建了部分建筑物，现拆迁后，原被告及第三人均承认原建筑物的价值与新建筑物的价值无法区分，已不能确定。被告与第三人认为被告将厂房租赁给了第三人，第三人又转租给原告；被告承认历届承包租赁等事项均未召开村民大会通过，否认该处地段属于塌陷区，不认可8张照片中的建筑物是编制厂旧存建筑；第三人主张其在厂区范围内盖有新建筑，但未提交证据予以证实。另查明，原被告、第三人为补偿款的归属产生争议后，第三人周新于2010年10月13日将被告石泉村委诉至原审法院，要求被告支付给周新地上附着物补偿款1407800元，赛春公司于2010年10月26日申请参加诉讼，原审法院于2011年7月25日作出（2010）新民初字第5088号民事判决书，判令地上建筑物补偿款归赛春公司所有。原被告不服提起上诉，泰安中院于2011年11月9日作出（2011）新商终字第292号民事裁定书，撤销原判，发回重审，原审法院在重审期间，原告申请撤回起诉，原审法院于2012年7月6日作出（2011）新民重字第41号民事裁定书，准予周新撤回起诉。赛春公司于2013年5月17日诉来原审法院，提起上述诉讼请求，在本案的诉讼中，第三人主张120万元补偿款应归其所有，但其未在原审法院指定的期间内交纳诉讼费用。以上事实，有当事人陈述、租赁合同、评估报告、照片等证据在案证实。一审法院认为，本案的焦点为被告与原告、第三人签订的租赁合同的效力问题；地上附着物拆迁后120万元补偿款的归属问题。第一、关于合同效力问题。首先，从原告提交的新泰市煤炭局说明，笔录中周某1、王某陈述的厂房下浅层煤层的挖掘对地面建筑的影响，东平铁路工程师陈某陈述向地下日夜不停浇灌水泥的工程，结合杨某、周某3在泰安中院出庭所做的陈述，上述证据相互印证，能够认定租赁合同中的厂房位于塌陷区，并对地面建筑造成了较大的影响，以致“人在厂房里是否有危险不好说”，如果正常使用，应当进行维修，而石泉村却经济困难，对需要花费大额费用维修的房屋无力维修，租赁合同系基于此种状况所签订。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的规定，本案中租赁合同的条款经时任村委会成员协商后决定，系石泉村委的真实意思表示，不存在以欺诈、胁迫的手段订立合同并恶意串通的情形；石泉村委于2007年9月10日出具的房屋产权证明，证实在租赁厂房内仅建有“房屋十件、面积150平方米”，原建筑物已建成20多年，且位于塌陷区，房屋破损严重、几无使用价值，在不维修不能使用的情况下，双方关于房屋的维修义务由承租方承担，地上建筑物赔偿亦归承租方所有的约定公平合理，不损害被告及石泉村村民的合法利益。再次，双方的主要分歧在于租赁合同第四条第五款，“租赁期间如遇国家政策征收租赁场地，地皮归村，地上建筑物赔偿归乙方所有，建设归乙方负责”的约定未经石泉村村民会议以民主议定程序决定通过是否违背法律的强制性规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的”强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条及《物权法》第五十九条均未直接规定违反上述强制性规定将导致合同无效，违反该强制性规定并不必然损害国家和社会公共利益，上述规定也没有否认该行为在民商法上的效力；且被告未履行民主议定程序，应是其自身的过失，石泉村委作为出租人，已履行了租赁合同2年，期间一直未对合同尤其是其中第四条第五款的效力提出异议，在原告占有了租赁标的物并对原厂房进行了维修、再建，2年后地上附着物被征收有了补偿款后，被告才以自身违反法律的强制性规定为由主张合同中该条款无效，被告的主张有碍交易的稳定性和安全性，也使违法一方从自己的违法行为中受益，显然违背立法本意和法律的公平原则。因此，被告认为本案违反民主议定原则以致本案合同第四条第五款无效的观点，原审法院不予支持。最后，被告与承租方约定了租赁期限为30年，该条款违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年”的强制性规定，故合同期限约定超过二十年的部分无效。第二、关于地上附着物拆迁后120万元补偿款的归属问题。被告与王奎凯及第三人分别签订租赁合同后，被告通过第三人将标的物交付给王奎凯，王奎凯签订合同租赁场地的目的是设立赛春公司（原告）进行生产经营，随后王奎凯使用该场所进行工商登记实际设立了该公司，并担任了公司的法定代表人，原告通过第三人向被告交纳了押金及两年的承包费，对租赁的厂房进行了维修、改建，并领取了部分补偿款；被告对原告进行的生产经营活动无异议，双方已实际履行了租赁合同。根据最高人民法院有关公司法的司法解释和规定精神，公司发起人为设立公司以自己的名义与他人签订合同的，公司成立后对合同予以确认，合同相对人也无异议，该合同对公司有约束力。因此原告承继了王奎凯签订的租赁合同的权利义务，根据“地上建筑物赔偿归乙方所有”的约定，拆迁地上建筑物的补偿款应全部归原告所有。第三人周新主张与被告实际履行了租赁合同，又转租给原告，但其对标的物即未实际占有，所交承包费与押金的收据原件由原告持有，也未提交双方间转租的相关协议，故其主张与事实不符；其主张在厂房内新建了部分建筑物，未提交证据证实，原审法院均不予采信。第三人虽提出独立的诉讼请求，但其未在原审法院指定的期间交纳诉讼费用，应按其自动撤回起诉处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第五十六条、第二百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：一、原告新泰市赛春建材有限公司与被告新泰市东都镇石泉村村民委员会签订的租赁合同除租赁期限超过二十年的部分无效外其他内容有效。二、本案争议的地上建筑物补偿款120万元（现存放在东都镇政府）归原告新泰市赛春建材有限公司所有。案件受理费15600元，由被告新泰市东都镇石泉村村民委员会负担。二审中，当事人没有提交新的证据，本院查明的事实与一审查明事实相符，本院予以确认。本院认为，上诉人新泰市东都镇石泉村村民委员会与王奎凯于2007年4月28日签订租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，是有效合同。该合同系王奎凯个人签订，但所租赁场地是为设立新泰市赛春建材有限公司，且实际使用该场地的人为被上诉人新泰市赛春建材有限公司，上诉人周新所诉其对涉案场地享有权利未提交证据，且在原审时未在法院指定的期限内交纳诉讼费用，故本院对上诉人周新的上诉请求不予支持。上诉人新泰市东都镇石泉村村民委员会认为与王奎凯合同约定的四条第五款违反了村民委会组织的规定，该规定是在行政管理中对有关组织的管理性规范，并不否认上诉人新泰市东都镇石泉村村民委员会的真实意思表示，故该约定有效。上诉人新泰市东都镇石泉村村民委员会所诉其对涉案场地上的建筑物补偿款享有权利，二审中亦未提交新证据证实，且与合同约定的条款相悖。综上所述，新泰市东都镇石泉村村民委员会及周新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由上诉人新泰市东都镇石泉村村民委员会与周新各负担7800元。本判决为终审判决。审判长 宋许科审判员 刘增凯审判员 张 岩二〇一六年十月二十日书记员 张焕新 来自