（2016）京01民终5483号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-10-26
案件名称
刘必成上诉王雨林房屋租赁合同纠纷一案
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘必成,王雨林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终5483号上诉人（原审被告，反诉原告）：刘必成，男，1961年5月9日出生。被上诉人（原审原告，反诉被告）：王雨林，男，1972年11月4日出生。委托诉讼代理人：高军伟，男，1978年3月8日出生，北京高硕法律咨询服务中心主任。上诉人刘必成因与王雨林房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘必成上诉请求：同意原判第一项，改判驳回王雨林的全部诉讼请求，依法支持刘必成的全部诉讼请求。主要理由为：原判事实认定错误，签约时间应该是2014年6月13日，而不是2014年3月8日。对方提供的房屋存在严重的安全隐患，王雨林未提交物业办理的延期施工手续。涉案房屋的配套设施并未完工，房屋并未移交刘必成使用。原判未进行现场勘验。原判适用法律错误，原判认定刘必成存在违约行为不当，本案中王雨林提供的房屋不适合经营超市，刘必成承租房屋后不能办理营业执照。王雨林辩称：经在相关企业信息网上查询，刘必成已经在涉案房屋办理了从2014年至今的营业执照。王雨林提供的房屋能够进行经营，刘必成不交纳租金是因为刘必成的资金出现了问题。王雨林向一审法院起诉请求：1、解除双方之间签订的房屋租赁合同；2、刘必成返还房屋并支付从2015年3月26日开始每月的租金1万元至实际返还王雨林房屋日止；3、刘必成承担王雨林损失19320元；4、刘必成承担违约金5万元；6、刘必成承担本案的全部诉讼费。刘必成反诉称：1、刘必成与王雨林之间签订的房屋租赁合同无效；2、王雨林返还租金9万元、退还押金1万元、赔付违约金2万元、赔偿刘必成装潢费用60800元、赔偿刘必成工费66000元；3、王雨林承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2013年3月8日，王雨林与案外人付兆军、张海林签订《房屋租赁合同》。该合同约定付兆军、张海林将其所有的位于2号底商106门的房屋出租给王雨林，租期为5年。2014年6月25日，王雨林与刘必成签订《房屋租赁合同》。该合同约定王雨林将2号楼106门-1层转租给刘必成，租赁面积为230平方米，租期自2014年6月25日至2018年3月8日。该合同第四条约定，租金为每月1万元，半年一付。押金为1万元，用于承租方迟交房屋租金时应缴纳的逾期履行金与损坏房屋、设备的赔偿。押金不能用于抵合同期内发生的任何费用。该合同第九条约定，承租方如果不按约定支付租金达三日的，出租方有权解除合同。该合同第十条约定，承租方有违约行为的，应按月租金的200%向出租方支付违约金，并可要求将房屋恢复原状或赔偿相应损失。该合同第十二条补充说明中约定承租方在合同期内以任何理由单方面违约，将赔偿出租方5万元。双方签订《房屋租赁合同》后，王雨林将地下室出口改造，建成楼梯并将房屋交付刘必成。刘必成支付了王雨林6万元租金和1万元押金。刘必成接收房屋后，进行了简单装修，但并未实际营业。关于未营业的原因，刘必成称是物业公司以开通地下室门有安全隐患为由阻挠营业。王雨林对刘必成的该陈述不认可，并提交了装修申报审批表，用以证明其开通地下室门口获得了物业公司的许可。2015年4月3日，刘必成向王雨林转账支付了3万元租金。其后刘必成再未支付租金。2015年11月13日，王雨林在租赁房屋门口张贴《催款通知书》，内容为要求刘必成在2015年11月18日缴清所拖欠房租，逾期将通过诉讼解决。另查，经法庭现场勘验，属于刘必成的商品货架、冰柜、方管等物品仍在租赁房屋内。一审法院认定上述事实，有《房屋租赁合同》、照片、《催款通知书》、室外装修申报表及庭审陈述在案佐证。一审法院判决认为：王雨林与刘必成签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。刘必成要求确认《房屋租赁合同》无效的请求没有事实和法律依据，不予支持。双方均应按照合同的约定履行自己的合同义务。现刘必成无故长期未交付租金，构成根本违约。故王雨林要求解除《房屋租赁合同》的请求于法有据，予以支持。合同解除后，刘必成应当返还租赁房屋。王雨林要求返还房屋的请求合法有据，予以支持。刘必成已付9个月租金，实际支付日期至2015年3月25日。王雨林要求刘必成支付自2015年3月26日至实际腾退房屋之日止的租金的请求，有事实和法律依据，予以支持。刘必成辩称因物业公司人员阻挠导致其不能营业的说法，没有提供证据证明，法院对该说法不予采信。刘必成辩称王雨林开凿门口过程中破坏大梁，影响房屋安全使用，也没有提供证据证明，法院对该说法亦不予采信。王雨林要求刘必成承担5万元违约金的请求数额过高，法院依据双方所签《房屋租赁合同》第十条关于违约金的相关约定确定违约金数额。王雨林所主张的损失为为合同履行所施工和装修的费用。该费用与刘必成违约行为之间不存在因果关系。故王雨林的该项请求法院不予支持。刘必成未能举证证明王雨林在履行合同过程中有违约行为，故其要求返还租金、赔偿违约金和其他损失的请求无事实依据，不予支持。双方约定押金不能折抵合同期内发生的任何费用，故在刘必成交付房屋后，王雨林应当返还刘必成押金。刘必成要求退还押金的请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除王雨林与刘必成于二〇一四年六月二十五日签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘必成于本判决生效之日起七日内向原告王雨林返还位于2号楼106号-1层房屋；三、被告刘必成于腾退上述房屋后十日内按每月一万元的标准向原告王雨林支付自二〇一五年三月二十六日起至实际腾退之日止的租金；四、被告刘必成于本判决生效之日起七日内支付原告王雨林违约金二万元；五、反诉被告王雨林于反诉原告刘必成腾退上述所租赁房屋之日起十日内退还反诉原告刘必成房屋押金一万元；六、驳回原告王雨林的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告刘必成的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同履行自己的义务。王雨林与刘必成签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。上诉人刘必成以房屋存在安全隐患要求确认合同无效的请求没有法律依据，本院不予支持。刘必成在没有证据证明涉诉房屋存在安全隐患的情况下，不交纳房屋租赁费的行为已经构成根本违约，原审法院判令解除双方之间签订的租赁合同并无不当。因刘必成在履行该合同过程中存在违约行为，原审法院判令刘必成承担违约金亦无不当。由于刘必成的违约行为造成解除双方合同的法律后果，在王雨林不同意对刘必成装修部分进行利用的情况下，刘必成要求王雨林赔偿装修费用或补偿相关费用的请求没有法律依据。涉案房屋交付后，刘必成已实际使用该房屋，因此刘必成要求退还租金的请求没有法律依据，本院不予支持；刘必成请求王雨林赔偿人工费的请求没有法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人刘必成的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费九千四百元，由王雨林负担二千三百五十元（已交纳），由刘必成负担七千零五十元（本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费二千五百零一元，由刘必成负担二千四百五十一元（已交纳），由王雨林负担五十元（本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费七千三百九十一元，由刘必成负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张洁芳审判员 刘国俊审判员 刘 磊二〇一六年十月二十日书记员 刘 瑾 微信公众号“”