（2016）黑01民终4154号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-17
案件名称
陈赞江,刘道广,孙振铎,黑龙江森海建筑工程有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈赞江,刘道广,张雪涛,黑龙江森海建筑工程有限公司,黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑01民终4154号上诉人（原审第三人）：陈赞江，现住肇东市。委托诉讼代理人：刘显峰，黑龙江清泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘道广。委托诉讼代理人：张丽娟，黑龙江龙水律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张雪涛，现住哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：张丽娟，黑龙江龙水律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江森海建筑工程有限公司。住所地哈尔滨市利民开发区南京路宏信广场**号楼9门。法定代表人：李春海，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司。住所地哈尔滨市呼兰区萧乡明珠小区**号楼。法定代表人：欧阳心海，该公司董事长。上诉人陈赞江因与被上诉人刘道广、张雪涛、黑龙江森海建筑工程有限公司（以下简称森海公司）、黑龙江迅成房地产开发集团有限公司（以下简称迅成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市呼兰区人民法院（2016）黑0111民初字第1007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行审理。上诉人陈赞江的委托诉讼代理人刘显锋，被上诉人刘道广、张雪涛的委托诉讼代理人张丽娟，被上诉人森海公司法定代表人李春海到庭参加诉讼。被上诉人迅成公司经本院经传票无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。上诉人陈赞江上诉请求：撤销一审法院判决，依法确认陈赞江与迅成公司签订的网上联机备案的商品房买卖合同有效。事实和理由：2014年6月11日，陈赞江与迅成公司签订联棚备案商品虏买卖合同时，迅成公司未向陈赞江说明房屋已出售的事实，并且迅成公司与刘道广之间不存在直接的买卖关系，在此之前，关政文曾以同样的事实和理由针对本案诉争房屋提起过同样的诉讼，并且举出其与迅成公司签订的同样的商品房买卖合同，同样举出迅成公司给其出具的同样同样的购楼款收据；这些足以证明迅成公司的商品房买卖合同及收据随便出具，更加证明了迅成公司、森海公司及刘道广等恶意串通侵害陈赞江利益的违法事实。因此本案中刘道广与迅成公司所谓的买卖关系仅仅是刘道广等恶意串通侵害陈赞江利益而实施的违法行为，不具有客观真实性，依法应当予以撤销，可一审法院不顾客观事实，将违法行为认定为合法，将欺诈行为认定为有效，完全忽视了陈赞江的合法权益及法律的明文规定，实属错误。一审法院在判决中引用了最高人民法院《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定来确定刘道广的优先受偿权，但该批复第四条同时规定了行使优先权的期限为六个月，自建筑工程竣工之日或建筑工程合同约定的竣工之日起计算，本案中工程于2013年即已竣工，已经超出了六个月的优先权行使期限，即已经丧失了优先权，可一审法院却断章取义，错误适用司法觯释规定，故意偏袒一方当事人，显示公正。陈赞江与迅成公司签订的联机备案合同应认定有效。根据国家建设部和黑龙江省建设厅《关于在全省大中城市试行商品房买卖合同联机备案的通知》，哈尔滨于2005年5月15日起实施商品房买卖合同网上联机备案管理制度，进行联机备案的房屋可以对抗第三人，在出现房屋买卖纠纷时，房管部门将以联机备案的登记情况，来确定该房屋的产权问题。据此，陈赞江与迅成公司签订的网上联机备案合同才是依法成立的合同，才是依法确定房屋产权的依据。刘道广辩称：同意一审法院判决，请求维持原判。张雪涛辩称：同意一审法院判决，请求维持原判。森海公司辩称：同意一审法院判决，请求维持原判。迅成公司未出庭，亦未提交书面意见。刘道广向一审法院起诉请求：1、判令迅成公司与陈赞江用于抵押贷款的联机备案合同无效。2、判令刘道广购买的楼房合法有效，该楼房产权归刘道广所有，并享有先于陈赞江的优先受偿权。3、由被告负担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月8日，森海公司承包了迅成公司开发建设的南通心城东小区8、9、10、11号楼的土建、水暖、电气、消防等工程，双方签订《南通心城东小区8、9、10、11号楼施工协议》。协议第七条约定付款方式为迅成公司以双方确定的房源抵付工程款，并附有房源表，房源表中包括本案诉争的南通心城东小区10号楼3单元1202室。森海公司出售抵工程款的房源，需在迅成公司销售部门办理相应手续。刘道广购买本案诉争房屋，森海公司协调在迅成公司办理更名手续，刘道广已经办理了进户，迅成公司及其物业公司分别于2016年1月25日给刘道广出具进户票据，现刘道广已经实际占有使用诉争房屋。迅成公司曾与关政文签订本案诉争楼房的商品房买卖合同，关政文于2015年11月6日作为原告提起诉讼，请求确认其与迅成公司签订的合同有效。后关政文因房屋有争议提出撤诉，法院于2015年12月28日准许关政文撤回起诉。2014年6月11日，迅成公司经第三人陈赞江向长海公司借款一千万元，约定借款月利率5%，按月结息。迅成公司用南通心城东小区10#楼46套房屋提供担保，与陈赞江签订商品房买卖合同，并进行网上联机备案，该46套房屋包含本案诉争的南通心城东小区10号楼3单元1202室房屋。又查明，2015年7月21日，长海公司在肇东市人民法院以民间借贷案由起诉迅成公司，陈赞江以业务经理身份作为长海公司委托代理人参加诉讼，长海公司申请诉前财产保全，将南通心城东小区10#楼46套房屋予以查封。肇东市人民法院做出黑龙江省肇东市人民法院（2015）肇民保字第77号民事裁定书。2015年9月21日，肇东市人民法院做出（2015）肇商初字第316号民事判决书，判决迅成公司偿还长海公司借款一仟万元。迅成公司不服上诉于绥化市中级人民法院，案件改判为迅成公司偿还长海公司借款6,783,975.31元。现刘道广诉至法院，请求：1、迅成公司与陈赞江用于抵押贷款的联机备案合同无效；2、刘道广购买的楼房合法有效，房屋归刘道广所有，并享有先于陈赞江的优先受偿权；3、由被告承担全部诉讼费用。一审法院认为，迅成公司与森海公司约定用在建楼房抵顶工程款，以及约定“迅成公司允许森海公司对抵顶工程款的房屋进行公开销售，在迅成公司的销售部门办理相应手续”，该约定不违反法律强制性规定，为有效的民事行为。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：发包人未按照约定支付价款，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿的批复》第一条规定：人民法院在受理房地产纠纷案件和执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。森海公司作为哈尔滨市呼兰区南通心城东小区10号楼的承包人，其折抵工程款的楼房依据上述法律规定优先于长海公司的抵押权、债权。森海公司将本案诉争房屋抵桩基础工程款给张雪涛，张雪涛又将该房屋卖给刘道广，刘道广购得诉争房屋，迅成公司依据合同约定配合森海公司将相关票据的名称变更为刘道广，刘道广交付配套进户费用，刘道广与迅成公司之间买卖合同成立。现刘道广实际进户占有诉争房屋，按照权利保护顺位，刘道广系合法占有诉争房屋的买受人，应予优先保护，刘道广要求诉争房屋产权归其所有的请求，予以支持。迅成公司以买卖的形式将位于南通心城东小区10#楼3-703室房屋联机备案登记在陈赞江名下，通过案件审理及肇东市人民法院的民事裁定书与民事判决书等相关证据认定，长海公司与迅成公司存在借贷关系，陈赞江与迅成公司之间并非真实的商品房买卖关系，而是以签订商品房买卖合同的形式作为长海公司与迅成公司民间借贷合同的担保，该商品房买卖合同虽在房产部门进行网签，但未依据相关法律规定办理抵押登记，抵押权未设立，不能对抗本案合法购买人刘道广。迅成公司与陈赞江之间签订商品房买卖合同的行为，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，长海公司与迅成公司存在借贷及让与担保关系，属另一法律关系。刘道广主张陈赞江与迅成公司签订的商品房买卖合同无效，不予支持；关于关政文曾经与迅成公司签订本案诉争房屋的商品房买卖合同的问题，森海公司抵工程款将诉争房屋给关政文，产生关政文起诉的事实，关政文因抵账的房屋有纠纷，不同意以房抵账，后又撤诉，放弃对本案诉争房屋主张权利，存在关政文起诉的事实不能说明刘道广的起诉是虚假的，陈赞江主张刘道广的起诉是虚假的不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定判决：一、刘道广与黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司之间房屋买卖合同成立，南通心城东小区10#楼3-1202室房屋归刘道广所有；二、驳回刘道广的其他诉讼请求。案件受理费100元，由黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司负担。本院二审期间，双方均未举示新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据森海公司举示的证据可以证明诉争房屋的施工方为森海公司，森海公司在承包工程期间与迅成公司约定了迅成公司以房源抵偿工程款，森海公司用诉争房屋抵偿其拖欠材料费以及张雪涛（孙振铎代签）于2014年1月7日将诉争房屋以49.7万元价款卖与刘道广，森海公司协助刘道广从迅成公司办理进户手续，刘道广现已实际占有使用诉争房屋等基础事实客观存在，由于陈赞江并未举示证据证明上述涉案的基础事实并不存在，故其以刘道广与迅成公司恶意串通、签订虚假合同，侵害其合法权益为由，提出一审判决认定事实不清的主张，本院不予支持。关于陈赞江上诉提出原审判决适用法律错误的主张。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。本案中，森海公司作为案涉房屋建设的承包人，其折抵工程款的楼房依据上述法律规定优先于陈赞江的抵押权、债权。森海公司将案涉房屋折抵材料款给予张雪涛，迅成公司依照合同约定配合森海公司将相关票据的名称变更为刘道广，且刘道广在交付配套进户费用后，实际占有使用案涉房屋。综上，迅成公司因拖欠工程款，依照合同将诉争房屋低付工程款，并协助办理过户手续；森海公司因拖欠张雪涛材料款，依照合同将诉争房屋低付工程款；张雪涛依照合同约定将诉争房屋卖与刘道广，而支付合理价款的刘道广在依法办理进户手续后实际占用、使用诉争房屋。故一审判决认定张雪涛与刘道广之间的合同有效，并予以支持正确，本院予以认同。因此，陈赞江关于原审判决适用法律错误的上诉主张，理由不能成立，本院对其该项上诉主张不予支持。关于陈赞江上诉主张对案涉争议的房屋与迅成公司签订的联机备案合同有效的主张。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中，案涉争议房屋，虽然迅成公司与陈赞江以签订商品房买卖合同的形式为陈赞江的贷款设定担保，并将商品房买卖合同进行联机备案登记，但经审查，陈赞江与迅成公司签订联机备案合同的时间是2014年6月11日，而刘道广与李付民签订房屋买卖合同的时间是2014年1月7日，可以认定的是，陈赞江与迅成公司签订联机备案合同期间，诉争的房屋已经被迅成公司以低付工程款的形式出卖他人，故陈赞江与迅成公司签订的联机备案合同的效力，并不影响本案已经实际占有、使用诉争房屋的刘道广所主张房屋买卖合同效力的认定。另外，由于在本案二审过程中，哈尔滨市呼兰区房产事业管理局产权科就案涉小区居民办理房屋产权证书事宜，向本院出示《证明》，表示可以按照相关法律规定，对刘道广的房屋办理产权证书，据此，本院对一审判决该诉争房屋归刘道广所有的判项，不予调整。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陈赞江负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘松江代理审判员 王桂玲代理审判员 鲍载金二〇一六年十月二十日书 记 员 徐 翀 关注公众号“”