（2016）鲁10民终1901号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-19
案件名称
威海太和物业服务有限公司与于强物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
于强,威海太和物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终1901号上诉人（原审被告）：于强，男，1970年12月5日出生，汉族，住威海市环翠区。被上诉人（原审原告）：威海太和物业服务有限公司，住所地：威海市金线顶路37号一楼。法定代表人：乔琇莉，经理。委托诉讼代理人：张钰莹，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘军波，山东胶东律师事务所律师。上诉人于强因与被上诉人威海太和物业服务有限公司（以下简称太和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2016）鲁1002民初2409号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。于强上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.被上诉人太和物业公司继续收取物业费依据不足。太和物业公司与建设单位于2010年1月12日签订《园中园小区前期物业委托服务合同》，该合同明确表明委托年限为2010年10月1日前。合同到期后，被上诉人未进行任何公示、公告，自行延长合同履行期限，属于被上诉人单方行为，与上诉人无关，被上诉人无权要求上诉人缴纳物业费；2.相关法律规定，建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，但本案中上诉人与建设单位签订的房屋买卖合同未载明前期物业服务合同相关内容，侵犯了上诉人的知情权及监督权；3.上诉人未按照价格部门规定在物业管理显著区域内将服务内容、标准及收费项目、标准进行公示；4.上诉人的服务标准、服务质量与收费标准不相称，上诉人有权不交或少交物业费。太和物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由为：1、上诉人对于前期物业服务合同第三条关于合同期限的理解错误，合同约定2010年10月1日前业主委员会与物业公司签订物业服务合同为止，系指前期物业服务合同直到业主委员会与物业公司签订了物业服务合同时才终止。故前期物业服务合同期限并未届满。2.依据最高人民法院相关司法解释，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，上诉人以被上诉人违反相关规定未与上诉人签订物业服务合同为由拒绝缴纳物业费无法律依据。太和物业公司向一审法院起诉请求：原告与被告所在小区业主委员会依法签有《物业管理委托服务合同》一份，该合同中约定由原告为被告所在的园中园小区提供物业服务，合同签订后，自2012年1月1日起至今，原告一直为被告所在小区提供物业服务，依约履行了自己的义务。自2012年1月1日至2015年12月31日，被告共欠物业服务费7432元（房屋面积为158平方米乘以0.98元每月每平方米，拖欠物业费时间为48个月，共计7432元），但原告多次催缴无果，故起诉至法院，请求依法判令被告给付物业服务费7432元，并自起诉时起按银行同期贷款利率支付利息。一审法院认定事实：园中园小区由山东侨乡集团威海房地产开发有限公司（以下简称“侨乡集团“）开发建设。2010年1月12日，侨乡集团（甲方）与原告太和物业公司（乙方）签订《园中园小区前期物业委托服务合同》一份，约定甲方拟将园中园小区工程（位置渔港路南、青岛路西，建筑面积约68000平方米，绿化面积11000平方米）委托给乙方管理。委托年限2010年10月1日前，业主委员会与物业公司签订物业服务合同为止。物业的管理服务费，多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.42元向业主或物业使用人收取；小高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.98元向业主或物业使用人收取；商业用房由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取，每半年提前收缴一次物业管理服务费。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交物业管理费的千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告为被告所在小区提供物业服务，涉案小区并未成立业主委员会。2016年4月21日，原告以被告自2012年1月1日至2015年12月31日未缴纳物业费为由诉至法院要求处理。另查，被告为威海环翠区园中园小区1号楼501室业主，房屋面积为158平方米。庭审中，原告为证实其主张，提供证据一组：分别为电梯维护保养发票三张以及强制检验检测的收据一张，业主来访、投诉处理登记表二份，物业管理区域卫生保洁日检表二份，物业服务区域绿化管理工作检查表二份，园中园小区门卫值班表二份，证明原告履行了物业服务合同规定的相关义务。对该组证据被告不予认可，被告认为该组证据系原告自行制作，无法确认真实性；电梯维修属独立行为，与原告无关。被告为证实原告服务达不到相应的收费标准，提交威海市物价局颁发的住宅物业服务分等收费标准明细一份，证明物业收费标准有明文规定，收多少钱就应提供多少钱的服务，而原告收费标准为0.98元，却未提供相对应的服务。原告质证称，对证据的真实性没有异议，但是该证据与原告诉请无关。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，侨乡集团作为涉案房屋所在小区的建设单位与原告签订的物业服务合同，具有前期物业服务合同的性质，该合同系订立合同双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，该物业服务合同对全体业主具有约束力，被告作为涉案房屋权利享有者，接收房屋后即享受原告所提供的物业服务，理应按约向原告支付相应的物业服务费。其次，原告进驻小区提供物业服务后，被告并未明确表示反对和拒绝，且实际上亦接受了原告提供的物业服务，在原告按照合同的约定向包括被告在内的所有小区业主提供物业服务的情况下，被告等业主则应当履行相应的交费义务。被告主张原告物业服务不到位且达不到相应标准故拒绝支付物业服务费用，但仅提供物业收费标准明细，未提交其他证据证实其主张，故对被告的抗辩，不予支持。综上所述，原告要求被告支付欠付物业服务费用的诉讼请求理由正当，予以支持。原告主张要求被告自起诉之日起支付利息的诉讼请求符合法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：被告于判决生效后十日内支付原告物业服务费7432元（自2012年1月1日至2015年12月31日）及利息（自2016年4月21日起至判决确定履行之日止，按照同期银行贷款利率计算）。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。本院二审审理查明，《园中园小区前期物业委托服务合同》第十七条关于物业管理服务质量条款约定，太和物业公司需按下列约定，实现目标管理，……6.交通秩序：车辆摆放井然有序、道路畅通；7、大门、监控中心24小时值班；定时段巡逻；……二审中，上诉人围绕上诉请求提交了园中园小区照片一宗，证实太和物业公司物业服务质量不达标，存在小区值班室无人锁门、没有监控，单元门损毁一直未维修、车库脏、楼道墙面破损的问题。经质证，被上诉人认为，对于照片的真实性无异议，但认为小区值班室锁门不能证明值班室连续很长时间没人，只能说明在该时间点工作人员恰好外出。其他几组照片模糊不清，证明不了任何问题。本院经审查认为，被上诉人对于照片的真实性无异议，本院予以确认，虽然有些照片不清楚，但能反映园中园小区的物业服务情况，能够作为认定物业服务质量的参考，本院予以采信。在本院审理上诉人郭超与被上诉人太和物业公司物业服务合同纠纷及上诉人王新亮、林秀香与被上诉人太和物业公司物业服务合同纠纷两案中，郭超及王新亮申请本院对园中园小区进行现场勘查，在郭超、王新亮及太和物业公司委托诉讼代理人张钰莹在场的情况下，本院进行了现场勘查，查明：园中园小区北门警务室即园中园小区值班室室内无人值守，大门上锁，人员、车辆随意进出，道路两侧均停放了车辆，现场通过太和物业公司委托诉讼代理人联系太和物业公司经理，太和物业公司称警务室员工临时有事，太和物业公司安排项目经理白天值班，项目经理可能临时有事外出，一会就回来。但直至勘查完毕，仍未有值班人员进入值班室值班。经勘查，发现小区内有太和物业公司的保洁人员进行保洁服务。经质证，上诉人、被上诉人对于本院勘查的事实及勘查笔录均无异议。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的一致，本院对于一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1、上诉人与被上诉人之间的物业服务合同关系是否成立；2、被上诉人是否按照物业服务合同约定履行了物业服务义务，上诉人不交或者少交物业服务费的理由是否成立。关于焦点1，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中《园中园小区前期物业委托服务合同》系由建设单位与太和物业公司签订，对上诉人具有约束力，且太和物业公司实际向上诉人提供了相应的物业服务，故双方之间形成物业服务合同关系。从该前期物业服务合同第三条约定的期限看，合同直至业主委员会与物业公司签订物业服务合同为止，现园中园小区业主委员会未成立，该前期物业服务合同未超过委托期限，上诉人主张该前期物业服务合同已超过了合同期限，物业服务公司不能依据该前期物业服务合同主张物业服务费用的上诉理由不成立，本院不予支持。关于焦点2，二审中，上诉人提交了园中园小区的照片，证实太和物业公司物业服务质量不符合要求。在另案审理过程中，本院对于园中园小区进行了现场勘查。现场勘查的情况与上诉人提交的照片情况部分印证，足以认定太和物业公司未能按照该前期物业服务合同第十七条约定履行交通秩序维护及履行大门、监控中心24小时值班的义务，故太和物业公司要求按照前期物业服务合同约定的标准收取物业服务费用，不予支持，应按照太和物业公司履行物业服务合同的内容、质量等情况予以调整，以交付该前期物业服务合同约定的物业服务费用7432元的80%为宜。综上，上诉人的上诉理由部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、变更威海市环翠区人民法院（2016）鲁1002民初2409号民事判决“被告于本判决生效后十日内支付原告物业服务费7432元（自2012年1月1日至2015年12月31日）及利息（自2016年4月21日起至本判决确定履行之日止，按照同期银行贷款利率计算）”为“上诉人于强于本判决生效之日起十日内支付被上诉人威海太和物业服务有限公司物业服务费5945.6元（自2012年1月1日至2015年12月31日）及利息（自2016年4月21日起至本判决确定履行之日止，按银行同期贷款利率计算）。二、驳回被上诉人威海太和物业服务有限公司其他诉讼请求。如上诉人于强未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由上诉人于强负担20元，被上诉人威海太和物业服务有限公司负担5元。二审案件受理费25元，由上诉人于强负担20元，被上诉人威海太和物业服务有限公司负担5元。本判决为终审判决。审 判 长 于 晶代理审判员 薛淑娴代理审判员 葛俊生二〇一六年十月二十日书 记 员 丛丽红