（2016）黑1085民初1068号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-10-31
案件名称
张秀娟与黑龙江省安宏房地产开发有限公司穆棱分公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
穆棱市人民法院
所属地区
穆棱市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张秀娟,黑龙江省安宏房地产开发有限公司穆棱分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第二条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国物权法》：第十五条，第九条第一款，第一百九十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
黑龙江省穆棱市人民法院民 事 判 决 书（2016）黑1085民初1068号原告：张秀娟，女，1975年5月10日出生，汉族，住所地黑龙江省穆棱市。被告:黑龙江省安宏房地产开发有限公司穆棱分公司，住所地黑龙江省牡丹江市穆棱市。负责人：关呈利，经理。委托诉讼代理人：姜文华，穆棱市司法局八面通法律服务所法律工作者。原告张秀娟与被告黑龙江省安宏房地产开发有限公司穆棱分公司(下称安宏穆棱分公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张秀娟，被告安宏穆棱分公司委托诉讼代理人姜文华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张秀娟向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签定房屋的认购合同有效；2.被告履行与原告签订的房屋认购合同，将房屋交付给原告，并协助原告办理房屋相关手续；3.由被告方承担本案诉讼费。事实与理由如下：2013年4月18日原、被告签订了三套商品房认购协议，约定被告方将位于穆棱市八面通镇平安家园1号楼1层1号，面积115.47平方米，房屋编号20130418001；1号楼1层2号，面积125.11平方米，房屋编号20130418002；1号楼1层3号，面积132.95平方米，房屋编号20130418003的商服用房出售给原告，交付房屋期限以实际竣工为主，2014年5月前该房已全部竣工，被告没有将房屋办理的相关手续交付给原告，导致原告无法办理房照，所以原告方只有诉至法院，请求人民法院保护原告的合法权益。被告安宏穆棱公司辩称，本案是一起民间借贷纠纷，而不是商品房买卖合同纠纷，被告在2012年在原告处多次借款，到2013年4月18日，经原告要求，给原告重新出具了以认购合同形式的借款书面凭证，合计借款本息金额为原告诉请的标的额，原告诉请三处房屋在被告借原告款前，就已抵押给穆棱市农村信用合作联社，双方的认购协议约定的房屋价格3000元低于市场价格，现原告将三处房屋私自占有和使用，是违法行为，请求法庭依法判决。审理中法院依职权调取的证据，本院组织当事人进行了质证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的⑴20130418001商品房认购协议及收据（金额346410元）；⑵20130418002商品房认购协议及收据（金额375330元）；⑶20130418003商品房认购协议及收据（金额398850元），原、被告虽签订的是房屋认购协议，但该协议具备了商品房买卖合同的主要内容，且原告提供了被告出具的收据，证明被告收取了购房款，虽被告以原、被告之间系借贷关系为由进行抗辩，但所提供的证据并不能够有效证明原、被告之间是民间借贷关系，故本院对此组证据的证明效力予以确认。2.被告提交的⑴借款明细表；⑵中国农业银行业务回单，只是能够反应原、被告在签订商品房认购协议前存在借贷关系，并不能够证明原、被告不存在买卖行为，故本院对此组证据的证明效力不予认定。根据当事人举证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：2013年4月18日，原告张秀娟与被告安宏穆棱分公司分别签订了编号为20130418001、20130418002、20130418003号商品房认购协议，将被告安宏穆棱分公司在穆棱市八面通镇开发建设的平安小区二期1号楼1号、2号、3号商服房屋（建筑面积分别为115.47平方米、125.11平方米、132.95平方米），共以1120590元价格出售给原告，被告给原告出具了房款收据。本案涉及房屋产权人备案登记在朱海岩名下，在信用社进行了抵押贷款，并办理了抵押登记。被告当庭自述用被告名义无法贷款，故将本案涉及的房屋登记在朱海岩名下，并以朱海岩的名义在信用社贷款，贷款手续也是信用社要求的，实际贷款是由被告开发本小区楼盘使用。另查明，本案涉及房屋处于被公安局、法院查封状态。被告安宏穆棱分公司负责人关呈利因犯非法吸收公众存款罪，于2015年12月3日被黑龙江省穆棱市人民法院判决有期徒刑三年六个月，并处罚金10万元。再查明，被告安宏穆棱分公司在穆棱市八面通镇开发建设的平安家园小区二期1号楼于2014年4月23日取得商品房预售许可证明。本院认为，本案争议焦点为1.原、被告之间是否存在真实的买卖意思表示；2.原告的诉讼请求是否应予以支持。虽然被告安宏穆棱分公司于2013年4月18日与原告张秀娟签订的是商品房认购协议，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，该协议具备了商品房买卖合同的主要内容，具有商品房买卖合同的效力。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，原告张秀娟与被告安宏穆棱分公司于2013年4月18日分别签订的编号为20130418001、20130418002、20130418003号商品房认购协议有效。虽然被告当庭自述用被告名义无法在银行贷款，故将本案涉及的房屋登记在朱海岩名下，并以朱海岩的名义在信用社贷款，贷款手续也是信用社要求的，实际贷款是由被告开发本小区楼盘使用，但本案所涉及房屋登记的产权人朱海岩及抵押权人未出庭证实被告的主张，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”、第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，故对原告要求被告协助办理房屋产权证照的相关手续的主张，因本案涉及房屋实际产权存在争议，故应待争议解决，产权明晰后，再主张相应权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告张秀娟与被告黑龙江省安宏房地产开发有限公司穆棱分公司于于2013年4月18日分别签订的编号为20130418001、20130418002、20130418003号商品房认购协议有效；二、驳回原告张秀娟其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14885元，由被告黑龙江省安宏房地产开发有限公司穆棱分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判长 张 梅审判员 吴军一审判员 刘佳南二〇一六年十月二十日书记员 刘 爽 来源：