（2016）苏0581民初8004号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-16
案件名称
张鹏与苏霞、苏进霞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
常熟市人民法院
所属地区
常熟市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张鹏,苏霞,苏进霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第五十一条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0581民初8004号原告：张鹏。被告：苏霞。被告：苏进霞。原告张鹏与被告苏霞、苏进霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案后，依法由审判员高栋明适用小额诉讼程序，于2016年8月30日公开开庭进行了审理。原告张鹏、被告苏霞到庭参加诉讼。被告苏进霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张鹏向本院提出诉讼请求：被告返还多余房屋租金6112元；被告退回合同押金5000元；被告承担本案诉讼费；被告赔偿房屋租赁合同违约金5000元及误工费2000元。事实和理由：2015年9月20日，原告与两被告签订房屋出租合同，并约定租期自2015年10月1日至2016年9月30日止，口头约定自2015年10月1日交房起算房租。实际交房日期为2015年10月2日。原告通过网银向被告转账交付了2万元（15000元半年租金，5000元押金）。后，因被告苏霞与房主的租赁合同到期，2016年1月房主收回房屋。原告实际使用了租赁房屋3个月18日。租赁合同的实际签订人为苏进霞，房屋管理人实际也是苏进霞。为此，原告提起诉讼。被告苏霞辩称：被告苏霞与原告间的租赁合同是3个月零28天，实际合同期也是三个月，被告苏霞收取的租金也是三个月。但原告实际交的租金不够，被告苏霞就在原告的押金中扣除。被告苏霞与原告的账目已经结清。被告苏进霞未作答辩。本案争议焦点为涉案房屋使用费从何时开始起算。原告张鹏认为，涉案房屋使用费应从2015年10月1日起计算。为此，原告张鹏向本院提交了“房屋租赁合同”复印件。该复印件上租赁期限涂改为“甲方从2015年10月1日起将此房屋交付乙方使用，至2016年9月30日止”，与被告苏霞提交的未经涂改的“房屋租赁合同”原件载明的“甲方从2015年9月20日起将此房屋交付乙方使用，至2016年9月20日止”不同。被告苏霞认为，房屋使用费应从合同约定的2015年9月20日开始起算。本院认为：原被告对房屋使用费的起算日期存在争议，原告提交的房屋租赁合同复印件的内容与被告苏霞提交的房屋租赁合同原件不一致，应以原件为准。原告张鹏未能提交其他证据证明其主张，故本院认定房屋使用费的起算日期为2015年9月20日。据此，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月20日，被告苏进霞以被告苏霞的名义，与原告张鹏签订“房屋出租合同”，约定出租方（甲方）为苏霞，承租方（乙方）为张鹏，租赁房屋为“莫城言里新村泗泾62号中的第四楼”，租赁期限12个月，甲方从2015年9月20日起将房屋交付乙方使用，至2016年9月20日止。年租金30000元，由乙方在2015年9月20日签订合同时一次性交纳给甲方。甲方收乙方押金5000元，乙方退房时，由甲方验收房屋及屋内设施、交还钥匙后，甲方退还乙方押金5000元。合同签订当日，原告张鹏通过银行转账向被告苏霞交付了2万元。合同签订后，被告苏霞向原告张鹏交付了租赁房屋。2015年10月3日，吴青莲代原告张鹏收取了被告苏霞退回的3个月房租7500元，吴青莲开具的收款收据载明“已收苏霞退回3个月房租”。2016年3月18日，被告苏霞通过银行转账向原告张鹏支付了1816元。本案审理过程中，原被告确认至2016年1月18日止双方间的房屋租赁合同结束。综上所述，本院认为：被告苏霞未经房屋所有人同意将他人房屋出租，且未经房屋所有权人追认，故原被告间签订的“房屋租赁合同”无效。原告张鹏实际使用了该房屋，应依据该“房屋租赁合同”约定向被告苏霞支付自2015年9月20日至2016年1月18日的房屋实际使用费，计9862.80元。原告张鹏预交了2万元，被告苏霞已返还原告张鹏9316元（即7500+1816元）。被告苏霞还应返还原告张鹏821.20元（即20000-9862.80-7500-1816元）。原被告间的房屋租赁合同是无效合同，即使有违约条款也归于无效，且原被告未约定违约责任，原告也未提供其损失依据，故对原告张鹏要求被告支付违约金及误工费的主张，本院不予支持。被告苏进霞以被告苏霞的名义与原告张鹏签订合同，被告苏霞予以认可，故相应的法律后果由被告苏霞承担。被告苏进霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃应诉抗辩等诉讼权利，应承担由此产生的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏霞于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张鹏人民币821.20元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇至常熟市人民法院，户名：常熟市人民法院，开户行：江苏常熟农村商业银行股份有限公司金龙支行，账号：10×××79）。二、驳回原告张鹏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币102元，由原告张鹏负担人民币96元，由被告苏霞负担人民币6元（原告同意其预交案件受理费人民币6元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。本判决为终审判决。审判员 高栋明二〇一六年十月二十日书记员 濮瑜雯