（2016）鲁02民终7663号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-12
案件名称
青岛保利双峰置业有限公司与李慧房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李慧,青岛保利双峰置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终7663号上诉人（原审被告）：李慧。委托诉讼代理人:房旭明。委托诉讼代理人：李文娟，山东海允律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青岛保利双峰置业有限公司。法定代表人：邢巍，总经理。委托诉讼代理人：章评，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琦，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。上诉人李慧因与被上诉人青岛保利双峰置业有限公司（以下简称保利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年9月29日组织当事人进行了证据和事实核对，上诉人李慧及其委托诉讼代理人房旭明、李文娟，被上诉人保利公司的委托诉讼代理人章评、刘琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李慧上诉请求：1、请求依法撤销青岛市市北区人民法院(2016)鲁0203民初824号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部原审诉讼请求；2、本案诉讼费、送达费由被上诉人承担。主要事实和理由:1、原审判决对保利公司的违约事实未予查清。根据保利公司与上诉人之间的房屋买卖合同，保利公司要求上诉人于2013年10月26日前将办理按揭贷款所需文件提交公积金管理机构，并约定公积金管理机构于2013年11月10日前将贷款存入合同指定的保利公司账户，则保利公司应于2013年10月26日前与公积金管理机构签订合作协议及办理相关手续，并使上诉人办理公积金贷款的条件成就，而保利公司直至2014年11月底才可以让业主办理公积金贷款,其延迟合同义务长达一年之久，严重违约。且保利公司提起诉讼前从未通知上诉人办理公积金贷款的条件已成就。上诉人持续要求保利公司对其违约行为给出解决方案，但保利公司不予理睬。上诉人从未收到保利公司提交的律师函，保利公司也未能证明该律师函已送达上诉人。2、原审判决认定上诉人违约属适用法律错误。在保利公司延迟履行合同义务（即与公积金管理机构办理相关手续）期间，自2014年3月10日起，国家公积金贷款执行新的政策，上诉人原本可办理公积金贷款人民币（以下款项均为人民币）35万元，在新政出台后仅能办理公积金贷款7.5万元。上诉人多次要求保利公司采取补救措施，给出合理的解决方案，保利公司均不予理睬。根据《合同法》规定，上诉人有权行使其顺序履行抗辩权，在保利公司作出补救措施前，有权拒绝支付剩余房款,上诉人不存在违约行为。3、一审判决令上诉人按被上诉人主张的全部房款的10%作出赔偿不当。本案保利公司不但未遭受损失，反而已无偿使用上诉人的首付款331181元长达近三年之久。根据法律规定，当事人有权请求调整。本案保利公司无任何损失，即使认定上诉人违约，原审法院判令上诉人按被上诉人主张的全部房款的10%作出赔偿显失公正。被上诉人保利公司辩称，1、双方当事人对贷款政策发生调整应如何处理有明确约定，应当按照双方约定处理。2、合同约定办理按揭时间是上诉人应当履行的义务，前期（2014年7月前）不具备办理公积金贷款的条件，被上诉人同意相应付款期限延后，亦未要求上诉人承担任何责任，但不能据此减轻或免除在具备办理条件后，上诉人在后期（2014年7月后）应当承担的付款责任。3、根据法律规定，政策调整属不可归责当事人双方的事由，上诉人可以行使合同解除权。上诉人经被上诉人发函通知后，既不申请解除合同，也不办理任何相关手续，应当按照合同约定承担相应责任，被上诉人在要求上诉人履行付款义务无果的情形下，有权根据合同约定提出解除合同。上诉人主张被上诉人违约，并且要求先交违约金才能交剩余房款不能成立，且上诉人应当承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。保利公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》（编号201300180304）；2、判令被告支付原告违约金108118.1元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2013年10月26日，原被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定被告向原告购买座落于青岛市市北区合肥路16号《保利·叶公馆》10号楼11层1103户房屋，总价款1081181元，付款方式为按揭贷款支付。被告支付定金及首付款后，至今未按合同约定付清房款，已构成违约。一审法院认定事实：2013年10月26日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定由被告购买原告开发的位于青岛市市北区合肥路16号《保利·叶公馆》10号楼11层1103房屋，暂测房屋建筑面积85.01平方米，单价12718.28元，总价款1081181元。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之三计算，违约金在本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过10日，甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房款的20%。第十一条约定，甲方定于2015年10月31日前将房屋交付给乙方。第二十八条约定，本合同补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。附件一付款方式及期限约定为银行按揭贷款，贷款方式为公积金组合贷款。首付款331181元被告应于2013年10月26日前存入本合同指定账户，公积金组合贷款750000元被告应于2013年10月26日前将办理按揭贷款所需文件全部提交银行和公积金管理机构，放贷机构于2013年11月30日前将贷款存入合同指定的账户。附件一（二）5、约定乙方承诺签订合同前已向贷款机构确认的贷款的可行性，如贷款机构最终批准的贷款金额少于本合同约定的贷款金额或者贷款机构最终未能批准乙方的贷款申请或者遇到国家调整贷款政策需提高首付比例时，乙方应于收到贷款机构就其贷款申请所作出的审批结果通知之日起5个工作日向甲方交纳贷款机构未予批准的贷款金额或贷款所需的首期房款及其他相关款项。若乙方未按时履行本款所约定的全部义务，甲方有权解除本合同，将该房屋另行出售，乙方应按总房价的20%向甲方支付违约金，因解除合同所产生的费用由乙方承担。2013年11月18日原告已收到被告交付首付款331181元。期间原告将青岛市市北区合肥路16号所涉楼盘的房屋在中国工商银行股份有限公司青岛台东支行进行抵押贷款，至2014年7月30日撤押。因合同附件一约定的办理公积金组合贷款金额及期限未能按约成就，致使被告无法在合同约定的期限内完成贷款事宜，双方产生纠纷。原告于2015年1月22日向一审法院提起诉讼，要求判如所请。经一审法院审查，认为原被告之间的违约纠纷系住房公积金政策调整而引起，此类纠纷不属于人民法院受理民事案件的范围。一审法院于2015年6月5日作出（2015）北民初字第1283号民事裁定，驳回原告的起诉。原告不服提出上诉。二审法院认为，一审法院裁定不予处理认定不当。于2015年11月25日作出（2015）青民一终字第2735号民事裁定，“一、撤销青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第1283号民事裁定；二、指令青岛市市北区人民法院对本案进行审理。”原告计算违约金方法，按照合同附件一（二）5约定，仅要求被告承担总房款1081181元之10%即108118.1元的违约责任。案件审理期间，法院曾向被告释明，对其存在的经济损失可提起反诉并案审理。被告明确表示不在本案主张，保留日后追偿的权利。一审法院认为，双方签订的《青岛市商品房预售合同》系双方当事人真实意思，未违反法律规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行各自义务。附件作为本合同不可分割的一部分对双方当事人均具有法律约束力。从查明的案件事实看，被告未按合同约定履行付款义务，存在违约行为。原告2015年1月22日向本院提起诉讼至2016年1月12日该案件再次受理将近1年时间，法院曾多次劝导被告履行合同付款义务，被告以各种理由不予理睬。被告的上述行为表示对履行合同的付款义务不积极。故原告要求解除合同并向被告主张违约金之诉求于法有据。原告主张的违约金数额低于合同约定计算的金额，该项诉求系原告在法律规定的范围内自行处分其民事权利，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、原告青岛保利双峰置业有限公司与被告李慧签订的《青岛市商品房预售合同》于2016年7月18日解除;二、被告李慧于一审判决生效之日起10日内偿付原告青岛保利双峰置业有限公司违约金人民币108118.1元。如果被告李慧未按一审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2562元，由被告李慧负担（因原告已向本院预缴，被告李慧于本判决生效之日起10日内直接给付原告）。本院二审期间，当事人提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李慧提交与信网徐基峰主任的面谈录音文字稿等证据，意图证实信网报道的保利公司涉案房地产的内容并非李慧举报反映，希望保利公司也能与其达成和解，继续履行合同，保利公司认为该证据与本案无关，坚持要求解除合同；上诉人李慧提交青岛网上房地产网站公示的叶公馆10号楼目前出售价格，意图证实保利公司涉案房产价格已有较大上浮，非但未因本案有所损失，反有盈利，认为一审判决李慧支付违约金没有依据，保利公司认为该证据与本案无关；上诉人李慧提交在公积金政策变动前后贷款总成本计算表，意图证实由于保利公司违约导致其不能按期贷款造成的贷款利息损失为127387.80元，保利公司认为该证据与本案无关。本院二审审理查明:2013年10月26日，保利公司（甲方）与李慧（乙方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定由李慧购买青岛保利双峰置业有限公司开发的位于青岛市市北区合肥路16号《保利·叶公馆》10号楼11层1103户房屋，暂测房屋建筑面积为85.01平方米，单价为12718.28元，总价款1081181元。合同第二十八条约定，本合同补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。附件一对付款方式及期限约定为银行按揭贷款,贷款方式为公积金组合贷款,并约定首付款331181元,李慧应于2013年10月26日前存入本合同指定账户，公积金组合贷款750000元被告应于2013年10月26日前将办理按揭贷款所需文件全部提交银行和公积金管理机构，放贷机构于2013年11月10日前将贷款存入本合同指定的账户。2013年11月18日,保利公司已收到李慧交纳的首付款331181元。李慧在办理公积金贷款时得知其所购房屋已被保利公司用于抵押，公积金管理中心以“未撤押不能申请贷款”为由拒绝受理李慧的贷款申请。李慧要求保利公司采取补救措施,未能得到答复。2014年3月10日，青岛市新颁布的个人住房公积金贷款管理办法发生政策变化，按照新的政策规定，李慧无法获得35万元公积金贷款，李慧认为系保利公司的抵押房产行为导致其遭受损失，要求保利公司对其违约行为予以解决，未获答复。2014年7月30日，保利公司将涉案房屋予以撤押。保利公司称其于2014年11月17日向李慧发函通知其交纳剩余房款，但李慧辩称未收到该函件。2015年1月22日，保利公司向青岛市市北区人民法院提起诉讼，要求解除与李慧签订的合同，并要求李慧支付延迟履行购房款应承担的违约金。另查明，在一审法院审理期间，保利公司与其他被其起诉的业主均已达成调解或庭外和解。本院认为，本案的争议焦点是：1、本案中究竟是李慧违约还是保利公司违约；2、本案中涉及的李慧与保利公司签订的《青岛市商品房预售合同》是否应当解除。关于第一个焦点，经查明，李慧与保利公司签订商品房预售合同并如约支付定金及首付款后，由于保利公司将李慧购买的房屋用于抵押贷款，且未事先告知李慧，导致李慧不能按期办理公积金组合贷款并按照双方约定的期限交纳剩余房款，且在保利公司未撤押期间，青岛市公积金贷款政策发生变化，又导致李慧所能办理的公积金数额无法如约实现，李慧要求保利公司采取补救措施并拒绝支付剩余房款，双方因而产生纠纷。本院认为，保利公司在与李慧签订合同，约定李慧在约定时间之前应使用公积金组合贷款支付剩余购房款的前提是，李慧购买的房屋应具备贷款资格，而保利公司将涉案房屋用于抵押，是导致李慧不能办理公积金贷款且不能如约付款的原由，且在该期间发生了青岛市公积金贷款政策的变化，又导致李慧无法获得原本可以获得的足额贷款，保利公司未如约履行自己应尽的义务，构成违约，现有证据不能认定李慧违约。关于第二个焦点，经查明，保利公司自称在撤押后曾于2014年11月17日向李慧发函通知其履行付款义务，但是其不能提供李慧签收该函件的证明，且函件内容所告知的与李慧签订合同时间与实际签订合同不一致，本院不予采信。本院认为，李慧与保利公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方当事人真实意思，合法有效，保利公司未能提出解除合同的合法理由，合同不存在不能继续履行的情形。根据本院上述认定，保利公司构成违约，且李慧始终要求继续履行合同，涉案合同不符合约定解除或法定解除条件，保利公司无权解除合同，涉案合同应当继续履行。综上所述，李慧的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初824号民事判决；二、驳回青岛保利双峰置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费2562元、二审案件受理费2562元，由青岛保利双峰置业有限公司负担。因青岛保利双峰置业有限公司已向一审法院预交诉讼费，李慧已向二审法院预交诉讼费，则青岛保利双峰置业有限公司于本判决生效后10日内付给李慧2562元。本判决为终审判决。审 判 长 王婧华审 判 员 刘述明代理审判员 徐友仁二〇一六年十月二十日书 记 员 柴守图书 记 员 胡晓东 更多数据：