（2016）黑01民终3671号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2016-12-17

案件名称

史凤才、常翠萍、常正国与张雪艳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

所属地区

黑龙江省哈尔滨市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

史凤才,常翠萍,张雪艳,常正国

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民事判决书（2016）黑01民终3671号上诉人（原审被告）：史凤才，住山东省青岛开发区。上诉人（原审被告）：常翠萍，1958年2月2日生，住山东省青岛开发区。被上诉人（原审原告）：张雪艳，住黑龙江省尚志市。原审被告：常正国,1969年3月27日生，住黑龙江省尚志市。上诉人常翠萍、史凤才因与被上诉人张雪艳，原审被告常正国房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省尚志市市人民法院（2015）尚民初字第1830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人常翠萍，被上诉人张雪艳到庭参加诉讼，常正国、史凤才经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史凤才、常翠萍上诉请求：1、撤销黑龙江省尚志市市人民法院（2015）尚民初字第1830号民事判决，改判常翠萍、史凤才不返还张雪艳购买房屋的定金款16000元；2、二审诉讼费用由张雪艳承担。事实和理由：1、一审法院对张雪艳明知涉案房屋在徐立忠名下，不能办理过户，仍交付定金的事实未予认定。本案常正国、佘春均能证实在和张雪艳进行房屋买卖洽谈过程中，已经告知其房产证上是徐立忠的名字，不能办理过户。且涉案房屋位于石头河子镇主街旁，在红线范围内，多年来该范围内的房子买卖都不能过户，当地乡间村里的交易习惯，这样的房屋买卖不需要过户，直接交付占有使用即可。这种情况是当地人所共知的事实。张雪艳在景甫村生活多年，景甫村与庆锋村一街道之隔，张雪艳对上述情况应当知晓。张雪艳称其看到房产证之后才知道不能过户不是事实。张雪艳交付定金后，常翠萍将房产证邮寄给佘春，佘春给张雪艳看后，张雪艳还找到当时承租涉案房屋的“小贝”要求腾出房屋。可见张雪艳看过房产证后是有购买意愿的，与涉案房屋在谁的名下及是否可以过户无关。2、关于合同效力的问题。一审法院认定合同无效是错误的。根据《物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。而房地产管理法有关规定是针对房地产变更等过程中的行政性的管理规定，而不是合同效力的规定。三、合同目的能够实现的问题。根据当地乡间村里的交易习惯，张雪艳夫妇完全可以对房屋进行占有、使用、并再次转卖。多年以来当地的房屋交易习惯多数不需要过户的，红线范围内更是不能过户，一审法院对当地交易习惯未做考虑进行裁判显然会破坏当地的交易秩序。如果依据一审法院所阐述的道理，当地房屋买卖任何一方都可以以房屋不能过户为由而不履行合同，这显然不利于保护当地的交易秩序，不利于促进房屋流转，不利于百姓安居乐业，使得百姓没有安全感。最后，张雪艳实际上是因为涉案房屋作价过高，现在石头河子镇德房价大幅下降才不想买的。张雪艳曾找过佘春、常正国讨价还价，要求降低价格，要求以10万元的价格购买房屋，因此产生分歧。张雪艳出尔反尔，给史凤才、常翠萍造成很大的经济损失，请求二审法院依法支持史凤才、常翠萍的上诉请求。张雪艳辩称，买房子时史凤才、常翠萍本人没有在本地，交定金时我问常正国是否有房产证，当时常正国说有，但没有告知房产证是案外人徐立忠的名字，之后说把房产证过几天给张雪艳邮寄回来，房产证邮寄回来之后，张雪艳才发现不是史凤才、常翠萍本人的名字，因史凤才、常翠萍的侄子常正国在政府上班，说可以给张雪艳补办房照，后来补办房照时还让张雪艳交钱。史凤才、常翠萍的房子当时是出租出去的，卖房子时，租赁期限还没有到。张雪艳之后催促史凤才、常翠萍给补办房产证，后来说办不了，常正国在政府上班根本就知道不能补办的情况，却没有告知张雪艳，这就是属于合伙的诈骗行为，请求二审法院公正处理。张雪艳向一审法院起诉请求：1、要求史凤才、常翠萍、常正国立即双倍返还张雪艳购房定金人民币3.2万元；2、由史凤才、常翠萍、常正国承担本案的一切诉讼费。一审法院认定事实：2014年11月15日，经黄有明介绍，张雪艳购买史凤才、常翠萍所有的坐落在石头河子镇街里的房屋一栋。约定房屋价款12.6万元。张雪艳交付定金1.6万元，此款由常正国为史凤才和常翠萍代收，并由常正国给张雪艳出具定金收据。佘春、黄有明作为中间人也在定金收据上署名之后常正国将定金款交付另史凤才、常翠萍。史凤才、常翠萍没有取得涉案房屋的产权证。史凤才、常翠萍系夫妻关系。一审法院认为，综合分析各方当事人的诉辩主张、举示的证据及发表的质证意见和查明的案件事实，本案的焦点问题是：一、常正国是否应当承担责任。因常正国只是代史凤才、常翠萍收取房屋买卖定金款，并已将定金款交付给史凤才、常翠萍，故常正国不应承担责任。二、张雪艳要求史凤才、常翠萍双倍返还定金，是否应予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条一款六（项）的规定，下列房地产，不得转让：……（六）、未依法登记领取权属证书的。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，双方之间的买卖合同违反法律的强制性规定，系无效合同，自始没有法律效力。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还。故张雪艳与史凤才、常翠萍的买卖房屋合同无效。史凤才、常翠萍以张雪艳交定金时，已经告知张雪艳只有徐立忠的房照为由，不同意返还定金，没有法律依据。张雪艳在没有认真核实买卖房屋的产权证的情况下，交付定金，其自身也存在明显的过错。故史凤才、常翠萍应返还张雪艳交付的定金，张雪艳主张史凤才、常翠萍双倍返还定金的请求，不予支持。据此判决：一、史凤才、常翠萍共同返还张雪艳房屋定金款1.6万元。于本判决生效之日起10日内履行。二、常正国不承担责任。案件受理费600元（张雪艳已缴纳），张雪艳负担300元，史凤才、常翠萍共同负担300元。于本判决生效之日起10日内履行。二审期间，双方当事人未提交新证据。对张雪艳与史凤才、常翠萍争议的事实本院认定如下：史凤才、常翠萍主张的当地的房屋买卖交易习惯是不需要房屋更名过户，张雪艳在购买房屋交付定金时即知道房屋不能办理房产证的事实，未能提供相关的证据予以证实，且交易习惯不能违反法律规定，故对史凤才、常翠萍主张的该事实，本院不予认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”购买房屋的重要目的之一即是取得房屋的所有权，卖房人有义务配合买房人将房屋更名过户至买房人名下，现史凤才、常翠萍称涉案房产不能办理房屋产权变更登记，张雪艳无法实现取得房屋的所有权的合同目的，故张雪艳请求解除与史凤才、常翠萍之间的房屋买卖合同，要求返还定金，应予支持。一审判决认定双方签订的买卖合同无效欠妥，但是判令史凤才、常翠萍返还张雪艳16000元定金的结果正确，本院予以维持。综上，史凤才、常翠萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人史凤才、常翠萍负担。本判决为终审判决。审　判　长　　郑兴华审　判　员　　王爱军代理审判员　　张振宇二〇一六年十月二十日书　记　员　　王春贺关注公众号“”