（2016）苏1322民初12733号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2016-12-26

案件名称

张士勇与沭阳华希南岸房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

沭阳县人民法院

所属地区

沭阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张士勇,沭阳华希南岸房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十六条，第五十八条，第六十条第一款，第一百三十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1322民初12733号原告：张士勇，男，1976年6月18日生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告:沭阳华希南岸房地产开发有限公司，住所地沭阳县沭城街道上海南路西侧苏州西路北侧。法定代表人：谭强，该公司总经理。委托代理人：阮正良，该公司经理。原告张士勇诉被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐品独任审理，于2016年9月8日公开开庭进行审理，原告张士勇，被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司委托代理人阮正良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张士勇诉称：请求判令：1、撤销原、被告签订的商铺购买合同退还房款及维修基金151033元；2、赔偿损失7万元。事实和理由：被告宣称其开发的商铺，十年返租，终身包租，前十年包租，年收益不低于所购房款的8%。2014年2月25日，原告与被告签订商铺认购书并付款。2014年3月5日原告带银行卡与被告签订委托经营合同，签订合同当天，被告工作人员告知原告因签订合同的人多，让原告先签，签完后被告拿去盖章。后原告多次去被告处索要经营合同书，被告以种种理由搪塞。2016年8月16日，原告发现自己的经营管理合同仍未签署。原告认为无人签署的包租合同将导致原告不低于购房款8%的年收益的根本目的落空，更重要被告有毁灭证据的嫌疑，于是原告拿回合同。被告以虚构的委托经营合同骗取原告购买商铺，构成欺诈，为维护原告的合法权益，特具状诉至法院。被告辩称：对双方签订商品房买卖合同事实没有异议。原告所说的十年返租，终身包租不符合事实，我们公司在销售时明确说明十年返租，前三年返租费用从购房款中一次性扣除，没有说终身包租。本案的争议焦点：原、被告双方所签订的商品房买卖合同是否符合法律规定的撤销要件。原告为证明自己的观点出示以下证据予以证明：证据1，2014年2月被告售楼部宣传页一份，载明每铺总价15万元左右，十年返租，终身包租，旺铺单价4800元起，咨询热线052789997555，证明被告承诺购买商铺将十年返租，终身包租；证据2，沭阳县市场监督管理局档案一份，载明沭阳华希南岸房地产开发有限公司设立日期2008年5月27日，经营截止期限2018年5月26日，证明被告实施了欺诈。理由是：原告于2014年2月购买商铺，被告仅剩下四年的时间，不可能做到十年返租，更不可能包租原告四十年产权的商铺，合同的根本目的已落空；证据3，2014年2月25日商铺认购书一份，载明：返三年租金金额为47487元，认购书第2条载明：如认购方不能在一周内签订商铺委托经营管理合同，出售方有权不予退回认购方房款。证明：（1）、原告可预期收益为47487元；（2）、被告强令原告缔约（其目的在于给原告制造将十年返租的假象）；证据4，原告于2016年8月16日从被告处拿走由被告提供的三份经营管理合同及原告银行卡复印件一份，经营管理合同载明：受托公司名称：“沭阳县理想之家家居购物中心”，地址：“沭阳县浙江商城D8-D9栋”以及原告单方署名和填写日期为2014年3月5日及银行卡号。证明：（1）、原告按被告的要求完成合同的签署且无过错；（2）、经营管理合同约定的可得预期利益为十年及年收益率不低于所购房款的8%，即15829*10=158290元；（3）、合同相对方被偷换为沭阳县理想之家家居购物中心；证据5，工商局查档一份，载明：沭阳县理想之家家居购物中心企业，住所地：沭阳县浙江商城D8-D9栋，租赁使用权、产权截止日期为2013年5月30日，注销日期为2014年。证明被告实施了商业欺诈。理由是被告强迫原告与理想之家家居购物中心缔约，而理想之家家居购物中心早在2014年已注销不存在，根本不能十年返租，终身包租，年收益率不低于房款8%的根本目的已落空；证据6，收据2张即房款和维修基金，共计151033元，商铺合同一份载明违约将承担房款30%违约金，即45309.9元。证明原告于2014年2月25日已付款，违约损失为45309.9元；证据7，原告查档发票（复印件）2张，共计50元，证明原告损失，结合证据3、4，原告可得预期利益为158290元，参照2015年民间借贷司法解释：年利率为24%的均受法律保护，15万元多元被被告使用近三年，原告仅要求7万元整的损失具有合理性。被告质证认为：对证据1的真实性没有异议，但是对于宣传资料上阐述的内容，在原告和沭阳理想之家公司的合同中有明确的阐述，委托经营期满后，甲方（原告）可继续委托乙方（沭阳县理想之家家居购物中心）代为出租该商铺，双方可在期满前一月内另行签订等，对于返租期满后，铺位经营有明确约定，原告方仅以宣传资料就一口咬定终身包租，不符合事实，十年返租期满后，是否承租，是双方协商的结果；对证据2，仅仅是说明我公司营业执照经营期满时间是2018年，其他不能说明任何问题，期满后可以申请顺延；对证据3的真实性没有异议，恰恰说明原、被告双方完全按照华希南岸丽景认购书约定的内容已经在2014年3月4日签订了商品房买卖合同，并且原告方所购买该商铺的总价，其中47487元已经由开发公司从购买的房款当中一次性扣除，作为前三年返租的租金返还给了原告方；对于证据4，这上面所有条款，原告都已经清楚，并签署了自己的名字，由此可以证明我公司不存在欺诈；证据5，不能说明我们公司和原告方所签的商品房买卖合同无效；对证据6，收据说明原告方和我公司商品房买卖合同已经签订。对于商品房买卖合同是双方对于该商铺进行买卖所明确的文书，并且在2014年3月4日在房管部进行备案；对证据7，查档发票的费用，是原告个人行为，与我公司没有关系。被告为证明自己的观点出示以下证据予以证实：证据8同样购买理想之家家居馆商铺的委托给沭阳县理想家居购物中心经营管理的三个商铺的商品房买卖合同和相应的商铺委托经营管理合同，证明原告方提出我们开发公司以商铺委托经营管理合同返租十年作为欺诈手段来引诱原告方和我们签订合同不符合事实。原告质证认为：对被告提供的商品房买卖合同三份的真实性不持异议，但是与本案不具有关联性。针对被告提供的商铺委托经营管理合同与原告所诉争的委托经营管理合同是截然不同的，理由是：原告签订合同的当事方为沭阳县理想之家家居购物中心，该单位已于2014年注销，但是本案被告却提供了沭阳县理想之家商业管理有限公司与沭阳县理想之家家居购物中心是完全不同的公司，因此与本案不具关联性，对此真实性原告也不予认可。本院认证意见：对证据1、3-6的三性予以认定，证据2、8的关联性不予认定，对证据7，因其系复印件，原告未提供其他证据予以佐证，故本院对其三性不予认定。经审理查明：2014年2月25日，原告与被告签订华希·南岸丽景商铺认购书，约定原告以197864元的价格从被告处购买位于沭阳县沭城镇上海南路与苏州路交汇处的华希·南岸丽景三号楼5131号商铺。认购书约定一次性返三年租金47487元，该三年租金冲抵购房款，原告一次性向被告支付涉案房屋购房款150377元。认购书第2款约定：认购方在认购该商铺的同时，同意将该商铺委托给理想之家家居购物中心经营管理，并在签订《商品房买卖合同》时与理想之家家居购物中心签订《商铺委托经营管理合同》。2014年3月4日，原、被告就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，2014年3月5日，原告在《商铺委托经营管理合同》上签名，合同约定，原告购买商铺时，前三年的商铺租金已经与开发单位在签订商品房买卖合同时一次性计算并冲抵房款，在委托经营前三年，沭阳县理想之家家居购物中心无须向原告支付任何费用。委托经营期内第四、五年，沭阳县理想之家家居购物中心每年向原告支付租金15829元，从第六年至第十年止，沭阳县理想之家家居购物中心向原告支付租金不低于购房总价的8%。2014年12月9日，沭阳县理想之家家居购物中心申请注销。原告现以被告构成欺诈为由，诉至本院要求处理。另查明：被告曾广告宣传涉案商铺十年返租，终身包租。庭审中，被告自认其与沭阳县理想之家商业管理有限公司存在合作关系，《商铺委托经营管理合同》系原告买房时在被告售楼部处签订的，原告的《商铺委托经营管理合同》尚未被沭阳县理想之家商业管理有限公司签字盖章。庭审中，被告称沭阳县理想之家家居购物中心是沭阳县理想之家商业管理有限公司没有变更前的名称，其未在本院限期内提交相应的证据予以证实。本院认为：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，要约邀请是当事人订立合同的预备行为，只是引诱他人发出要约，不能因相对人的承诺而成立合同。本案中，被告为销售其开发的商铺而向社会公众发出的宣传资料系要约邀请。本案中，原告要求撤销与被告签订的关于涉案房屋的商品房买卖合同的诉讼请求，本院认为，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受害方有权请求法院或者仲裁机构变更或者撤销。被告已知沭阳县理想之家家居购物中心已于2014年12月9日注销的情况，却没有向原告进行说明，具有明显的恶意和欺瞒，构成欺诈。故本院对原告该诉讼请求予以支持。原告另要求被告退还房款及维修基金151033元的诉讼请求，本院认为，被撤销的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。故本院对原告该诉讼请求予以支持。原告还要求被告以158290为基数参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》按年利率24%计算，赔偿其损失70000元的诉讼请求，本院认为，一方面本案系商品房买卖合同而非民间借贷，原、被告对涉案房款没有关于利息方面的约定，另一方面原告庭审中出示的金额为50元的查档发票系复印件，原告未提供其他证据对该证据予以佐证，本院对该证据不予认定。考虑买卖合同存在利息损失，故本院支持涉案房款及维修基金151033元的利息，利息自2014年2月25日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、撤销原告张士勇与被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司于2014年3月4日签订的《商品房买卖合同》；二、被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司本判决书生效后十日内向原告张士勇返还张士勇151003元及利息（自2014年2月25日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2308元，由被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4616元（户名为宿迁市财政局国库处，帐号为46×××80，开户行为中国农业银行宿城支行）。审判员　徐　品二〇一六年十月二十日书记员　陈诗雅附录法律条文《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 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