（2016）吉05民初15号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2016-12-31

案件名称

通化尊正实业有限公司与江西大步实业发展有限公司,通化尊正房地产开发有限公司,李志隆合同纠纷一审民事判决书

法院

吉林省通化市中级人民法院

所属地区

吉林省通化市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

通化尊正实业有限公司,江西大步实业发展有限公司,通化尊正房地产开发有限公司,李志隆

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十一条，第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

吉林省通化市中级人民法院民事判决书（2016）吉05民初15号原告：通化尊正实业有限公司。住所地：吉林省通化市东昌区新站路****号。法定代表人：赵太俊，董事长。委托代理人：叶潇潇，吉林昱诚律师事务所律师。委托代理人：臧海涛，吉林昱诚律师事务所律师。被告：江西大步实业发展有限公司。住所地：江西省南昌市东湖区富大有堤赣江之星*楼。法定代表人：孙勤卫，董事长。委托代理人：孔祥田，江西友达律师事务所律师。第三人：通化尊正房地产开发有限公司。住所地：吉林省通化市新胜路*号。法定代表人：姜峰，总经理。第三人：李志隆，男，1971年11月15日生，汉族，通化尊正房地产开发有限公司常务副总经理，住通化市二道江区。原告通化尊正实业有限公司（以下简称尊正实业公司）诉被告江西大步实业发展有限公司（以下简称江西大步公司），第三人通化尊正房地产开发有限公司（以下简称尊正地产公司）、李志隆合同纠纷一案，尊正实业公司于2016年3月8日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。2016年4月7日，江西大步公司向本院提出管辖权异议。2016年5月17日，本院经审查作出（2016）吉05民初15号民事裁定，驳回了江西大步公司的管辖权异议。江西大步公司不服，向吉林省高级人民法院提出上诉，吉林省高级人民法院经审查于2016年7月29日作出（2016）吉民辖终14号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。2016年10月13日，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告委托代理人叶潇潇、臧海涛，被告委托代理人孔祥田，第三人尊正地产公司的法定代表人姜峰，第三人李志隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尊正实业公司诉称：2013年8月28日，尊正实业公司与江西大步公司就合作开发通化市东昌区新胜路一号原尊正钢材市场地块及衍生附着地块的房地产项目签订了《房地产合作开发合同协议书》，双方约定：尊正实业公司提供整个项目建设用地，并享有整个开发收益60%的分配权；江西大步公司提供整个项目除土地地价之外的开发建设资金、房地产开发技术与管理，并享有40%的收益分配权。协议同时约定：办理土地证的先期费用及拆迁保证金等均由江西大步公司先期垫付。为保证项目建设顺利进行，双方同意以尊正实业公司享有全部股权的尊正地产公司作为项目公司。为便于江西大步公司拥有大股东的身份以对外顺利筹集项目所需资金，尊正实业公司同意将其持有的尊正地产公司80%的股权转让给江西大步公司，20%的股权转让给李志隆。合同签订后，尊正实业公司按要求提供了土地，办理了土地证并承担了应由江西大步公司先行垫付的相关费用，同时在工商部门完成了股权转让登记手续，承担了拆迁费用。尊正实业公司已经履行了合同约定的全部义务，而江西大步公司既未按照合同约定垫付先期费用，也未提供项目开发建设所需资金，导致大量拖欠工程材料款及农民工工资。合作中，尊正实业公司为顺利推进项目进展，采取补救措施对外高利拆借了大量资金，支付了应由江西大步公司先期垫付的各项费用。同时，因江西大步公司未按照合同约定向施工方支付工程款，导致施工方申请法院对项目公司（尊正地产公司）采取了保全措施，并且拒绝继续开工建设，造成正值开工季节而项目却处于停止状态。综上，江西大步公司的行为已经构成根本违约，并且经尊正实业公司催告后也未能如期履约，具备了合同法定解除的条件。为推进项目进度，争取回迁户按时回迁，维护地方和谐稳定，尊正实业公司诉至法院，请求：1、依法解除尊正实业公司与江西大步公司之间的《房地产合作开发合同协议书》，判令江西大步公司赔偿尊正实业公司违约金1500万元；2、判令江西大步公司协助第三人尊正地产公司将江西大步公司持有的尊正地产公司80%的股权变更到尊正实业公司名下；3、本案的一切诉讼费用由江西大步公司承担。庭审前，原告尊正实业公司变更诉讼请求，撤回了其在本次诉讼中要求江西大步公司承担1500万元违约金的诉讼请求。被告江西大步公司辩称：尊正实业公司先期违约，其不具备开发房地产条件，其已单方终止了协议，其各项诉讼请求无事实及法律依据，应当予以驳回。1、尊正实业公司在本案中无权以房地产开发协议书为依据要求江西大步公司返还80%股权。首先，《房地产合作开发合同协议书》对尊正地产公司已经转让完毕的股权最终如何处分无任何约定，尊正实业公司以该协议为依据主张返还股权没有合同依据，并且违反了《公司法》相关程序规定。其次，在工商局备案的股权转让协议合法有效，且已经实际履行完毕，在该股权转让协议没有被依法撤销或解除的前提下，尊正实业公司依据《房地产合作开发合同协议书》提出返还股权的主张与本案无关。第三，对于80%的股权，在工商局备案的股权转让合同已经表明股权转让款为800万元。同时依据公平原则，尊正实业公司主张返还该股权也不符合法律规定。即使尊正实业公司主张返还股权也应该对尊正地产公司的股权价值依法评估，评估后按照合同约定另行处理。因为尊正地产公司经过多年实际经营，其资产及股权所代表的价值与2013年8月股权价值相比已经不可同日而语，期间尊正地产公司通过购买大量土地向社会融资以及进行的大量房地产开发，现在的尊正地产公司股权价值超过2013年8月股权价值转让时的数千倍。尊正地产公司的股权包含财产性权利与非财产性权利，因此对该股权的处理既应依据合同法也应考虑公司法的规定，根据国内现阶段司法判例，在具体的案件审理中一般均会以维护公司的稳定性，保护既成的交易关系，不支持股权返还请求，仅判令股权受让方赔偿转让方不能返还股权所造成的损失。适应该条款也有前提，即股权受让方违约或者有过错。2、尊正实业公司根本无法履行《房地产合作开发合同协议书》的基本条款即提供商住用地用于开发，其自始存在欺诈行为，存在违约行为，事后也未采取补救措施，事实上该协议已经被尊正实业公司单方终止，其现在提出解除合同的请求，对本案的最终结果已无意义。首先，双方签订协议时尊正实业公司持有的土地80%均为工业用地，合同约定进行商品房开发已经违反了法律规定。尊正实业公司名下的部分土地在2012-2014年已经交由通化市铁建办征收收储，同时在2014年6月28日尊正实业公司将进行合作的工业用地67148平方米交由政府收储，并获得政府1801万元的补偿，因此尊正实业公司已经失去了合同确定土地的全部权利，其身份已经转变为被拆迁户。在失去土地的前提下，尊正实业公司不具备履行协议的前提条件。第二，尊正实业公司在证据交换中所提交的证据均不能证明其已经履行了所谓房地产合作开发协议书的义务。尊正地产公司通过招拍挂程序获得了其名下的两个地块，土地价值为9550万元，并承担回迁面积四千多平方米，政府提供政策性资金，同时政府还提供政策性贷款二个多亿，现在两个地块无论从所有权人、面积、位置、性质以及开发经营模式均与协议不符，尊正地产公司名下的土地与尊正实业公司无关。第三，江西大步公司不存在违约行为。本案协议已经由尊正实业公司终止，目前的困境不是由江西大步公司导致的，尊正实业公司的证据也不能证明江西大步公司违约。第三人尊正地产公司称:没有答辩意见。第三人李志隆称:意见与尊正实业公司一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并对下列无争议事实予以确认：2013年8月28日，尊正实业公司与江西大步公司签订《房地产合作开发合同协议书》一份，与双方争议相关的主要合同约定内容：“甲方：通化尊正实业有限公司（代表人赵太俊）乙方：江西大步实业发展有限公司（代表人姜峰）。甲乙双方就合作开发建设位于通化市东昌区新胜路一号原尊正钢材市场地块及该地块衍生附着地块房地产项目事宜，经协商按本协议约定合作开发。一、项目概况……3、项目用地面积和用地性质：本项目总用地面积以土地证为准。用地性质：商业、住宅。二、合作收益与分配。1、甲方作为土地合作方提供符合本合同约定的项目建设用地，以土地证为准，办理土地证相关费用甲方承担，暂由乙方先期垫付。2、乙方提供本项目土地地价之外的开发建设资金及房地产开发技术与管理。3、双方约定甲方拥有60%合作项目收益，乙方拥有40%合作项目收益，双方自行承担分配后税收。4、拆迁成本双方按收益的分配比例共同承担。拆迁保证金甲方承担，由乙方先期垫付。三、合作方式。甲方将尊正地产公司80%的股权转让给乙方江西大步公司，20%股权转让于委派的自然人李志隆。尊正地产公司作为该合作项目的项目公司，并出具正式的具有法律效力的土地开发授权委托书。该项目公司法人代表由乙方派出人员出任，总经理由姜峰担任，常务副总经理由李志隆担任，其它人员均为项目公司聘用。甲方占合作项目收益的50%，乙方占合作项目收益的40%，自然人李志隆占合作项目收益的10%。四、项目公司会计财务制度。1、合作项目所需资金实行统一管理，统一支出的原则。为便于资金的管理，其资金在银行共同设立共管独立账户。……5、所有拆迁成本及政府等部门拆迁补偿均纳入项目公司共管账户。六、项目公司权利与义务。项目公司应按照工程合同约定向施工单位支付工程款。本项目各项工程竣工验收后，乙方应及时进行工程结算并按合同约定结清工程款。七、违约责任。1、双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未能履行本协议规定的义务则应视为违约，违约方应向另一方赔偿由此产生的全部经济损失，并赔偿协议总金额5%的违约金。……4、甲方因其土地造成纠纷所带来的损失及导致的后果，甲方承担所有责任及损失。5、乙方因其出资资金的投入造成项目经营损失，乙方承担所有责任及损失。6、由于乙方原因导致该合作项目无法完成，将不予收回其前期投资款项，无条件撤场。”2013年8月29日，尊正地产公司的股东由尊正实业公司变更为江西大步公司80%股权，李志隆20%股权，在工商局办理了登记。尊正地产公司于2014年8月6日取得通化市新胜路398号坐落于通化市东昌区滨江东路与新胜路交汇处钢材市场地块，该块土地登记在尊正地产公司名下。竞拍该土地的款项共计9550万元。政府给付款项6000余万元，汇入尊正地产公司名下。该房地产项目于2015年底至2016年初期间停工，并被通化市东昌区人民法院查封了尊正地产公司的帐户，现合作项目处于停滞状态。项目停滞后尊正实业公司向江西大步公司发催告函要求其履行，江西大步公司对该催告函未予认可。对当事人有争议的两个焦点问题，本院分析评判如下：一、《房地产合作开发合同协议书》应否解除？《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情况之一的，当事人可以解除合同：（一）因不抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”依照上述规定，当事人解除合同的情形有两种，一是约定解除，二是法定解除。经审查双方签订的《房地产合作开发合同协议书》内容，尊正实业公司与江西大步公司在该合同中并未约定解除合同的条件，即本案不存在约定解除情形；对于是否构成法定解除，根据合同约定，合同的目的为合作开发房地产，在2013年8月28日签订合作合同以后，双方通过项目公司的运作，实际履行了合作合同，但到2015年年底时，因欠付施工单位工程款等原因，双方合作的建设项目停工，合作合同处于中止履行状态，并且合作双方矛盾升级，怠于继续履行合同，产生了现在的建设项目停滞、楼盘烂尾、回迁户无法正常回迁的状态，即合同目的不能实现。对于导致不能实现合同目的的原因，首先看双方的合同义务，甲方即尊正实业公司的合同义务为提供项目用地。尊正实业公司主张其已完成了合同约定的提供建设项目用地的义务，并提供以下证据证明：1、《房地产合作开发合同协议书》及授权书。2、《国有土地使用权出让合同》。3、通化市国有土地使用权挂牌公开出让成交确认书。4、建设用地批准书，5、建设用地使用权成交确认书两份。6、银行进账单三份。7、中国工商银行业务回单（收款）2份。8、尊正实业公司及法定代表人赵太俊向尊正地产公司银行转账凭证和收据。9、工商银行业务回单（付款）及土地出让金专用票据。10、土地使用权证两份。虽然江西大步公司及尊正地产公司姜峰在对上述证据质证时对各证据的真实性、关联性及来源提出了不同程度的异议，但上述证据能相互吻合，与双方陈述的土地竟拍、取得过程能相互印证，并且其中的《房地产合作开发合同协议书》、《国有土地使用权出让合同》、授权书、通化市国有土地使用权挂牌公开出让成交确认书、建设用地使用权成交确认书等主要证据亦与江西大步公司及尊正地产公司姜峰提交的证据相一致，其它关于付款的证据也能与双方庭审中的陈述相吻合，能与上述证据形成有效证据链条，证明尊正实业公司提供项目用地交由政府收储，再通过合作的项目公司摘牌竟买土地，再以尊正地产公司应得款项交付土地竟拍款，最终履行合作合同约定的提供合作项目用地的履约行为。并且，客观上项目公司即尊正地产公司也实际取得了合作合同约定的项目用地进行开发建设。江西大步公司主张尊正实业公司没有按约交付土地，辩称竟拍土地的款项是由项目公司的融资、政府补偿给项目公司的安置款项以及股东江西大步公司筹款所付，但对其抗辩主张江西大步公司并无充分有效的证据予以证明。当本院问及江西大步公司所称的“股东江西大步公司筹款所付”的具体数额时，江西大步公司没能正确回答说明。对于江西大步公司所辩称的以政府补偿的占地安置款去交付先前的竟拍土地款，该主张从时间上即与客观习惯不符，依法不能成立；根据合同约定，江西大步公司的合同义务为提供项目土地地价之外的开发建设资金及房地产开发技术与管理。庭审中，本院询问江西大步公司根据合同约定提供了多少资金，其表示“没有财务资料，无法回答。”而就其证据看，江西大步公司所提供的十余组证据（《房地产合作开发合同协议书》、《通化市国有土地使用权挂牌公开出让成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》、尊正实业公司出具的《授权书》、建设用地批准书、尊正实业公司《关于通化钢材市场专用线仓库补偿的请示》、政府《会议纪要》、《通化尊正实业有限公司厂房及仓库工程工程造价鉴定书》、《土地收购申请表》、《关于通化尊正实业有限公司出让土地补偿费用的说明》、《土地成交确认书》、尊正地产公司名下土地证两份、邓军及姜峰向赵太俊邮寄的特快单、作废挂失声明、《报案回执》、尊正地产公司监事卢向阳向李志隆所发函件及邮寄单、施工单位江西福安建设公司、设计单位及房地产中介服务公司向尊正地产公司发送催款函及确认函、通化市工商行政管理局工商登记信息中的2013年8月29日的《股东会决议》及《股权转让出资协议》），均不能证明江西大步公司履行了合同约定的提供开发建设资金、房地产开发技术与管理的义务。而尊正实业公司提供的“尊正地产公司与江西福安建设工程公司建筑工程施工合同及补充协议、通化市东昌区人民法院（2016）吉0502财保2号民事裁定书、尊正地产公司欠供热管网建设费、物业保证金、扬尘污染保证金的欠据、未申报税统计表、履约催告函”等证据以及江西大步公司自己提供的“施工单位江西福安建设公司、设计单位及房地产中介服务公司向尊正地产公司发送催款函”等证据均能证明因资金不到位，合作项目停滞的事实。江西大步公司违约事实成立，致双方合作合同的目的无法实现，在合同相对方尊正实业公司提出解除合同请求的情况下，双方签订的《房地产合作开发合同协议书》依法应予解除。二、股权转让的实质是什么，如果合同解除，股权应否调整变更？首先，双方签订的《房地产合作开发合同协议书》第三条明确约定：“合作方式。甲方将尊正地产公司80%的股权转让给乙方江西大步公司，20%股权转让于委派的自然人李志隆。尊正地产公司作为该合作项目的项目公司，并出具正式的具有法律效力的土地开发授权委托书。”即双方间的股权转让为其合作方式，目的是以股权转让后的尊正地产公司作为双方合作的项目公司；其次，虽然在工商部门登记的股权转让协议体现股权转让款为800万元，但实际上并无对价支付；第三，《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”综上，双方的股权转让只是一种合作形式，存在的基础为双方合作开发房地产，体现及作用于双方项目公司的运作上。在合作合同依法解除之后，江西大步公司即丧失了其在尊正地产公司占有80%股权行使项目公司股东权利、履行股东义务的事实依据，依照合同法的上述规定，江西大步公司应当协助尊正地产公司将其名下的80%股权变更到尊正实业公司名下。综上，本院经审理查明事实如下：2013年8月28日，尊正实业公司与江西大步公司签订《房地产合作开发合同协议书》（主要合同内容同双方无争议事实中确认的内容一致）。2013年8月29日，尊正实业公司按合同约定，将其持有的尊正地产公司全部股权，80%变更登记在江西大步公司名下，20%变更登记在尊正实业公司委派的自然人李志隆名下，该股权变更系基于尊正实业公司与江西大步公司的合作合同约定所为，无实际对价支付。2014年8月6日，项目公司即尊正地产公司通过竟拍取得通化市新胜路398号坐落于通化市东昌区滨江东路与新胜路交汇处的钢材市场地块从事合作项目的开发建设（该地块使用权原为尊正实业公司所有，尊正实业公司因其与江西大步公司的合作事宜将地块交由政府收储，再由项目公司通过竟拍取得，进而登记在项目公司名下）。竞拍该土地的款项共计9550万元，其中有政府给付的收储土地的补偿款6125万元，直接汇入尊正地产公司名下，其余款项由尊正实业公司及其法定代表人赵太俊实际支出，由项目公司交付。双方合作的房地产项目于2015年底至2016年初期间停工，并因欠付施工单位工程款被通化市东昌区人民法院查封了尊正地产公司的帐户，现合作项目处于停滞状态。项目停滞后尊正实业公司向江西大步公司发催告函要求其履行，江西大步公司对该催告函未予认可。本院认为：尊正实业公司与江西大步公司于2013年8月28日签订《房地产合作开发合同协议书》合作开发房地产项目，在合同履行过程中，因江西大步公司未按合同约定提供开发资金，不再继续履行投资义务，导致合作项目停滞，合同目的无法实现，尊正实业公司起诉要求解除合作开发合同，并要求江西大步公司将其名下的80%项目公司股权协助尊正地产公司变更回尊正实业公司名下，符合双方合同约定以及《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条的规定，对其请求，本院依法予以支持。双方如因该合作合同被解除后有其它争议（包括李志隆名下的股权事宜、双方清算、与施工单位建设施工合同履行等）可另行告诉主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告通化尊正实业有限公司与被告江西大步实业发展有限公司之间的《房地产合作开发合同协议书》；二、被告江西大步实业发展有限公司协助第三人通化尊正房地产开发有限公司将江西大步实业发展有限公司持有的通化尊正房地产开发有限公司的80%的股权变更回原告通化尊正实业有限公司名下。案件受理费111800元，保全费5000元，合计116800元，由被告江西大步实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长　　吴兴彦审判员　　盖晓晨审判员　　李尧川二〇一六年十月二十日书记员　　张　楠来源：百度“”