（2016）粤0605民初13057号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2017-09-13
案件名称
佛山市万科物业服务有限公司与黎国钊物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市万科物业服务有限公司,黎国钊
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0605民初13057号原告：佛山市万科物业服务有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道桂平西路8号金御华府会所1第一层，注册号：440682000176894。法定代表人：向云。委托诉讼代理人：张志豪，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：魏贤英，女，该公司工作人员。被告：黎国钊，男，汉族，1962年11月1日出生，住址：广东省广州市番禺区，原告佛山市万科物业服务有限公司与被告黎国钊物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月10日受理后，依法适用简易程序于2016年9月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张志豪、魏贤英到庭参加了庭审，被告黎国钊经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业服务费5316.77元及其违约金796.68元（自2015年1月1日始，暂计至2016年7月31日是796.68元）、公共分摊电费605.74元，合计6719.19元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告向佛山市万科���心城房地产有限公司购买了广东省佛山市禅城区祖庙街道季华五路55号万科广场四期5座1204房（以下简称“涉讼房屋”）。佛山市万科中心城房地产有限公司于2014年8月24日向被告发放了“商品房交付使用通知书”，通知要求其按照商品房买卖合同的约定到佛山万科广场物业服务中心（该服务中心是原告在万科广场项目设立的分支机构）办理收楼手续。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”以及《佛山万科广场前期物业服务协议》第三条约定，被告按住宅管理费3.38元/平方米/月的标准于每月15日前向原告交纳当月物业服务费，下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，逾期一日，应交纳欠费总额0.5‰的违约金。但自2015年1月1日至2016年7月31日止，经原告多次催缴，被告却一直不予交纳相关物业服务费及违约金。其中，被告拖欠自2015年1月1日至2016年7月31日期间的物业服务费5316.77元（82.79平方米×3.38元/平方米×19个月）、暂计至2016年7月31日的物业服务费违约金796.68元、公共分摊电费605.74元，合计6719.19元。综上，原告为了维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判准诉请。被告没有答辩，也没有提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃对原告的起诉意见进行抗辩及对原告举证进行质证、辩证的权利。经本院审查认为，原告提供的证据内容客观真实可信，来源合法，本院确认原告提供的全部证据的真实性。综合上述采信的证据及原告的陈述，本院确认以下事实：原告的经营范围包括物业的管理、维修，楼宇机电设备、环境卫生及绿化的管理，家政服务及培训服务，各类技术防范工程设计、安装、维修，从事自有物业管理范围内的二次供水设施清洗消毒业务，园林绿化服务、物业小区内停车场的管理等。原告持有资质等级为一级的物业服务企业资质证书。涉讼房屋位于佛山市禅城区季华五路55号万科广场四期五座1204房，购房人是被告黎国钊，该房屋用途是住宅，房产查询证明上显示的建筑面积为82.59平方米。2012年12月8日，佛山市万科中心城房地产有限公司（甲方，开发建设单位）与原告（乙方，物业服务企业）签订《佛山万科广场前期物业服务合同》，约定：1甲方委托乙方对位于佛山市禅城区季华五路55号万科广场提供前期物业服务。2.合同期限自项目首次集中交付之日起至2019年12月31日止，但是：（1）合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；（2）如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A.乙方同意继续履行本合同，B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。3.本物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积，住宅（带电梯）按3.38元/月/平方米（不包含公共水电分摊费用）的标准交纳物业服务费。4.物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金；业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用，乙方接受上述单位的委托代收水、电、供暖、燃气、���息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金。2012年12月20日，佛山市禅城区发展规划和统计局出具《服务（收费）备案回执》，确认：佛山市万科物业服务有限公司万科城物业服务中心座落在佛山市禅城区季华五路55号（佛山万科广场）的物业服务收费标准和有关资料已报我局备案；高层住宅的收费标准是3.58元/平方米/月（超最高政府指导价），自有车位的收费标准是2元/平方米/月；有关资料是成本监审报告、超出政府指导价服务项目明细对比表、前期物业服务合同和前期物业服务协议等（只受理合同、协议的住宅和自有车位物业服务收费部分，有效期至2019年12月31日或业委会与物业服务企业签订新《物业管理合���》生效时止）。2012年12月27日，被告（买受人）与佛山市万科中心城房地产有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买涉讼房屋；出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件（该商品房获取建设工程规划条件核实意见文件并办理竣工验收备案），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；由于买受人原因，未能按期交付的，自本买卖合同约定的交付期限届满之日起，如非出卖人原因，造成商品房毁损、灭世的风险及物业管理费等相关费用概由买受人承担，房屋保修期亦从此日起计算。2012年12月27日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《佛山万科广场前期物业服务协议（住宅/住宅底商/写字楼）》，约定：甲方委托乙方对佛山万科广场提供前期物业服务，甲方签订本协议表示认同佛山市万科中心城房地产有限公司委托佛山市万科物业服务有限公司对佛山万科广场小区进行物业管理服务，并已阅读并同意佛山市万科中心城房地产有限公司与佛山市万科物业服务有限公司签订的佛山万科广场小区《前期物业服务合同》中的所有条款；本物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积，住宅（带电梯）按3.38元/月/平方米（不包含公共水电分摊费用）的标准交纳物业服务费；因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金；业主应按规定向��水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用，乙方接受上述单位的委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金；本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时终止。2014年8月25日，佛山市万科中心城房地产有限公司向被告在《商品房买卖合同》上提供的“佛山市禅城区汾江中路128号”地址邮寄《商品房交付使用通知书》（EMS编号：EE713344406GD），通知被告于2014年8月30日9:00至17:30前往佛山万科广场物业服务中心办理交付手续，邮件已被签收。2015年7月7日，原告向被告邮寄2015年1���至2015年6月的物业服务费及违约金催缴函（EMS编号：048291201609），于2015年7月8日投递至涉讼房屋的信箱。2016年4月12日，原告委托广东泽康律师事务所向被告在《商品房买卖合同》上提供的“佛山市禅城区汾江中路128号”地址邮寄《律师函》，要求被告交纳2015年1月至2016年3月的物业费4189.29元、水电费227.6元、违约金246.41元，合计4663.3元。庭审中，原告述称：被告截至庭审时尚未办理收楼手续，涉讼小区到目前仍未成立业主委员会，也没有与其他的物业公司签订物业服务合同。被告从未交纳过物业服务费，正常应从2014年9月1日开始交纳物业服务费，但由于原告系统问题，原告暂时只在本案中主张2015年1月至2016年7月期间的物业服务费5303.85元（82.59平方米×3.38元/平方米/月=279.15元/月，计19个月）及2014年8月30日至2016年4月6日期间的公共分摊电费605.74元���本院认为，原告与被告签订的《佛山万科广场前期物业服务协议（住宅/住宅底商/写字楼）》，符合平等自愿、协商一致的原则，双方意思表示真实，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告已依约为涉讼小区提供物业管理服务，被告作为涉讼房屋的业主，应当依约履行支付物业服务费的义务。现原告已提供证据证明被告拖欠2015年1月至2016年7月的物业服务费5303.85元（82.59平方米×3.38元/平方米/月=279.15元/月，计19个月）及2014年8月30日至2016年4月6日期间的公共分摊电费605.74元，被告经本院合法传唤拒绝到庭对原告的起诉意见进行抗辩，也不举证证明其已支付的情况，故本院采信原告所称，确认被告尚欠原告上述款项。虽然，原告述称被告截至庭审时尚未办理收楼手续，但根据双方签订的《佛山万科广场前期物业服务协议（住宅/住宅底商/写字楼）》中“因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳”的约定，被告应支付上述款项予原告。被告拖欠物业服务费及公共分摊电费的行为已构成违约，应承担违约责任。根据《佛山万科广场前期物业服务协议（住宅/住宅底商/写字楼）》中“物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金”的约定，原告请求被告以每月应缴物业服务费279.15元为本金从应交纳的次月首日起按日万分之五的标准计付违约金，于法有据，本院予以支持。经核算，被告应向原告支付2015年1月1日至2016年7月31日的物业服务费5303.85元及违约���727.74元、2014年8月30日至2016年4月6日期间的公共分摊电费605.74元（详见附表）。原告的诉请超出本院核定范围的，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黎国钊应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年1月1日至2016年7月31日期间的物业服务费5303.85元及截至2016年7月31日的违约金727.74元予原告佛山市万科物业服务有限公司。二、被告黎国钊应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年8月30日至2016年4月6日期间的公共分摊电费605.74元予原告佛山市万科物业服务有限公司。三、驳回原告佛山市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 李月雲二〇一六年十月二十日书记员 廖建杨附表：期间物业服务费物业服务费违约金起算时间结束时间天数日利率违约金2015-01279.152015-2-12016-7-315470.05%76.352015-02279.152015-3-12016-7-315190.05%72.442015-03279.152015-4-12016-7-314880.05%68.112015-04279.152015-5-12016-7-314580.05%63.932015-05279.152015-6-12016-7-314270.05%59.602015-06279.152015-7-12016-7-313970.05%55.412015-07279.152015-8-12016-7-313660.05%51.082015-08279.152015-9-12016-7-313350.05%46.762015-09279.152015-10-12016-7-313050.05%42.572015-10279.152015-11-12016-7-312740.05%38.242015-11279.152015-12-12016-7-312440.05%34.062015-12279.152016-1-12016-7-312130.05%29.732016-01279.152016-2-12016-7-311820.05%25.402016-02279.152016-3-12016-7-311530.05%21.352016-03279.152016-4-12016-7-311220.05%17.032016-04279.152016-5-12016-7-31920.05%12.842016-05279.152016-6-12016-7-31610.05%8.512016-06279.152016-7-12016-7-31310.05%4.332016-07279.15合计5303.85727.74 微信公众号“”