（2016）粤5322民初259号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-11-28
案件名称
黄志军与蔡银田房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
郁南县人民法院
所属地区
郁南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄志军,蔡银田
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百一十九条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省郁南县人民法院民 事 判 决 书(2016)粤5322民初259号原告（反诉被告）：黄志军，男，汉族，住广东省云浮市郁南县。被告（反诉原告）：蔡银田，女，汉族，住广东省云浮市郁南县。委托诉讼代理人：蔡某某（系被告父亲），男，汉族，55岁，住广东省云浮市郁南县。原告（反诉被告）黄志军诉被告（反诉原告）蔡银田房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月10日受理后，依法适用简易程序由审判员李亚明独任审判，于2016年4月7日公开开庭进行了审理。后被告蔡银田提出了反诉，本院审查后决定本诉与反诉合并审理。因案情复杂，由简易程序转为普通程序，于2016年10月10日再次公开开庭进行了审理。原告黄志军、被告蔡银田的委托诉讼代理人蔡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄志军向本院提出诉讼请求：一、终止原、被告所签订的房屋租赁合同；二、被告支付违约金31300元，没收被告保证金10000元，两项共计41300元；三、被告付清所欠租金31300元；四、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告于2014年7月1日签订房屋租赁合同，按合同条款第七条第二款租金支付时间约定，从签字之日起支付该年度下半年租金，之后每年1月10日前支付上半年租金和6月10日前支付下半年租金，但被告到2016年3月1日前还未交清2015年下半年的租金，已违反了本房屋租赁合同，按本合同第十四条第四款规定乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋。第一小点：不支付或者不按照约定支付租金达10日的。第二小点：欠缴各项费用达3000元的。被告违反上述两点，原告（甲方）完全有权终止本合同。由于被告超期未支付租金八个月，按合同第十五条第七款的约定：被告应支付违约金31300元（即月租金的100%）及支付拖欠的租金31300元和原告有权没收被告房屋租赁保证金10000元，以上合共款72600元。被告蔡银田辩称，首先，被告反对原告的诉讼请求；其次，被告请求法院判决原告履行原、被告双方签订的合同。因合同上第三条约定是由原告提供商住用途的房屋给被告，但是由于原告并没有提供商住用途的房屋，导致被告无法营业，造成损失。反诉原告蔡银田向本院提出反诉请求：一、被反诉人赔偿反诉人因卡拉OK设备购置及装修方面损失24万元；二、被反诉人应全额退还房屋租赁保证金10000元；三、2015年2月起停止缴纳租金；四、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：案涉房屋租赁合同于2014年7月1日，由黄志军（出租方）与蔡银田（承租方）签订。房屋租赁合同签订时，承租方明确经营饮食和卡拉OK，出租方与承租方双方多次沟通，出租方并没有提出任何异议，并表示密切配合。卡拉OK消防要求严格，要有逃生通道，要增设消防设施。逃生门选点定位和逃生通道设置均由出租方黄志军亲自拍板。黄志军明确：逃生通道通向后山，经后山分流，涉及后山与后山业主的关系由蔡银田方自己协商解决。消防设施完善后，2015年4月出租方提供了黄志军名下房产证（房地产权号：08000002**）复印件，由承租方自己办理卡拉OK营业执照。经郁南县文化广电新闻出版局审核认定，黄志军所提供的房产证其规划用途是“住宅”，并不是“商住”。承租方当即找到黄志军反馈郁南县文化广电新闻出版局对其房产审核的情况，要求黄志军提供合同明确的“商住”用途房产证。当时黄志军承诺尽快提供。此后，蔡银田多次向黄志军索要“商住”用途房产证件，黄志军一时说：“迟一点给你”，一时说“会尽快给你”，直到本案起诉前都拒不提交，承租方一直奢望出租方能提供“商住”用途房产证件。为争取出租方的配合，早日提供“商住”用途房产证，承租方于2015年4月27日仍缴纳租金2万元。但时至今日出租方仍未提供“商住”用途房产证件，致使承租方无法办理卡拉OK营业证照，造成卡拉OK不能开业，卡拉OK设备购置及装修投入40万元，装修完善后因无证照不能营业，造成直接损失。承租方单项经营饮食，无卡拉OK配套，经营艰难，造成收不抵支，于2015年1月17日被迫停业，这就是出租方给承租方造成的间接损失。《房屋租赁合同》第三条房屋用途白纸黑字写着：该房屋用途为“商住”，但出租方至今未能提供“商住”用途房产证件，未有提供房产管理部门出具关于该房屋是商住用途的证明。直到2015年1月4日出租方仍用郁南县**镇**社区居民委员会出具的《经营场所使用证明》：将该房屋由原来的住宅功能改变为经营性用房，继续以此欺骗承租方。出租方的行为是严重的欺诈行为。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第三款规定：该行为应属于无效行为，双方签订的合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。为此，申请终止合同。反诉人蔡银田认为：房屋租赁合同无法履行主要由出租方欺诈行为造成，出租方应承担主要责任，卡拉OK设备购置及装修投入40万元，要求出租方赔偿24万元。反诉人蔡银田原计划经营饮食和卡拉OK，由于卡拉OK无营业许可执照，单项经营饮食，造成收不抵支，难以维持，于2015年1月7日被迫停业，这是出租方给承租方造成的间接损失。因此，要求从2015年2月起应停止缴纳租金，租金缴纳至2015年1月止。出租方要求没收承租方的房屋租赁保证金10000元没有法律依据，出租方应将房屋租赁保证金全额退还承租方。综上所述，反诉人认为被反诉人以欺诈手段骗取反诉人签订房屋租赁合同，致使反诉人无法办理卡拉OK营业证照，卡拉OK不能开业，迫使单项经营饮食，造成收不抵支，无法继续经营，被反诉人给反诉人造成直接和间接经济损失。为此，特向法院提起反诉，请求法院依法公正判决，维护反诉人的合法权益。反诉被告黄志军辩称，一、涉案合同是经双方的真实意思表示，经司法所予以见证，订立合同时，有涉案房屋的房屋产权证在司法所备案，且经蔡银田查看，蔡银田明确知道涉案房屋的土地使用用途，蔡银田反诉称黄志军存在欺诈与事实不符。二、涉案的合同约定为“商住”，有当地居委出具的证明同意“住改商”，完全符合国家工商总局关于住所（经营场所）登记有关问题的通知的政策和办法规定，且此前涉案的房屋用于商住，经营饮食行业，并办理相关证照，因此，黄志军完全是依法出租涉案的房屋。三、蔡银田主张涉案的租赁房屋用途为经营KTV，没有在合同里明确约定，更没有约定黄志军负有协助蔡银田办理KTV相关证照的义务，蔡银田作为**镇的本地人，其应知晓涉案出租屋的状况，而且其亦查看过涉案房屋产权证，同时，蔡银田准备经营KTV，在开办前应要了解开办KTV需要什么条件审慎义务，其没有尽到审慎义务造成的后果应由其自行承担。四、蔡银田在反诉中称2015年1月17日被迫停业，是因为蔡银田在利用涉案租赁房屋无证经营KTV过程中存在涉毒的行为，并于2015年1月17日被公安机关查封而没有继续经营。综上，黄志军在签订合同及交付租赁物过程中无任何过错，而蔡银田在使用涉案租赁物过程中存在违法行为，明显构成违约，反诉人蔡银田的诉求完全无法律依据，恳请法院支持原告的诉讼请求，驳回蔡银田的反诉请求。原告（反诉被告）在诉讼中提交了以下证据：1、原告身份证复印件、经过公证的房屋赠与合同复印件，拟证明原告的身份情况及主体资格。2、被告身份证复印件，拟证明被告的身份情况。3、经过法律服务所见证的房屋租赁合同复印件，拟证明原告与被告签订房屋租赁合同事实。4、收据复印件一份，拟证明被告蔡银田于2015年4月29日转帐交来2015年1-6月屋租20000元，尚欠1900元转下半年交。5、国有土地使用权证复印件（庭审中提交），拟证明所租赁的土地是合法的并注明了土地用途。6、云浮市人民政府办公室的文件复印件一份（庭审中提交），证明**镇**居委出具的同意住改商的证明是符合规定的。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的上述证据1-5均没有异议。对于证据6，被告表示对该文件不清楚，但是原告并没有实际上将租赁房屋的住宅用途改为商业用途的证件交到被告手上是事实。被告（反诉原告）在诉讼中提交了以下证据：1、房屋租赁合同复印件一份，证明合同约定原告出租的房屋是商住用途，而原告的房屋实际是住宅用途，原告利用住宅房屋欺骗被告签订租赁合同。2、房地产权证复印件一份，证明原告的房产证没有注明任何用途。3、郁南县文化市场综合执法队的通知复印件一份，证明关于卡拉OK没有办理娱乐场所许可证照导致停业。4、经营场所使用证明复印件一份，证明被告曾向有关部门申请，只是因为不是商住用途审批不通过。5、经营场所登记表复印件，证明这些登记表是原告帮助被告找回来的，当时原告和被告一起去办理相关证件。6、收据复印件一份，证明原告收了被告支付的租金。7、许可审批提示书复印件一份，证明卡拉OK的许可证和其他手续都已经许可审批完毕，但是因为租赁房屋不是商业用途而没有达到要求。8、营业执照复印件一份（庭审中提交），证明这个证件是原告协助被告于2013年11月25日办理的。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据1、2、4、5、6、7没有异议。对于证据3证明内容有异议，被告（反诉原告）是因违法经营被公安机关查封经营场所后才无法经营。对于证据8，可以证明被告已经领取了营业执照，已经达到了合同的商用目的。根据被告申请，本院依法委托云浮市智信资产评估有限责任公司对新*豪酒店内的有关物品进行了评估，双方对该公司所作的资产评估报告书均没有异议。根据原告申请，本院依法向郁南县公安局**派出所调取了关于被告蔡银田在经营期间是否因涉毒被公安机关查处的材料，其中包括立案决定书一份，该决定书于2015年1月15日作出，载明：“根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百零七条之规定，决定对蔡某甲容留他人吸毒案立案侦查”以及郁南县公安局取缔决定书一份，该决定书于2015年2月27日作出，载明：“现查明郁南县**镇**村委会过境路新*豪卡拉OK在未经工商部门批准登记营业的情况下擅自从事娱乐场所经营活动，并因场所内有多人吸食毒品而于2015年1月15日被公安机关依法查处……根据国务院《娱乐场所管理条例》第四十条之规定，决定对新*豪卡拉OK予以取缔……”。原告黄志军对上述两份决定书无异议，被告蔡银田认为：对于立案决定书，一是当时蔡某甲不在场，二是蔡某甲不是本案当事人，三是这与原告这次起诉的原因和目的没有联系，这次的焦点主要是原告是否根据房屋租赁合同提供商住用途的房屋，与这份立案决定书没有关系。对于取缔决定书：首先，这份决定书郁南县公安局并没有发到被告手上，而且法定代表人也不是蔡某甲。其次，原告说被告因涉毒被查封，但是这是由于被告方没有拿到商住用途的证照，所以没法办理相关KTV营业执照。最后，对于是否有吸毒行为并没有人知道，也没有在场见证人，当事人蔡某甲不在现场，法定代表人蔡银田也不在**，更不知道。经审理查明，原告黄志军（甲方）与被告蔡银田（乙方）于2014年7月1日在郁南县**法律服务所的见证下签订了房屋租赁合同一份。合同约定由蔡银田承租黄志军所有的座落在云浮市郁南县**镇旧竹制厂的房屋一间。租赁该房屋后，被告蔡银田用于个人经营，名称为郁南县**镇新*豪酒店。经查明，该房屋所占土地规划用途为城镇住宅用地。该房屋之前已经出租给蔡某甲（蔡某甲与被告蔡银田是兄妹关系），合同约定由蔡某甲变更给蔡银田同时蔡某甲所交的房屋租赁保证金人民币10000元也变更给蔡银田所有。租赁期限为2013年9月30日起至2023年9月30日止按原来不变。该合同第三条约定房屋用途为：商住。第七条约定：“（一）租金标准：43800元/年，从第三年起每三年按上一年度递增10%；（二）租金支付时间：从签字之日起支付该年度下半年租金，以后每年1月10日支付上半年租金和6月10日之前支付下半年租金（以实际收据为准）……”。第八条约定：“（一）甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为人民币：大写壹万元（￥10000元）。保证金不计息。（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。”第九条约定：“……（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方应结清各自应承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回……”。第十四条约定：“合同的解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达30日的。2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按约定支付租金达10日的。2、欠缴各项费用达3000元的。……6、利用该房屋从事违法活动的。”第十五条约定：“违约责任：（一）甲方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，应按年租金的50%向乙方支付违约金。……（四）乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，甲方没收乙方所交的房屋租赁保证金人民币壹万元为违约金，并依法追究乙方因擅自拆改变动或损坏房屋主体结构造成影响房屋使用安全的赔偿责任。……（七）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按100%的标准支付违约金。”签订房屋租赁合同后，蔡银田向黄志军支付租金至2015年上半年，且尚欠2015年上半年租金1900元。被告在庭审中表示经营卡拉OK是从原告与蔡某甲（后于2014年7月1日变更给蔡银田）签订房屋租赁合同一个月后开始经营，直至2015年1月27日晚上郁南县文化市场综合执法队叫停娱乐场所经营为止。原告表示对卡拉OK营业时间的起止没有异议。另查明，2015年1月15日郁南县公安局作出郁公立字[2015]00055号立案决定书，载明：“根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百零七条之规定，决定对蔡某甲容留他人吸毒案立案侦查。”2015年2月27日郁南县公安局作出郁公取缔决字[2015]第00001号取缔决定书，该决定书载明：“现查明郁南县**镇**村委会过境路新*豪卡拉OK在未经工商部门批准登记营业的情况下擅自从事娱乐场所经营活动，并因场所内有多人吸食毒品而于2015年1月15日被公安机关依法查处……根据国务院《娱乐场所管理条例》第四十条之规定，决定对新*豪卡拉OK予以取缔……”。还查明，原、被告一致表示2015年春节后新*豪酒店就不再开门营业。另外，原、被告均表示“直到起诉前的一个月，原、被告才就解除合同一事进行协商，但没有达成一致意见。房屋钥匙还在被告手上保管。”原告表示其也没有要求被告返还钥匙。经询问，原、被告均表示签订租赁合同时并没有约定具体做什么生意。原告表示“商住”是指用于商业和住宿。原告表示除了不能经营卡拉OK之外，经营其他业务例如酒店业还是可以的。被告也表示确实可以做餐饮、酒店业务，但是单纯经营餐饮、酒店会亏本，所以一定要经营卡拉OK才能继续经营下去。根据云浮市智信资产评估有限责任公司所作评估报告书，被告装修KTV的动产（茶几、沙发、方凳、音响设备、消防设备、招牌灯饰、原购黄志军设备）投入为184187元，不动产（房间装修、梯房石棉瓦）投入为216267元。黄志军要求复原的资产（墙裙、逃生楼梯）为8444元。本院认为，原告黄志军与被告蔡银田签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性、效力性规定，为有效合同。当事人应按照合同的约定以及法律、行政法规的规定全面履行各自的义务。对于原告主张依法解除原告与被告签订的房屋租赁合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，双方签订的房屋租赁合同第十四条第（四）款第1项“不支付或者不按约定支付租金达10日的”及第6项“利用该房屋从事违法活动的”，可以由甲方单方解除合同。由于被告自2015年下半年起就一直没有支付租金，已经超过约定的10日期间，且根据郁南县公安局出具的取缔决定书、立案决定书等可以相互佐证被告所经营的新*豪酒店存在违法活动。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，由于被告现坚持要经营卡拉OK，且被告一直表示经营卡拉OK需满足条件之一是场地需为商业用途，但原、被告双方经过长时间都不能办理“住改商”手续，合同目的已不能实现，故本院对原告主张解除原告与被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。对于房屋租赁合同解除的责任分担。首先，关于案涉房屋的用途，根据房屋租赁合同第三条的约定，该房屋用途为“商住”，但双方在庭审中均表示并未明确约定该物业用于做什么生意，因此，被告有一定权限可选择经营模式及经营范围，而且双方均表示该房屋可以用于经营饭店、酒店业。只是被告认为单纯经营饭店、酒店业会亏本，无法经营。本院认为：关于原、被告双方约定的“商住”，究竟是指房屋可以用于商业和住宅还是原告必须向被告提供“商业”用途的证件不明确。由于被告在经营KTV前已经开始并且可以经营餐饮、酒店业，原告无法提供商业用途的房产证并不会导致合同目的的根本不能实现，只是导致了被告在进行商业活动时可选择的经营范围相对变小，因此从实现合同目的方面存在一定的瑕疵。另，被告蔡银田作为承租方未对涉案房屋性质进行严格审查，被告在计划经营KTV时更应审查租赁房屋的产权、性质和用途等情况，对租赁房屋的审查负有谨慎注意义务；而原告黄志军作为出租方，应当明确自身出租的房屋是否符合合同约定，应对出租的房屋用途承担相应的责任。结合双方在2014年7月1日签订房屋租赁合同时都存在过错，应当对造成的损失承担相应责任。本院酌定原告黄志军对被告的损失承担15%的责任，被告蔡银田自己承担85%的责任。至于原告称被告已办理了工商登记并取得营业执照的事实属于行政登记及许可范围，但这并不能证明其已经完全履行提供合同约定用途的租赁物的义务。现被告不能办理出租房屋的消防合格许可证、经营卡拉OK许可，导致被告的经营受到一定影响。对造成的损失，黄志军应当承担一定赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……；(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”因本案双方当事人在房屋租赁合同履行中均有过错，双方没有对装饰装修物的处理达成协议，故依法应由原告返还被告在租赁房屋中的所投入的动产设备，至于不动产设备投入为216267元，原告黄志军需承担15%的责任即32440.05元（216267元×15%）。同时，被告需支付原告复原资产（墙裙、逃生楼梯）所需费用7177.4元（8444元×85%）。对于房屋租赁合同的解除日期问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”合同双方当事人均有权请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据当事人诉讼请求的不同，解除合同效力的起算时间点也不同。如果一方当事人请求确认解除合同通知效力的，法院经审查认为对方的异议不成立，则合同自通知到达对方时解除；如果一方当事人起诉请求判令解除合同，法院经审查认为符合约定解除或法定解除条件的，则合同自法院判决生效之日起解除。合同解除后，被告应当将租赁房屋及其钥匙返还给原告。原告应当按被告实际租赁的时间收取租金。经审查，被告向原告支付租金到2015年上半年，且尚欠1900元。2015年下半年租金应于2015年6月10日前向原告支付。按照合同约定被告逾期10日原告即可以向被告提出解除合同，即原告在2015年6月21日即可以向被告提出要求解除合同，且原告明知在2015年春节后被告就已经停业的情况下，原告仍然没有及时行使权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。原告在被告逾期10天不支付租金时就可以通过合法方式解除合同，但原告却没有及时行使权利。而被告此时并没有可以提出解除合同的情形，因为原告黄志军仅仅是提供的租赁物有瑕疵，并不会严重影响被告方使用。故本院对原告要求被告支付2015年6月21日之后所产生租金的诉讼请求不予支持。故在解除合同后被告还应向原告支付2015年下半年租金2433.3元（43800元/年÷12×20/30），加上2015年上半年所欠租金1900元，共4333.3元。由于双方均表示在起诉前的一个月（原告在2016年3月10日向本院起诉，起诉前一个月本院确定为2016年2月10日）协商过解除合同的事宜，但最终没能达成一致协议，房屋钥匙还在被告手上保管，且原告表示其也没有要求被告返还钥匙，对于损失的扩大也负有责任，故双方对涉案租赁房屋长时间空置所造成的租金损失均有过错，该期间的租金损失应当应由双方分担。考虑到双方对于上述损失的发生过错相当，本院酌情认定被告应当按照之前租金标准的一半（21900元/年）向原告支付租金，直至被告在本判决确定的履行期届满之日止。对于合同解除后租赁房屋内设备的处理问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，由于原告所投入的动产包括茶几、沙发、方凳、音响设备、消防设备、招牌灯饰、原购黄志军设备，根据法律及原、被告签订的合同约定，应由被告方拆除、收回。对于原、被告双方违约责任的承担问题。由于合同解除并不影响合同清理、结算条款的效力。因此，根据合同第十四条约定：“合同的解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达30日的。2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按约定支付租金达10日的。2、欠缴各项费用达3000元的。……6、利用该房屋从事违法活动的。”以及第十五条约定：“违约责任：（一）甲方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，应按年租金的50%向乙方支付违约金。……（四）乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，甲方没收乙方所交的房屋租赁保证金人民币壹万元为违约金，并依法追究乙方因擅自拆改变动或损坏房屋主体结构造成影响房屋使用安全的赔偿责任。……（七）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按100%的标准支付违约金”。本案中，甲方提交的房屋有瑕疵并未达到严重影响乙方使用的程度，乙方也没有提出甲方有其他解除合同（承担违约金）的约定事由，但甲方所提供的租赁物确实存在瑕疵，故也应承担违约责任。本院根据双方的约定酌定原告需向被告支付违约金3285元（43800×50%×15%）。至于乙方的违约责任，由于乙方同时违反了合同第十四条第四款的第1项“不支付或者不按约定支付租金达10日的”以及第6项“利用该房屋从事违法活动的”规定，故原告有权按照约定没收被告所交的房屋租赁保证金10000元作为违约金。另外，对于原告起诉要求被告按照合同第十五条第（七）款约定支付违约金31100元没有法律依据，因为该款约定的是没有达到解除合同条件的情况下的违约金计算方式。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款、第九十六条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）黄志军与被告（反诉原告）蔡银田于2014年7月1日签订的房屋租赁合同。二、被告（反诉原告）蔡银田在收到本判决之日起十五日内将租赁房屋及租赁房屋的钥匙返还给原告（反诉被告）黄志军。三、被告（反诉原告）蔡银田在收到本判决之日起十五日内将租赁房屋内的茶几、沙发、方凳、音响设备、消防设备、招牌灯饰、原购黄志军设备拆除或收回。四、原告（反诉被告）黄志军在本判决发生法律效力之日起十五日内向被告（反诉原告）蔡银田赔偿损失32440.05元。五、被告（反诉原告）蔡银田在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）黄志军赔偿资产复原费7177.4元。六、原告（反诉被告）黄志军在本判决发生法律效力之日起十五日内向被告（反诉原告）蔡银田支付违约金3285元。七、原告（反诉被告）黄志军在本判决发生法律效力之日起有权按照房屋租赁合同约定没收被告（反诉原告）蔡银田所交的房屋租赁保证金10000元作为违约金。八、被告（反诉原告）蔡银田在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）黄志军支付所欠租金4333.3元。九、被告（反诉原告）蔡银田应自2016年2月10日起至本判决第二、第三项确定履行之日止按照21900元/年的标准向原告（反诉被告）黄志军支付租金；若被告（反诉原告）蔡银田没有在上述第二、三判项所确定的期间内履行义务，则被告（反诉原告）蔡银田应自收到本判决书第十六日起至本判决第二、三项确定履行之日止按照43800元/年的标准向原告（反诉被告）黄志军支付租金。十、驳回原告（反诉被告）黄志军的其它诉讼请求。十一、驳回被告（反诉原告）蔡银田的其它反诉请求。如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1715元，由原告黄志军负担1000元，被告蔡银田负担715元；反诉受理费5050元，由原告黄志军负担550元，被告蔡银田负担4500元。评估费用6000元，由原告黄志军负担900元，被告蔡银田负担5100元。上述费用，原告已预交本诉受理费1715元，被告已预交反诉受理费5050元以及评估费6000元，故原告黄志军在向被告蔡银田履行义务时需一并向被告蔡银田返还蔡银田为其垫付的费用735元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长 李亚明人民陪审员 高天德人民陪审员 陈志斌二〇一六年十月二十日书 记 员 骆鑑浩 来源：