（2016）湘1103民初2600号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-02
案件名称
原告（反诉被告）永州市冷水滩俊阳商业管理有限公司与被告（反诉原告）沈国荣、张科租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
永州市冷水滩区人民法院
所属地区
永州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
永州市冷水滩俊阳商业管理有限公司,沈国荣,张科
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1103民初2600号原告（反诉被告）：永州市冷水滩俊阳商业管理有限公司，住所地永州市冷水滩区。法定代表人：张丽娟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：唐崇云，永州市冷水滩区信德法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：沈国荣，女，1963年6月17日出生，汉族，永州市零陵区人。委托诉讼代理人：蒋小松，湖南瑞盈律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：张科，男，1985年9月28日出生，汉族，永州市零陵区人。原告（反诉被告）永州市冷水滩俊阳商业管理有限公司与被告（反诉原告）沈国荣、张科租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永州市冷水滩俊阳商业管理有限公司的委托诉讼代理人唐崇云，被告沈国荣及其委托诉讼代理人蒋小松到庭参加了诉讼，被告张科经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永州市冷水滩俊阳商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带给付原告租金61172.4元（2016年2月1日至2016年7月30日）；2、判令二被告自2016年8月1日按每月10195.4元支付租金至向原告交付租赁场地止；3、判令二被告支付原告违约金4275.9元；4、判令二被告自2016年8月1日起按所欠租金每日3‰支付原告违约金；5、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告分别于2011年5月2日、2012年11月22日与被告签订了租赁合同，蒋苏杭大厦商业城二楼进口处面积为444平方米、92.6平方米的两处场地租赁给被告经营，被告在所租场地上开设、经营了名为《浪漫巴黎婚纱》的婚纱摄影店。合同约定2015年8月1日至2016年7月30日每月按每平方米19元计算租金。签订合同后，原告依约将场地交付给了被告，被告没有按约定支付租金。被告沈国荣辩称：一、双方于2011年5月2日、2012年11月22日签订的租赁合同已于2015年12月解除，被答辩人无权向答辩人要求支付租金及违约金；二、答辩人欠缴部分租金的责任完全在被答辩人身上，因为被答辩人拒绝提供税务发票给答辩人；三、被答辩人无权要求答辩人自2016年8月1日起按每月10195.4元支付租金向原告交付原告租赁场地止；四、被答辩人应当为答辩人减少租金；五、答辩人没有违约，不必支付违约金；六、2015年10月份答辩人要求与被答辩人就门面协商调解将门面转租或交给甲方，但是甲方没有办理。被告张科未出庭答辩，也未向本院提交书面答辩状和证据。被告沈国荣向本院提出反诉诉讼请求：1、确认原、被告于2011年5月2日、2012年11月22日签订的租赁合同中第十二条第二款“未经双方同意、甲乙双方不得中途单方面提前终止合同，否则视违约处理。合同期内任何一方要提前解除合同，须提前三个月书面提出征得对方同意后方可解除合同，并退还押金”中(征得对方同意后)为无效约定；确认租赁合同中第十条第二款“甲方有权在未解除本合同的前提下，终止乙方对合作经营商铺的使用”为无效约定；2、确认原、被告之间2011年5月2日、2012年11月22日签订的租赁合同已于2015年12月解除；3、反诉被告从2015年2月1日起为反诉原告每天每平方米减少7元租金费用；4、反诉费用由被告承担。事实和理由：反诉原告分别于2011年5月2日、2012年11月22日与反诉被告签订了租赁合同，租用苏杭大厦商业城二楼428平方米和二楼进口处92.6平方米经营婚纱摄影店。合同签订后，反诉原告投入了一百多万元进行装修和增添设备。反诉原告于2015年1月开始就因为经营亏本而停业，一直关门没有营业。跟反诉被告多次协商提出了将门面出租及转租的事宜，反诉被告口头上答应协商，但一直不给出明确答复。恶意利用合同中第十二条第二款“合同期内任何一方要提前解除合同，须提前三个月书面提出征得对方同意后方可解除合同”中“征得对方同意后方可解除合同”的约定，以及第十条第二款“甲方有权在未解除本合同的前提下，终止乙方对合作经营商铺的使用”等霸王条款。这些条款是反诉被告提供的免除自己的责任加重对方责任、排除对方主要权利的无效的格式条款，应当依法确认无效。因此，根据反诉原告2015年8月正式向反诉被告提出了要求解除合同的书面报告，给予了反诉被告三个月出租、转租的时间，三个月后就应当允许解除。同时，反诉被告在事实上已于2015年12月收回合同约定出租给反诉原告的场地，没有将二楼大门钥匙给反诉原告，也不再给反诉原告租用提供水电，将反诉原告租用的二楼停水、停电，且二楼进门口也被广告封住，客人无法进入。以上事实充分证明这两份租赁合同已于2015年12月在事实上已解除。合同已解除，反诉被告无权再索要租金。同时，整个苏杭的经商户都签了合同，为了让经商户生存，都是在合同期内给他们减少了租金，从每平方米19元减少到每平发米12元，每平方米每月减少了7元租金。但反诉被告故意为难反诉原告，仅反诉原告一家的租金一直不减，还是每平方米19元的租金。故，反诉被告应当从2015年2月1日起为反诉原告每月每平方米减少7元租金费用。原告永州市冷水滩俊阳商业管理有限公司针对被告的反诉答辩称：反诉原告的反诉请求缺乏事实法律依据，反诉原告于2015月5年20日签订的合同是双方真实的意思表示，内容合法有效，没有违反法律规定，租赁合同明确约定了租赁面积、租赁期间、租赁价格，双方当事人均应按照合同约定履行义务，反诉原告没有任何证据证实租赁合同在履行过程中不能进行履行的事项，而且也不能以自己的门面租金高于其他人而拒绝支付租金和减少租金，在（2015）永冷民初字第3296号判决书与（2016）湘11民终1700号民事判决书中均有认定，综上，法院应依法驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告张科未到庭参加诉讼，视其放弃质证的权利。结合原、被告的证据及质证意见，本院认定本案的基本事实如下：2010年1月1日，原告与永州市苏杭置业发展有限公司签订租赁合同，由永州市苏杭置业发展有限公司将位于永州市冷水滩区凤凰路29号、建筑面积为4500平方米的苏杭大厦商铺租赁给原告使用，租赁期限为10年，自2010年1月1日至2019年12月30日止，租赁期限内，原告有权将该租赁商铺另行出租，并有权收取出租所产生的租金。原告租赁该商铺后，于2011年5月2日与被告沈国荣、张科签订《租赁合同》，将苏杭大厦商业城二楼右区面积为444平方米（含公摊）的铺面租赁给被告经营浪漫巴黎婚纱项目，合同有效期限自2011年8月1日至2016年7月30日，2015年8月1日至2016年7月30日每平方米租金19元；被告保证每季度无条件支付原告租金，每季度第二个月壹日之前被告需交缴下季度租金，双方签订租赁合同时，被告需付清第一个季度的租金，在履约期间，被告逾期不支付租金及管理费等应缴费用时，须按拖欠总金额每天百分之一的比例向原告交缴滞纳金，被告未交租金超出三个月则做违约论处；被告须在签订租赁合同时向原告一次付清相当于三个月租金的保证金，在合同解约时除被告违约外，原告凭保证金收据无息退还该保证金给被告。2012年11月22日，原告再次与二被告签订租赁合同，将苏杭大厦商业城二楼进口处面积为92.6平方米的场地租赁给被告经营浪漫巴黎婚纱项目，租赁期限自2012年11月22日至2016年7月30日，2015年8月1日至2016年7月30日每平方米租金19元/年；被告保证每月无条件支付原告租金，先付后用，提前一个月支付下一个季度的租金，在履约期间，被告逾期不支付租金及管理费等应缴费用时，须按拖欠总金额每天3‰的比例向原告交缴滞纳金，被告未交租金超出一个月则做违约论处；被告须在签订租赁合同时向原告一次付清相当于三个月租金的保证金，在合同解约时除被告违约外，原告凭保证金收据无息退还该保证金给被告。上述两份租赁合同签订后，被告依约向原告交纳了租赁押金21312元和5070元，原告亦将租赁场地交付给了被告使用。在租赁期间，被告按照合同约定向原告交清了2015年2月1日前的租金，2015年2月1日后的租金，被告仅交纳了30000元。2015年12月14日，原告要求被告支付2016年1月31日以前的租金85904元向本院提起诉讼，本院判决被告向原告支付租金85904元。被告不服提起上诉，永州市中级人民法院驳回被告的上诉，维持原判。本院认为：原告永州市冷水滩俊阳商业管理有限公司与被告沈国荣、张科签订的两份《租赁合同》均系双方真实意思的表示，内容合法，是依法成立并有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告依约将租赁场地交付给了两被告使用，两被告则应当按照约定的期限向原告支付租金。被告应付的2016年2月1日以前的租金已经经法院判决，2月1日以后的租金被告应予支付，原、被告之间的租赁合同于2016年7月30日到期，到期后双方没有达成新的租赁合同，并被告也没有实际营业，被告已于2016年9月13日将租赁房屋的钥匙交给原告，故可以确认租赁合同到期后，双方再不存在租赁合同关系，被告应向原告支付2016年7月30日以前的租金并按合同约定承担违约责任，支付滞纳金。2016年2月1日至2016年7月30日两被告应交纳的租金数额应为61172.4元（444×19×6＝50616元、92.6×19×6＝10556.4），应承担的违约金为33033元（61172.4×3‰×180＝33033元）。原告要求被告支付4275.9元，符合法律规定，本院予以准许。被告提出原告没有提供税务发票，违约在先的答辩理由，因租赁合同并没有约定原告在收取租金时提供税务发票，原告收取租金应提供税务发票是另一法律关系，被告的该项答辩理由，本院不予支持；租赁合同是原、被告合意签订，合同条款并没有违反法律的强制性规定，被告没有提供证据证实租赁合同在2015年已经解除，原告要求按一个平方米每月12元交纳租金也没有事实和法律依据，故对被告的反诉和答辩理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告沈国荣、张科在本判决生效后十日内向原告永州市冷水滩俊阳商业管理有限公司支付租金85904元及违约金4275.9元。二、驳回原告永州市冷水滩俊阳商业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告沈国荣、张科的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1436元，减半收取718元，反诉受理费元，共计元，由被告沈国荣、张科负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员 谭胡林二〇一六年十月二十日书记员 雷青青 关注公众号“”