（2015）鄂赤壁民初字第2023号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-07
案件名称
方家礼与李树清、朱华山合同纠纷一审民事判决书
法院
赤壁市人民法院
所属地区
赤壁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
方家礼,李树清,朱华山
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第六条，第九条第一款，第一百五十三条
全文
湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂赤壁民初字第2023号原告方家礼，男，汉族，1973年4月10日生，住湖北省通山县。委托代理人魏建国，赤壁市蒲圻法律服务所法律工作者。被告李树清，男，汉族，1977年6月25日生，住湖北省赤壁市。委托代理人龚丽娟，湖北君泽律师事务所律师。被告朱华山，男，1982年6月23日生，汉族，住湖北省赤壁市。原告方家礼诉被告李树清、朱华山合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理。依法由审判员何远担任审判长、审判员但琼、人民陪审员丁华玲组成的合议庭公开开庭进行了审理。原告方家礼及其委托代理人魏建国、被告朱华山、李树清及其委托代理人龚丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方家礼诉称，2008年11月1日，方家礼与吴声、张亚军合伙建造位于赤壁市清泉村还建房一栋，吴声独自承建一单元，方家礼和张亚军承建二单元，并约定房屋建好后，一至三楼归还建户，二单元的四至七层归方家礼用来抵扣工程款。该二单元后由被告李树清及原告方家礼承建，工程竣工后，李树清于2011年10月5日擅自将属于方家礼的四套房屋予以出售。由于方家礼一直在浙江做生意没有回赤壁不知晓此事，直至2013年12月方家礼回赤壁知晓此事后，要求李树清返还房屋，李树清将七楼返还给方家礼，但四楼的房屋一直没有归还。2014年10月7日，李树清向方家礼出具了一份《纠纷协议》，承诺于2014年10月将四楼返还给方家礼，但至今李树清没有返还该房屋，故方家礼诉至请求本院确认李树清与朱华山签订的《房屋销售合同》无效，并返还位于赤壁市陆水湖大道还建房第四栋二单元四楼右边住房一套，并承担本案诉讼费用。原告方家礼为支持其讼诉主张，向本院提交了如下证据：证据一、《共同协议书》一份，拟证明方家礼、吴声、张亚军合伙建筑还建房，后张亚军退出由李树清承建的事实。证据二、《房屋销售合同》一份，拟证明李树清未经方家礼同意，将属于方家礼的房屋擅自出售给朱华山的事实。证据三、《纠纷协议》一份，拟证明李树清承诺在2014年10月将房屋返还给方家礼，或按市场价给付。被告李树清辩称，方家礼所述并非事实，其与方家礼是合伙承建该房屋，卖房的时候都是电话告知了方家礼的，事后也得到了方家礼的追认，并在《房屋销售合同》上补签了姓名，且与方家礼合伙建房的账也未结清，希望方家礼与其结清账后，将多余房款返还给方家礼。被告李树清为支持其抗辩意见，向本院提交了以下证据：证据一、《共同协议书》一份，拟证明方家礼、吴声、张亚军合伙建筑还建房，后张亚军退出由李树清承建的事实。证据二、《房屋销售合同》三份，拟证明李树清出售房屋，都经过了方家礼签名追认的事实。证据三、收款收条，拟证明李树清将卖房后的房款交付给了方家礼的事实。被告朱华山辩称，不清楚方家礼与李树清之间的纠纷，只知道他们合伙做的房子，我交了房款并已经搬进去住了多年，被告朱华山向本院提交了其与李树清、方家礼签订的房屋销售合同。经审理查明，2007年7月23日，赤壁市人民政府召开关于青泉地块土地开发协调会专题会议。会议决定，将青泉村的土地承包权中止，用于建设赤壁大酒店、赤壁郡都、旅宁鸡汤馆三大项目共征用614.79亩。青泉地块的土地征用补偿采取货币化补偿与留地安置相结合的方式，货币化补偿标准为每亩13200元，留地安置用地按实征面积的20%安排。该留地安置用地原则上只能用于本村无房户、拆迁户及自然增长的人口安置，每户拆迁户占地面积原则上控制在140平方米内，建筑面积控制在300平方米内。如果需取得国有土地所有权证的必须按土地出让的合法方式取得，政府给予土地出让金的优惠政策。根据该会议精神，政府返还了123亩土地给青泉村，由村委会分配给各组后，由组里再分配给各户，每户大约130平方米。2008年11月1日，刘秋军将自己分配到的土地和其他五户的土地联合在一起共780平方米，由刘秋军作为甲方代表与乙方的方家礼、吴声、张亚军签订了一份书面合同。合同中约定，由方家礼、吴声、张亚军承建刘秋军等位于清泉村一组新农村宅基地一处（赤壁大酒店二期工程后院墙、从陆水湖大道起第四栋）共两个单元，每个单元的层高为六层。吴声独自承建一单元，张亚军和方家礼合建二单元。建房工程款由方家礼、吴声、张亚军先行垫付，待房屋建成后，将4、5、6层房屋的产权让与给乙方用于折抵房屋的所有工程费用。后张亚军退出该合伙由李树清加入和方家礼合建二单元，合同约定建6层，后一共建了7层。工程完工后，刘秋军及其他村民取得第1、2、3层，4、5、6、7层共八套分配给李树清和方家礼、吴声。合同中虽然约定甲方保证有国有土地的使用权，并承诺为乙方每户的购房者无条件办理国有土地证协助相关事宜，享受该组村民所有优惠政策。后李树清将诉争的房屋出售给被告朱华山，方家礼在出售给朱华山的房屋销售合同上甲方栏及甲方代表签名栏两处有签名。本院在庭后经调查到目前为止，刘秋军等在房屋建成后并没有通过合法的手续取得清泉村一组新农村四栋两个单元的土地使用权证书和房屋所有权属证书。本院认为，案外人刘秋军约定由其提供土地，方家礼、李树清出资建房，并让与建好房屋所有权折抵工程款，实际上是转让土地使用权的行为。而涉案房产根据政府会议记录，该留地安置用地原则上只能用于本村无房户、拆迁户及自然增长的人口安置，如果需取得国有土地所有权证的必须按土地出让的合法方式取得。因此，该诉争宅基地使用权原则上也只能由本村民经济组织内部成员享有，案外人刘秋军亦没有通过合法的方式取得土地使用权证，其与方家礼、李树清签订的合同属于无效合同。方家礼、李树清取得的房屋是没有法律根据的，方家礼并非诉争房屋合法的所有权或使用权人。因此，方家礼要求本院确认李树清与朱华山签订的《房屋销售合同》无效，并返还位于赤壁市陆水湖大道还建房第四栋二单元四楼右边住房一套的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告方家礼的诉讼请求。案件受理费100元，由原告方家礼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应于提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院开户行为：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17680601040004550。上诉人在上诉期满后七日内仍未足额预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 何 远审 判 员 但 琼人民陪审员 丁华玲二〇一六年十月二十日书 记 员 余日伟附相关法律条文《中华人民共和国物权法》第六条【物权公示原则】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 百度搜索“”