（2016）鲁06民终4171号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-11-09
案件名称
徐静钰与潘丽英租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘丽英,徐静钰
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终4171号上诉人（原审被告）：潘丽英。被上诉人（原审原告）：徐静钰。委托代理人：孙惠丰，莱阳市柏林庄法律服务所法律工作者。上诉人潘丽英因与被上诉人徐静钰租赁合同纠纷一案，不服莱阳市人民法院（2016）鲁0682民初2898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘丽英上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人之间不存在租赁合同关系。上诉人是与莱阳市饮食服务公司签订的合同，租赁费一直由被上诉人的父亲即公司会计徐永民收取，直到被上诉人起诉，所以上诉人有理由相信租赁关系的主体从未变更。对于被上诉人何时购得房屋所有权，上诉人不知晓。另，公司出卖房屋应当履行告知义务，上诉人享有优先购买权。二、原审判决适用法律错误。在被上诉人未履行通知义务的情况下，直接起诉解除合同，违背法律规定。徐静钰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉。徐静钰向一审法院起诉请求：一、判令解除原潘丽英租赁合同，潘丽英腾出莱阳市七星路东后司街南1幢5号1层商业房；二、判令潘丽英从2015年7月10日至2016年8月10日支付租赁费10833元。一审法院认定的事实：2005年11月7日，徐静钰购买取得了莱阳市七星路东后司街南1幢5号1层商业房（房产证号：莱阳市房权证莱字第××号）所有权。在徐静钰购买该房屋前，潘丽英已租赁该房屋经营洗涤用品多年。潘丽英继续租用该房产用于商业经营，徐静钰与潘丽英一直未签订书面租赁合同，自2014年起徐静钰与潘丽英双方口头约定年租金10000元（月房租为833.33元），潘丽英于2015年7月17日向徐静钰交纳了2015年7月10日至2016年1月9日的租赁费5000元，2016年1月10日之后的租赁费未向徐静钰交纳,2016年1月10日至2016年8月10日计7个月,租赁费计为5833.31元。一审法院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，徐静钰取得房屋所有权后与潘丽英建立了新的租赁合同关系，原潘丽英双方未签订书面租赁合同，视为不定期租赁，徐静钰可以随时请求解除合同，收回房屋，徐静钰要求与解除租赁合同，支付租赁费，合法有据，予以支持。但徐静钰主张的租赁费计算依据有误，应予纠正。潘丽英答辩不同意解除合同，于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条及相关法律法规之规定,判决:一、徐静钰与潘丽英之间的房屋租赁合同解除，潘丽英于判决生效后三十日内腾出房屋交还徐静钰；二、潘丽英于判决生效后十日内向徐静钰支付租赁费5833.31元（2016年1月10日至2016年8月10日）；三、驳回徐静钰的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元由潘丽英负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。上诉人主张双方口头约定租赁期限至2017年6月，被上诉人否认约定了租赁期限，上诉人对其主张的租赁期限未提交证据证明。上诉人主张被上诉人不收2016年1月9日后的租赁费，就是因为被上诉人不想继续租赁给她了，她就与被上诉人协商要求继续租赁，被上诉人则否认协商过继续租赁的事实。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人均认可双方口头约定过租赁协议，上诉人还主张口头约定了租赁期限，因被上诉人否认，而上诉人无证据证明口头约定了租赁期限，故依法认定双方口头约定的是不定期租赁。被上诉人为解除租赁合同不收取上诉人2016年1月9日后的租赁费了，上诉人也认可被上诉人不想继续租赁给她了才不收租赁费的事实，依法应认定被上诉人解除租赁合同在合理期限之前通知了上诉人。故原审法院判决解除租赁合同、腾退房屋、支付租赁费，并无不当，依法应予维持。上诉人上诉主张原审法院认定事实错误，与事实不符，依法不予支持。上诉人上诉主张原审法院适用错误，于法无据，依法不予支持。综上所述，上诉人潘丽英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人潘丽英负担。本判决为终审判决。审判长 孔祥顺审判员 于 慧审判员 王家国二〇一六年十月二十日书记员 陈蒙蒙 关注公众号“”