（2015）铜民初字第3572号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2017-02-07

案件名称

马海与李文杰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

法院

徐州市铜山区人民法院

所属地区

徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

马海,李文杰,徐州市铜山区铜山街道办事处

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民��通则》：第四条

全文

徐州市铜山区人民法院民事判决书（2015）铜民初字第3572号原告：马海，男，1971年11月17日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：马服啸，徐州市铜山区恒泰法律服务所法律工作者。被告：李文杰，男，1970年5月2日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：沈春雷，江苏尊鼎力律师事务所律师。第三人：徐州市铜山区铜山街道办事处，住所地徐州市铜山区凤凰花园对面。法定��表人：ＸＸ同，该办事处主任。委托诉讼代理人：宋洪成，该办事处法律顾问。原告马海与被告李文杰、徐州市铜山区铜山街道办事处（以下简称铜山街道办事处）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马海及其委托诉讼代理人马服啸、被告李文杰及其委托诉讼代理人沈春雷，第三人铜山街道办事处委托诉讼代理人宋洪成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马海向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋赔偿款约84万元（具体数额以赔偿协议约定的总额按70%的比例计算为准）；2、判令第三人协助支付约84万元（具体数额以赔偿协议约定的总额按70%的比例计算为准）；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年11月21日，原被告就桥上村被拆迁房屋（编号××号）赔偿款达成分割协议：如果政府按照两户赔偿，原被告各自获得各自相应的赔偿；如果政府只按照一户赔偿，赔偿款总额的70%归原告所有，其余赔偿款归被告所有。政府只按照一户签订了赔偿协议，被告已经获得了位于凤凰山安置小区4-5-301室房屋一套，面积约90㎡，价值约36万元。其余款项因被告不配合，无法分割，现暂存于第三人处，致使原告无法获得协议约定的赔偿款。为维护原告的合法权益，现起诉至人民法院，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告李文杰辩称，第一，原被告双方签订协议后，原告只是盖好了房屋主体（半成品房屋60%-70%），投资大约65000元，因拖欠包工头的工程款就停工了。此后被告看��房屋出现开裂倾斜现象，于是就买材料将房屋进行加固和扩建，为此共花费约3万元（不包括原告未给付的转让费50000元）。第二，原被告双方在2014年所签订的协议并没有对分割比例进行约定，且该协议签订的基础是原被告双方签订的另一份协议，即以5万元的价格向被告购买宅基地。因该份购买协议违法了法律的强制性规定，应为无效合同，因此以该无效合同为基础的协议也应该无效，故原告起诉无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人辩称，第一，原被告双方所签订的协议，第三人并不知情。第三人是严格按照相关规定对辖区内的村民进行拆迁安置，原被告之间争议与第三人无关。第三，第三人已经将两套房屋给予被告进行了安置，两套房屋面积约222.98㎡，另外还有补偿款153736元，在得知原被告双方的争议后，该补偿款至今未发放。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述以及经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：2010年7月30日，李文杰（甲方）与马海（乙方）、刘玉彦（丙方）针对甲方将其所有的宅基地使用权及地面附属物所有权转让给乙方并由乙方负责建房事宜签订协议书，该协议书的主要内容为：一、甲方自愿将其位于铜山县铜山镇桥上村一组的宅基地及空闲地一处（南边长约28米、东西约14米，四至：东临周传德，南临路，西临李文军，北临空地）的使用权及地面附着物的所有权以五万元转让给乙方建房，并经甲乙丙三方商定，由丙方按包工包料的方式进行建房。二、转��金为50000元，乙方须于本协议签订之日付给甲方转让金50000元。三、建房由乙方出资，丙方承建，甲方负责协调建房过程中遇到的各种问题。房屋造价为300元/平方米（不含地梁、圈梁、构造柱、隔热层、钢筋砖），按竣工后实际面积结算。地基按18000元单独计算（包括材料款、施工款、回填土、排水沟）。乙方于本协议签订之日预付建房工程款18000元，地基竣工之日预付工程款60000元，一层楼板安装之日预付工程款40000元，房屋主体建成之日，乙方给付丙方的建房工程款不低于房屋总造价的80%，余款待房屋竣工之日一次性付给丙方。房屋建成后，虽然证件上为甲方所有，但实际所有权为乙方所有，甲方不得以任何理由和借口把该房屋划归其本人所有。四、甲方应承担建房过程中各种关系协调的责任，确保房屋顺利建成。若房屋无法建成，甲方应按乙方实际支付费用总额的两倍向乙方进行赔付，丙方承担连带责任。若因乙方资金未按本协议约定的方式支付而导致工期延误，则甲方与丙方不承担由此产生的后果。……七、若该房屋被政府或开发商征用，甲方应以甲方本人的名义主动帮助乙方申请赔付，至于是要房屋安置还是货币安置，甲方应征求乙方的意见。且该房屋的全部赔偿款应归乙方所有，甲方不得截留。否则，甲方应按乙方实际支出的费用（含宅基地转让金和建房支出）的五倍向乙方进行赔付，并且丙方有协助乙方向甲方进行索赔的责任和义务。协议签订后，刘玉彦开始在涉案的宅基地上建造房屋，相关费用由原告马海支付。在房屋基本建成后，被告李文杰又在原有的基础上对房屋进行了加固并扩建了部分房屋覆盖面。原告主张其共建造了两处房屋，总面积为484㎡，总费用为15万元。被告主��拆迁的涉案房屋共计530㎡，其自己建造200㎡，共花费约30000元。此外，原告马海从未在被拆迁房屋内居住。2013年9月，涉案宅基地上的全部房屋及地面附属物被徐州市铜山区政府纳入征收范围。根据征收实施方案，实行货币补偿与产权调换两种补偿方式，如安置房屋面积小于被征收房屋应安置建筑面积的部分，按安置房市场4000元/㎡补偿被征收人。为争取更多的征收补偿，被告李文杰及其前妻徐香芹于2013年10月均出具了授权委托书，委托马海全权处理铜山桥上村一组李文杰房屋拆迁所有事项（签订协议、选房、领取赔偿款、售房、收款等），但实际上未达到该目的。2013年10月23日，被告李文杰（乙方）与第三人铜山街道办事处（甲方）签订了房屋征收安置补偿协议，该协议的主要内容为：一、征收补偿：（一）认定乙方合法建筑面��236.6㎡，可安置面积236.6㎡；（二）房屋补偿款54480元（不包括与安置房同等面积部分）、搬迁补助费4732元，临时安置补助费11291元、误工费200元、奖金96888元。以上补偿款合计167591元。二、以凤凰山B4号楼5单元301室（面积76.38㎡）、凤凰山A3号楼1单元1901室（面积146.6㎡）两套房屋作为安置房。乙方应交维修基金3345元、煤气初装费4400元、层差款6110元，合计13855元。三、经结算差价，甲方应付乙方153736元。四、协议签订后三日搬迁完毕，交出空房，必须交甲方统一拆除，原房屋产权自动注销。乙方与第三方因被征收房屋所产生的纠纷由乙方负责，与甲方无关。现第三人已经将两套安置房交付给被告李文杰，价款差价153736元尚未发放给被告李文杰。2014年11月21日，原被告就房屋拆迁赔偿分割事宜进行协商，并由被告李文杰出具了承诺书，内容为：（1）如果政府赔偿两户，两家一人一户。（2）如果只赔偿一户：甲方（马海）占70%，乙方占30%。甲方马海承诺以往所签协议全部作废。其中“甲方（马海）占70%，乙方占30%”系原告马海所写，被告李文杰认为双方当时未对上述第二种情形达成协议。庭审中，原告认为认定赔偿一户、两户的判断标准是是否按照两套房屋拆迁补偿，被告及第三人认为一户、两户的标准是是否双方各自和第三人签订房屋征收安置补偿协议。另查明，原告马海的户籍地为徐州市铜山区茅村镇茅村街教育办宿舍。本案争议焦点为：涉案房屋的征收安置补偿应如何分割。本院认为，原告马海与被告李文杰、刘玉彦签订协议，约定李文杰将其所有的宅基地使用权及地面附属物所有权转让给马海，因宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的与身份密不可分的权利，具有社会保障性质，其享有的主体只能是该集体经济组织成员，马海并非涉案宅基地所在地的集体经济组织成员，故原被告之间所达成的买卖涉案宅基地使用权的协议违反了法律的强制性规定，应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告马海在涉案宅基地上建造的房屋已经被第三人征收，因房屋征收所获得安置补偿全部由被告李文杰享有，在涉案房屋无法返还的情况下，应由被告李文杰对原告给予折价补偿。在��定折价补偿时应从以下五个方面综合考虑双方的利益：1、双方对合同无效的过错程度。原被告均应知道宅基地使用权禁止转让给非集体经济组织成员，但仍签订买卖宅基地使用权协议，双方均对合同无效具有过错且过程程度大致相当，均应承担相应的责任。2、双方对房屋建设的作用及实际支出。根据原被告所签订的协议以及原被告在庭审中的陈述，涉案的被拆迁房屋系原告马海投入主要资金完成房屋的主体建造，被告李文杰仅对房屋进行了加固和扩建了部分房屋覆盖面，且其自己陈述被拆迁涉案房屋面积530㎡，其自己建造200㎡，可见涉案房屋至少超过60%部分由原告马海实际投资建造。结合双方陈述的各自实际支出的建房费用，亦可以认定涉案房屋的主要投资建设者为原告马海。3、涉案房屋被拆迁所获利益。涉案房屋被征收后实际获取的与房屋相关的拆迁安置补偿为两套房屋拆迁安置房及房屋补偿款，按照房屋征收方案所确定的安置房市场价格4000元/米计算，共获得拆迁补偿款946400元。因此，涉案房屋因被拆迁导致其价值明显增加，考虑到原告现在的购房成本与买卖价款、建房费用的差价，对房屋的拆迁增值部分应在原被告之间进行分割以平衡双方利益。4、双方当事人的真实意思表示。2014年11月21日，被告李文杰所出具的承诺书已载明赔偿两户的情况下：双方一人一户，即确立了平均分配拆迁补偿的原则，该原则足以反应双方的真实意思表示。原告马海在承诺书的“如果只赔偿一户”（系李文杰书写）后面自行加注“甲方占70%，乙方占30%”，被告李文杰对此不予认可，考虑到该承诺书由原告马海持有，故本院对马海加注的“甲方占70%，乙方占30%”，本院不予认定。因此应认定双方就只赔偿一户时所获得拆迁安置财产如何分配未达成协议。在此情形下，考虑到双方建设房屋的实际投入，可以参照赔偿两户时双方所约定的分配比例进行分配，这也与双方的真实意思表示相一致。5、双方的诚实信用程度。诚实信用原则是民法的基本原则，要求民事主体在民事活动中应当诚实守信，恪守诺言，正当的行使权利和履行义务，以维护双方当事人的利益平衡。原被告在宅基地使用权转让协议时约定“若该房屋被政府征收或开发商征用，甲方（李文杰）应以其名义主动帮助乙方（马海）申请赔付，该房屋的全部赔��应归乙方所有，甲方不得截留。”故双方实际上在签订宅基地使用权转让时已经对拆迁安置补偿财产的归属进行了约定，虽然该协议被确认为无效，但仍可以依据诚实信用原则确定双方的权利义务。被告李文杰于2014年11月21日向原告出具的承诺书再次表明其愿意将拆迁安置所获得补偿的50%分配给原告马海。因此，被告马海应按照诚实信用原则的要求履行上述义务，但其却独自享有被拆迁房屋的安置补偿，其行为有违诚实信用原则。综上所述，虽然原被告所签订的宅基地使用权买卖协议无效，但原告马海所建造的涉案房屋已经被拆迁且拆迁安置补偿已经由被告李文杰享有，根据被告与第三人所签订的征收安置补偿协议，涉案房屋被征收后实际获取的与房屋相关的拆迁安置补偿价值约为946400元（236.6㎡×4000元/㎡），��综合考虑双方对合同无效的过错程度、双方对房屋建设的作用及实际投入、涉案房屋被拆迁所获利益、双方当事人的真实意思表示，依据诚实信用原则对原告马海进行折价补偿，本院确定被告李文杰应折价补偿原告马海473200元。第三人铜山街道办事处系房屋征收实施单位，原告马海并非拆迁安置户，因此二者不存在任何民事合同关系，双方之间亦不存在相互的民事权利义务关系，故原告马海要求第三人协助支付拆迁补偿款无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：一、被告李文杰于本判决发生法律效力之日起十日内折价补偿原告马海473200元。二、驳回原告马海对第三人徐州市铜山区铜山街道办事处的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人名共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费12200元，由原告马海负担3800元，由被告李文杰负担8400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审　判　长　　史　良人民陪审员　　谢昌利人民陪审员　　秦厚民二〇一六年十月二十日书　记　员　　孙铭江来自