（2015）蓬民初字第153号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2016-12-13

案件名称

张振军与蓬莱博展房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

蓬莱市人民法院

所属地区

蓬莱市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张振军,蓬莱博展房地产有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

山东省蓬莱市人民法院民事判决书（2015）蓬民初字第153号原告张振军，男，1951年5月4日出生，汉族，住龙口市。委托代理人巴树春，男，1948年8月29日出生，汉族。被告蓬莱博展房地产有限公司，驻蓬莱市南王街道大院村。法定代表人谢杰涌，任董事长。委托代理人吴艳梅，山东仙阁律师事务所律师。原告张振军与被告蓬莱博展房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人巴树春及被告委托代理人吴艳梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年10月15日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告预售的第6幢1层10666号商铺，约定交房日期为2010年12月28日前。房款共计130063元原告一次性付清。被告至今未能交付房屋，根据双方约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。合同约定的解除合同违约金1%，不足以弥补被告占用原告资金的利息损失。故原告诉至法院，请求法院判令1.解除双方签订的商品房买卖合同；2.被告返还原告已付房款130063元及利息（自2009年10月15日至2015年4月20日，按银行同期贷款利率计算）；3.诉讼费及其他支出费用由被告承担。被告辩称，一、根据合同第八条、第九条的约定，被告应当在2010年12月28日前交付房屋，被告逾期交房超过180日后，原告有权解除合同，解除权发生日为2011年6月29日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》地十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，原、被告并没有约定解除权的行使期限、被告也没有催告原告的情况下，原告应在2012年6月29日之前行使解除权，逾期不行使的，解除权消灭。因此，原告的诉求没有事实和法律依据。二、原、被告在签订合同的同时还签订了一份补充协议，对房屋的交付时间做了重新约定，原告自愿将所购房屋委托给被告聘请的经营管理公司免费经营管理6年，原告享受了极大的价格优惠，未交房原告没有任何损失。涉案工程已经竣工，合同目的能够实现。经审理查明，2009年10月15日，原、被告双方签订了合同编号为蓬博2009第60379号商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告开发的博展商贸城商业用途的预售商品房第6幢1层10666号，建筑面积22.81平方米，每平方米5702元，总金额为130063元，2010年12月28日前出卖人将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同约定逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。签订商品房买卖合同同时，原、被告双方签订补充协议约定：为了更好繁荣和稳定市场，被告按照合同价格将商铺出售给原告，同时原告自愿将该商铺委托给被告聘请的经营管理公司免费经营管理六年，自2010年12月28日起至2016年12月27日止，等等。同时原告（甲方）与烟台嘉新投资有限公司（乙方）签订经营管理合同约定：一、房屋交付时，甲方委托乙方全权代表本人向蓬莱博展房地产有限公司办理有关收取该商品房的全部手续，并全权处理与交房有关的所有事务。二、甲方自愿将该商铺委托给乙方免费经营管理六年，在该期限内乙方拥有该商铺全部的经营权和收益权，对该商铺进行统一招商、统一经营。该经营期限自2010年12月28日起至2016年12月27日止……。原告于合同签订当日向被告支付购房款130063元，被告出具收据。诉争房屋至庭审时一直未交付，被告虽主张房屋已竣工，但未能提供工程竣工及验收合格的证明。原告不认可被告抗辩解除权消灭的观点，指出到2010年12月28日合同交房日期后找被告协商，但被告要求原告回去等待，但直至今日房屋未能验收合格，不具备交房条件，原告的合同目的不能实现，故应予解除双方的商品房买卖合同。被告主张双方合同约定1%违约金合理，是基于补充协议和经营管理合同的相关约定，房款给原告做了很大优惠的前提。原告则认为，被告售后包租、变相售后包租的行为，违反《商品房销售管理办法》的规定，约定无效，被告长期占用原告资金，1%违约金不足以弥补利息损失。上述事实，有商品房买卖合同，收款收据、补充协议、经营管理合同、当事人陈述及庭审笔录等在案为凭。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应依约履行。原、被告虽然签订补充协议，原告将涉案房屋免费交由被告聘请的公司经营管理6年，此协议是对房屋经营管理事宜的约定，但并不能由此免除被告按照商品房买卖合同的约定完成房屋建设达到交付使用条件的义务。原告基于对被告的合理信任等待被告解除合同，直至2015年4月原告起诉要求解除合同乃至庭审辩论终结之前被告房屋仍未竣工验收，原告因此认为被告已属履行不能，原告不能实现合同目的，因此要求解除合同，本院予以支持。被告辩称的解除权消灭，但至今其未能具备合同履行的交房条件，故其关于合同不能解除的观点不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”之规定，因被告违反合同义务致合同解除，原告获取房屋的合同目的落空，原告交付的房屋款项被告长期占用，合同约定的1%违约金不足以弥补原告损失。原告要求被告赔偿占用原告购房款期间的利息损失符合法律规定，本院予以支持。原告的利息损失，结合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，本院认为，原告损失参照中国人民银行同期一年期存款利率计算较为合理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原、被告双方签订的商品房买卖合同。二、限被告于本判决生效后十日内返还原告购房款130063元，并承担自2009年10月15日起至本判决确定的履行期限止的利息损失（按照中国人民银行同期一年期存款基准利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3001元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审　判　长　　李素云人民陪审员　　梁志香人民陪审员　　徐国利二〇一六年十月二十日书　记　员　　李　宁微信公众号“”