（2016）浙0104执异43号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2017-03-04

案件名称

浙江稠州商业银行股份有限公司杭州分行与董杰金融借款合同纠纷执行裁定书

法院

杭州市江干区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

执行案件

审理程序

当事人

浙江稠州商业银行股份有限公司杭州分行,董杰

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条

全文

浙江省杭州市江干区人民法院执行裁定书（2016）浙0104执异43号案外人：徐万香，女，1972年7月10日出生，汉族，住江苏省宝应县。委托代理人：董敏，男，1966年4月27日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。申请执行人：浙江稠州商业银行股份有限公司杭州分行，住所地浙江省杭州市江干区城星路59号东杭大厦第101室、第14-16、18-22层。负责人：唐利民，该分行行长。委托代理人：陈秋林，该行职员。被执行人：董杰，男，1970年8月6日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。委托代理人：董敏，男，1966年4月27日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。本院在执行申请执行人浙江稠州商业银行股份有限公司杭州分行（以下简称稠州银行杭州分行）与董杰金融借款合同纠纷一案中，案外人徐万香提出执行异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人徐万香、被执行人董杰称：2011年12月20日，徐万香与董杰签订《房屋租赁合同》，约定由徐万香向董杰租赁位于萧山区宁围镇佳境天城成合苑1幢3单元902室的案涉房屋，租赁期限自2012年1月1日起至2021年12月31日止，租金共计人民币40万元分两次支付，于合同签订之日支付人民币24万元，于2017年12月20日前支付人民币16万元。当日徐万香以现金方式向董杰支付了租金人民币24万元。之后由徐万香及其子居住至2013年底，2013年底后因徐万香赴外地工作而未居住在案涉房屋内。案外人与被执行人之间的房屋租赁合同真实有效，请求对案涉房屋带租拍卖。被执行人董杰、案外人徐万香为其主张提供了《房屋租赁合同》一份、租金人民币24万元收条一份。申请执行人稠州银行杭州分行辩称：案涉房产的所谓租赁，既无证据证明合同的真实性和有效性，且租金支付非分期支付，实际支付情况不明，不受法律保护，同时案外人也无法证明抵押前即存在真实的房屋租赁关系并实际占有使用案涉房屋。申请执行人是上述房产的抵押权人，享有拍卖价款的优先受偿权。对案涉房屋应涤除其租赁进行拍卖。请求对案涉房屋涤除案外人的租赁后进行拍卖。��审查查明，董杰与徐万香于2000年4月25日登记结婚，婚后育有一子董佳禾。婚后购买了案涉房屋，2008年9月16日房屋初始登记双方共有。2009年7月28日双方因性格不合而登记离婚，离婚协议约定儿子董佳禾由徐万香扶养，案涉房屋归董杰所有。2011年12月20日，董杰与徐万香签订《房屋租赁合同》一份，约定徐万香向董杰租赁案涉房屋，租期自2012年1月1日起至2021年12月31日止，租金共人民币40万元，分两期支付，合同签订之日支付租金人民币24万元，2017年12月20日前支付租金人民币16万元。当日董杰向徐万香出具了收到租金人民币24万元的收条一份。2013年春节后徐万香携其子入住案涉房屋至2013年年底，徐万香及其子因故离开案涉房屋前往他处居住。期间2013年4月27日，董杰与稠州银行杭州分行就案涉房屋为本案借款办理了最高额抵押登记。本案在执行中于2016年6月27日，作出（2015）杭江执民字第1164号之一执行裁定确认徐万香对案涉房屋的租赁权有效，拍卖成交后租赁权继续存在。本院认为，案涉房屋设定抵押之前存在的真实的租赁关系应予保护。案外人对其主张的房屋抵押之前存在真实的租赁关系应当予以证明，其虽有签订于抵押设定之前的租赁合同，但仅有收条以证明支付过人民币24万元租金，因案外人与被执行人曾系夫妻的特殊关系，在没有其他证据以印证支付租金的情况下，不能排除申请执行人的合理怀疑。故案外人提交的证据不足以证明案涉房屋设定抵押之前存在真实的租赁关系。再者，保护案外人租赁权是为保障其生活所必需的房屋，案外人自认其目前已不再占有居住于案涉房屋，案涉房屋于案外人已非生活所必需。综上，案外人的异议理由不足，本院不予支持，其与被执行人的租赁合同不得对抗申请执行人，��案涉房屋应涤除案外人租赁权进行拍卖，买受人也无需受该租赁合同约束。本院（2015）杭江执民字第1164号之一执行裁定不当，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下:一、驳回案外人徐万香的执行异议；二、撤销本院（2015）杭江执民字第1164号之一执行裁定。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起案外人执行异议之诉。审　判　长　吴　辛人民陪审员　李　艳人民陪审员　丁佳慧二〇一六年十月二十日（）书　记　员　杨晓磊微信公众号“”