（2016）鲁06民终136号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2016-12-16

案件名称

烟台三水置业有限公司与庞彦民商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省烟台市中级人民法院

所属地区

山东省烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

庞彦民,烟台三水置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省烟台市中级人民法院民事判决书（2016）鲁06民终136号上诉人（原审被告）：庞彦民，无固定职业。委托诉讼代理人：宋旭，山东谷源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台三水置业有限公司。住所地：烟台市芝罘区北马路**号。法定代表人：王洪范，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘德亮，山东华宇通律师事务所律师。委托诉讼代理人：司森森，山东华宇通律师事务所律师。上诉人庞彦民因与被上诉人烟台三水置业有限公司（以下简称三水置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2013）芝民一初字第142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庞彦民上诉请求：依法发回重审或改判驳回三水置业公司的诉讼请求。事实和理由：庞彦民不应向三水置业公司交纳面积差价款。按照一审法院认定的面积差价款33062元加上补充协议约定的房款1102085元，与销售发票载明的金额1135147元完全一致。可印证双方当时已就面积差价款进行过确认并结清后，三水置业公司将庞彦民交款的收据收回后开具了发票，这也是房屋买卖过程中开发商为业主出具发票的惯例。发票就是最直接的证据，完全可证实庞彦民已支付的款项。庞彦民在办证时另向三水置业公司支付了五万余元的办证费用，如果房款没有付清，三水置业公司也不可能为庞彦民开具发票并办理房证。庞彦民不应再向三水置业公司付款。退一步说，即使庞彦民无法提供已交全部房款的其它证据，补交的面积差价款也应为7147元而并非是33062元。一审时三水置业公司向法院提交了庞彦民交纳1128000元房款的收据，陈述该笔款项是以三水置业公司应向庞彦民支付的工程款抵顶庞彦民应向三水置业公司支付的购房款，而事实是双方之间虽存在以工程款抵顶房款一事，但抵顶的并非是涉案房屋。涉案房款是庞彦民向三水置业公司交纳的现金和通过银行转账支付的。虽然双方对付款过程陈述不一，但无争议的是双方均认可庞彦民至少已向三水置业公司交纳了1128000元房款的这一事实。按照双方补充协议约定涉案两套房款的总价1102085元，庞彦民向三水置业公司支付的房款比协议约定价格超出25915元，毋庸置疑计算补交的面积差价款时应扣除该25915元，而一审法院却忽略这一事实未予扣除，导致判决错误。三水置业公司辩称，三水置业公司根据2003年5月13日所签房屋买卖合同及后期签订的补充协议的约定，依照法律规定及合同约定对增加面积部分主张价款符合法律规定。三水置业公司向一审法院起诉请求：判令庞彦民支付坐落于烟台市芝罘区三水商务大厦5号楼14层16A01号房屋和16A06号房屋的差价款33839.80元。一审法院认定事实：2003年5月6日，三水置业公司向庞彦民出具了金额为20000元的收款收据，载明的收款事由为“三水商务大厦16A-01、16A-06定金”。2003年5月13日，三水置业公司与庞彦民在签订的编号为AX2003001668号《商品房销（预）售合同》中约定：庞彦民购买三水置业公司开发建设的、坐落于烟台市芝罘区北马路付75号的三水商务大厦14层16A－01号房屋，建筑面积共103.40平方米，房屋价款按套（单元）计算为614460元；三水置业公司应于2004年5月31日前将取得烟台市建筑工程验收备案表、并符合合同约定的房屋交付给庞彦民使用；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，庞彦民有权退房，庞彦民不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由庞彦民补足，超出3%部分的房价款由三水置业公司承担，产权归庞彦民。同日，三水置业公司与庞彦民在签订的编号为AX2003001670号《商品房销（预）售合同》中约定：庞彦民购买三水置业公司开发建设的、坐落于烟台市芝罘区北马路付75号的三水商务大厦14层16A－06号房屋，建筑面积共88.20平方米，房屋价款按套（单元）计算为513540元；三水置业公司应于2004年5月31日前将取得烟台市建筑工程验收备案表、并符合合同约定的房屋交付给庞彦民使用；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，庞彦民有权退房，庞彦民不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由庞彦民补足，超出3%部分的房价款由三水置业公司承担，产权归庞彦民。上述两份《商品房销（预）售合同》签订后的2003年5月13日和5月27日，三水置业公司向庞彦民出具了金额分别为208000元和900000元的收款收据，载明的收款事由为“三水商务大厦16A-06首付款、16A－01首付款”和“购三水商务大厦16A-01、16A-06号房款”。2003年9月30日，三水置业公司与庞彦民在签订的《补充协议》中约定：双方就编号为AX2003001668号《商品房销（预）售合同》中第四条里的“返还利息”事宜达成协议，三水置业公司应返还庞彦民利息共计14117元，于2004年1月31日前付清；庞彦民在得到三水置业公司返还的利息后，合同标的额为600343元（614460元－14117元），并依此标的额办理房产证；本补充协议与原合同附件，具有同样的法律效力。同日，三水置业公司与庞彦民针对编号为AX2003001670号《商品房销（预）售合同》签订的《补充协议》中约定：双方就该《商品房销（预）售合同》第四条里的“返还利息”事宜达成协议，三水置业公司应返还庞彦民利息共计11798元，于2004年1月31日前付清；庞彦民在得到三水置业公司返还的利息后，合同标的额为501742元（513540元－11798元），并依此标的额办理房产证；本补充协议与原合同附件，具有同样的法律效力。2010年10月21日，庞彦民具状将三水置业公司诉至法院，请求三水置业公司协助办理2003年5月13日签订的两份《商品房销（预）售合同》中载明的、坐落于烟台市芝罘区北马路付75号三水商务大厦14层16A－01号和16A－06号房屋的权属证书，并支付逾期办证违约金33840元。经主持调解，法院于2010年11月29日作出了（2010）芝民一初字第885号民事调解书，确认三水置业公司应于2010年12月30日前协助庞彦民办理上述两套房屋的权属证书，庞彦民则有条件地放弃部分逾期办证违约金的诉讼请求。2011年6月2日，三水置业公司在向庞彦民开具的房屋销售发票中载明：“项目名称三水佳苑；项目地址芝罘区北马路75号内1615、1617号，销售不动资产200.22平方米单价5669.50金额1135147元”。2011年6月29日，坐落于烟台市芝罘区北马路75号内1615、1617号的房屋所有权登记在庞彦民名下（产权证号为：烟房权证芝字第××号）。房屋所有权证书载明：坐落于烟台市芝罘区北马路75号内1615号（原16A-01号）房屋的建筑面积为107.23平方米，坐落于烟台市芝罘区北马路75号内1617号（原16A－06）房屋的建筑面积为92.99平方米。针对三水置业公司、庞彦民双方在两份《补充协议》中约定的三水置业公司应返还庞彦民的“利息”性质及计算来源？三水置业公司表示，涉案两套房屋是三水置业公司抵顶欠付庞彦民及其关联公司的工程款，故《补充协议》中载明的利息与工程款有关，与本案的房屋买卖无关，涉案房屋的价款应以《商品房预（销）售合同》约定及实际支付的购房款数额为准；因时间久远，经落实当事人仍无法落实《补充协议》中约定的“利息”的具体含义。庞彦民则表示，《补充协议》中载明的“返还利息”就是指应扣减的购房款，至于为何字面表述为利息，不清楚；经落实当事人，也无法查实。针对三水置业公司向庞彦民开具的房屋销售发票中载明的涉案两套房屋的总价款1135147元与三水置业公司向庞彦民开具的收款收据载明的房屋总价款1128000元之间的差异原因。三水置业公司称，销售发票中载明的房屋面积为涉案两套房屋的最终实测面积之和，价款1135147元的来源是：两份《商品房预（销）售合同》约定的总价款1128000元+增加面积差价款33839.80元－应返还的利息（14117元+11798元）＝1135924.80元；至于1135924.80元与1135147元仍不完全相符，则源于增加面积差价款因计算方法不同导致的微小差异。庞彦民称，销售发票载明的房屋销售金额1135147元就是其实际向三水置业公司支付的房屋价款；收款收据显示付款额仅为1128000元（20000元+208000元+900000元）的原因是收据不完整。但对其实际支付购房款1135147元的抗辩，庞彦民未能另提供证据佐证。针对涉案两套房屋的单价，三水置业公司主张应以两份《商品房预（销）售合同》中约定的总价款与房屋建筑面积为依据折算单价，因发票中载明的总价款并非庞彦民实际支付购房款，故同样不能以发票中载明的两套房屋单价作为计算依据。庞彦民则辩称，应以销售发票中载明的房屋总价款和房屋单价5669.50元/平方米作为计算依据。一审法院依据《商品房销（预）售合同》、收款收据、《补充协议》、房屋销售发票、房屋所有权证书、工商登记材料、当事人陈述笔录等认定上述事实。一审法院认为，（一）三水置业公司与庞彦民在2003年5月13日签订的两份《商品房销（预）售合同》及2003年9月30日签订的两份《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，且未违反国家法律法规的禁止性规定，均为有效合同。结合《商品房销（预）售合同》及补充协议的约定，认定庞彦民自三水置业公司购买的、坐落于烟台市芝罘区北马路75号内1615号（原16A-01号）和1617号（原16A－06）房屋的最终价款分别为600343元（614460元－14117元）和501742元（513540元－11798元），折合单价分别为5806元/平方米（600343元÷103.40平方米）和5688.684元/平方米（501742元÷88.20平方米）。（二）上述合同签订后，三水置业公司、庞彦民各自按约履行了支付房款和交付房屋的义务，而经房屋所有权证书确认，坐落于烟台市芝罘区北马路75号内1615号（原16A-01号）房屋和1617号（原16A－06）房屋的最终建筑面积分别为107.23平方米和92.99平方米，增加的房屋面积比例均超过了合同约定面积的3%。现三水置业公司请求庞彦民支付上述涉案两套房屋增加面积在合同约定的房屋面积3%以内的差价款，其中坐落于烟台市芝罘区北马路75号内1615号（原16A-01号）房屋主张的差额面积为3.102平方米（103.40平方米×3%），坐落于烟台市芝罘区北马路75号内1617号（原16A－06）房屋主张的差额面积为2.646平方米（88.20平方米×3%），于约相符，庞彦民对三水置业公司诉请主张的上述房屋面积差额亦没有异议。（三）本案双方当事人争议的焦点在于，涉案两套房屋的单价应如何确定？虽然三水置业公司向庞彦民开具的、涉案两套房屋的销售发票中载明了总金额为1135147元及平均单价为5669.50元/平方米的内容，但庞彦民未能举证证明其实际向三水置业公司支付了购房款1135147元，故庞彦民主张按销售发票记载的两套房屋平均单价计算差价款的抗辩理由，证据不足，不予采信；三水置业公司请求按两份《商品房销（预）售合同》载明的房屋价款折合单价来计算差价款的主张，与补充协议及三水置业公司自述的房屋销售发票金额来源内容不符，故依据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，仅能支持按扣除利息之后的涉案两套房屋最终价款折算的1615号房屋单价5806.025元/平方米（600343元÷103.40平方米）和1617号房屋单价5688.685元/平方米（501742元÷88.20平方米）计算的面积差价款，超出部分不予支持。综上，庞彦民应向三水置业公司支付坐落于烟台市芝罘区北马路75号内1615号（原16A-01号）房屋的增加面积差价款18010.29元（5806.025元/平方米×3.102平方米），以及坐落于烟台市芝罘区北马路75号内1617号（原16A-06号）房屋的增加面积差价款15052.26元（5688.685元/平方米×2.646平方米），合计33062.55元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，一审法院于2015年10月13日判决：一、限庞彦民于本判决生效之日起10日内向烟台三水置业有限公司支付坐落于烟台市芝罘区北马路75号内1615号和1617号房屋的面积差价款33062.55元。二、驳回烟台三水置业有限公司的其他诉讼请求。如果庞彦民未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费646元,由烟台三水置业有限公司负担19元，庞彦民负担627元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。三水置业公司提交收条一张，载明庞彦民购买三水商务大厦16A-01、06号，收到烟台三水置业有限公司返还7个月25915元的利息，领款人庞彦娟代庞彦民，2004年1月12日。三水置业公司以该收条证实，庞彦民之妹庞彦娟代庞彦民收取了2003年9月30日补充协议约定应当返还庞彦民的利息25915元（14117元+11798元）。庞彦民认可其有一个叫做庞彦娟的妹妹，但认为无法确认收条的签字是庞彦娟本人所写，其也未委托庞彦娟收取该款。庞彦民未提供庞彦娟到庭，未向庞彦娟落实收条上签字的真实性，也未证实曾就上述款项向三水置业公司主张过权利。本院审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，房屋单价的确定应以售房合同对房屋总价款及面积的约定为依据。双方之间的补充协议对房屋总价款进行了变更，房屋总价款应以变更后的数额为准。即16A01号房屋约定的面积为103.40平方米，约定的总价款为600343元；16A06号房屋约定的面积为88.20平方米，约定的总价款为501742元。一审法院关于房屋单价及庞彦民因房屋面积超出约定而应负担房款数额的认定正确。庞彦民应负担房款总额为1135147.55元（600343元+501742元+33062.55元），该数额与房屋销售发票记载的房款金额相符，这也印证了一审法院关于房屋单价及差价款的认定正确。因庞彦民未提供庞彦娟到庭，未向庞彦娟落实收条上签字的真实性，也未证实曾就该款项向三水置业公司主张过权利，本院认定收条中的25915元应自庞彦民已付房款中扣减，庞彦民实际已付房款数额为1102085元（1128000元-25915元）。庞彦民未证实其还有其他支付房款的行为，本院对其已付清房款的主张不予采信。庞彦民还应支付三水置业公司房屋面积超出合同约定产生的价款33062.55元（1135147.55-1102085元）。综上所述，庞彦民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费646元，由上诉人庞彦民负担。本判决为终审判决。审判长　　杨卫东审判员　　陈晓彦审判员　　吴继辉二〇一六年十月二十日书记员　　林重霄关注微信公众号“”