（2016）闽0304民初1903号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2017-07-01
案件名称
莆田市名成房地产开发有限公司与唐小桦商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
莆田市荔城区人民法院
所属地区
莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
莆田市名成房地产开发有限公司,唐小桦
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第三十九条第一款，第四十条，第一百零七条，第一百四十一条第一款；《中华人民共和国担保法》：第六条，第三十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0304民初1903号原告：莆田市名成房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区学园路北段东侧。统一社会信用代码913503007983687862。法定代表人：林毅，董事长。委托诉讼代理人：林丽香，福建众益律师事务所执业律师。委托权限特别代理。被告：唐小桦，男，1983年5月10日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。原告莆田市名成房地产开发有限公司（以下简称名成公司）因与被告唐小桦商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案后，依法适用普通程序于2016年6月1日公开开庭进行了审理，原告名成公司的委托诉讼代理人林丽香到庭参加诉讼，被告唐小桦经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名成公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除名成公司与唐小桦签订的合同编号为MF-xxxx-xx-NO.xxxxxxx的《商品房买卖合同》；2、唐小桦归还名成公司替其向银行偿还按揭款15839.09元，并支付代偿金额20%的违约金3167.82元；3、唐小桦按购房总价的20%即124445.4元向名成公司支付违约金；4、本案诉讼费用由唐小桦承担。事实和理由：2012年9月15日，名成公司与唐小桦签订《商品房买卖合同》及相关《合同补充协议》，约定唐小桦向名成公司认购“名成佳园”x幢xx单元xxxx号，建筑面积96.32㎡，商品房单价为6460元/㎡，总价为622227元。唐小桦支付给名成公司首付款192227元，余款430000元由唐小桦向银行申请按揭贷款方式支付。2012年11月9日，唐小桦向中国银行股份有限公司莆田分行申请了商业贷款。但是自2015年12月份起，唐小桦因个人原因未按时偿还银行贷款，银行多次向名成公司主张承担阶段性连带保证责任。唐小桦至今已逾五期未还贷，导致中国银行莆田分行扣取了名成公司在银行的保证金共15839.09元。根据《合同补充协议》第一条第5款之约定，唐小桦未按时归还贷款本息导致银行向名成公司扣收贷款本息及费用的，唐小桦除立即归还名成公司被银行扣收的款项外，还应按实际被扣收金额的20%向名成公司支付违约金。且唐小桦累计三个月未归还银行按揭贷款，名成公司有权单方解除《商品房买卖合同》，解除合同时唐小桦应按房价款的20%向名成公司支付违约金，现唐小桦已累计超过3个月未按揭，在名成公司多次向唐小桦催讨后，唐小桦仍然无动于衷，既不还款，也不承担违约责任，且名成公司通知唐小桦交房后，唐小桦也拒绝办理房屋交接手续，满足《合同补充协议》第二条约定的合同解除条件，故提起诉讼。唐小桦未作答辩。名成公司围绕其诉讼请求向本院提供唐小桦身份证复印件一份、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份、中国银行股份有限公司《个人一手住房贷款合同》一份、中国银行现金缴款单及贷款还款回单各一份、贷款已还款明细清单一份。上述证据经审查和庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：名成公司以出让方式取得位于莆田市城厢区学园北路地块的土地使用权。国有土地使用权证号为莆国用（xxxx）第xxxxxx号。经批准，名成公司在该地块上建设商品房，名称为“名成佳园”。建设工程规划许可证号为建字第xxxxxxxxxxxxx号荔，施工许可证号为荔建管证（xxxx）xxx号，商品房预售许可证号为（xxxx）莆房许字第xx号。2012年9月15日，名成公司（××）与唐小桦（××）订立《商品房买卖合同》（编号：MF-xxxx-xx-NO.xxxxxxx）及《合同补充协议》一份，约定唐小桦以单价6460元/㎡的价格(总价款622227元)向名成公司购买“名成佳园”第x幢xx层xxxx号的商品房一套（建筑面积共96.32㎡，其中套内建筑面积79.5㎡、公摊面积16.82㎡）。《商品房买卖合同》第六条及《合同补充协议》第一条关于付款方式及期限约定：唐小桦（××）于2012年9月13日前支付首付款192227元，余款430000元办理银行按揭贷款……唐小桦（××）应按借款合同的约定按时归还贷款本息。因××未按时归还本息造成银行向名成公司（××）扣收贷款本息及费用的，××除立即归还××被银行扣收的款项外，还应按××实际被扣金额的20%向××支付违约金。××累计三个月未归还银行按揭贷款，或在三个月内（自××被银行第一次扣款起计算）未返还给××被扣金额及违约金的，××有权单方解除《商品房买卖合同》，解除合同时，××应按房价款的20%向××支付违约金。合同签订后，唐小桦依约于2012年9月17日交纳购房首付款192227元。名成公司至今未向唐小桦交付上述商品房。2012年11月9日，唐小桦与案外人中国银行股份有限公司莆田分行签订《个人一手住房贷款合同》（编号：YCxxxxxxxxxx）一份：约定唐小桦通过按揭贷款方式购买上述套房，按揭贷款金额为人民币430000元，借款期限为240个月，自贷款人实际放款日起算，担保方式为名成公司作为保证人提供阶段性连带担保。因唐小桦未能按时归还贷款本息，案外人中国银行股份有限公司莆田分行根据其与名成公司签订的按揭合作协议书于2016年3月31日从名成公司设在该行的保证金账户（账号：42×××72）中扣划15839.09元代偿唐小桦的贷款本息。本院认为，名成公司与唐小桦签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》后双方又与案外人中国银行股份有限公司莆田分行签订的《个人一手住房贷款合同》。之后，名成公司收到了唐小桦支付的首付款及案外人中国银行股份有限公司莆田分行支付的按揭贷款。名成公司与唐小桦签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》明确约定，因唐小桦没有如期偿还按揭贷款导致名成公司被银行扣款，名成公司有权解除《商品房买卖合同》，该约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定诚信履行。因唐小桦未按《个人一手住房贷款合同》约定归还贷款，导致名成公司被案外人中国银行股份有限公司莆田分行扣划贷款本、息逾期罚息等款项计15839.09元，现名成公司主张按其与唐小桦签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，判令解除其与唐小桦签订的《商品房买卖合同》，唐小桦偿还被银行扣划款项和支付违约金等诉求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百四十一条，《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：1解除莆田市名成房地产开发有限公司与唐小桦于2012年9月15`日签订的《商品房买卖合同》（编号：MF-xxxx-xx-NO.xxxxxxx）；2唐小桦应在本判决生效之日起十日内支付莆田市名成房地产开发有限公司代偿的个人住房借款15839.09元及其违约金3167.82元；3唐小桦应在本判决生效之日起十日内支付莆田市名成房地产开发有限公司因合同解除的违约金124445.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10022元，由唐小桦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长 陈 强人民陪审员 陈秀娟人民陪审员 蒋盈盈二〇一六年十月二十日书 记 员 徐素红附注法律条文《中华人民共和国合同法》第5当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第6当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况是否变更或者解除。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款付款方式的商品房买卖合同的当事人一主请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房提供贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，××应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和××。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条唐小桦经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。PAGE 来源：