（2016）皖1002民初263号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-27
案件名称
谢凡与安徽民航机场建设管理有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
黄山市屯溪区人民法院
所属地区
黄山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢凡,安徽民航机场建设管理有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条，第八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1002民初263号原告：谢凡，男，1989年10月5日出生，汉族，公司职员，户籍地安徽省黄山市屯溪区，经常居住地安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：汪磊，安徽地平律师事务所律师。被告：安徽民航机场建设管理有限公司，住所地安徽省合肥市新桥国际机场，统一社会信用代码91340000719986448M（1-1）。法定代表人：胡建军，董事长。委托诉讼代理人：李世明，公司职员。委托诉讼代理人：吴刚，安徽天瑞律师事务所律师。原告谢凡与被告安徽民航机场建设管理有限公司（以下简称安徽民建公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月30日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月12日公开开庭进行了审理。原告谢凡的委托诉讼代理人汪磊，被告安徽民建公司的委托诉讼代理人李世明、吴刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢凡向本院提出诉讼请求：1、解除谢凡与安徽民建公司下属黄山分公司签订的《商品房买卖合同》、退还谢凡购房款784002元并赔偿利息损失（自实际支付购房款之日起，按同期同类银行贷款利率计算至房款付清之日止，暂算至2016年6月20日的利息计222987.27元）；2、安徽民建公司承担已付购房款50﹪的赔偿责任计392001元；3、本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，谢凡变更第二项诉讼请求，要求判令安徽民建公司承担已付房款等额的赔偿责任计784002元。事实和理由：2011年9月15日，谢凡与安徽民建公司下属分公司签订《商品房买卖合同》，约定：谢凡购买安徽民建公司开发的新安博林山庄第29幢103号房屋，房屋实际总价款784002元，安徽民建公司应于2011年12月30日前将符合交付条件的房屋交付给谢凡。现谢凡已付清全部房款，但安徽民建公司至今未将房屋交付给原告，且其又将案涉房屋另行销售给他人，谢凡的合同目的已无法实现。为维护自身合法权益，谢凡特起诉来院，提出如上诉请。安徽民建公司辩称：1、对谢凡主张解除商品房买卖合同无异议，但其购买的房屋系由安徽民航机场建设发展有限公司（以下简称安徽民发公司）黄山分公司与新安公司联合开发的，建设资金是由新安公司投入的，案涉房屋的网签行为系因建设资金链断裂需向外融资导致；2、关于利息损失，对谢凡的利息计算标准无意见，但因诉请中并没有详细计算和汇总，故对利息222987.27元的准确性不予认可；3、谢凡要求安徽民建公司支付已付房款等额的赔偿责任过高，应依据黄山市房地产的现实状况、本案中谢凡的实际损失及相关因素酌情确定，建议按照20%的比例确认相应的赔偿金额；4、谢凡在本案中也存在违约行为，其应于2011年10月30日前支付房款240000元，但其实际于2012年1月9日支付，故谢凡应依约承担该笔款项的逾期付款违约金3360元。本院经审理认定事实如下：2011年9月15日，安徽民发公司（××）与谢凡（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定：“……第一条项目建设依据：××以出让方式取得位于屯溪区奕棋镇博林大道北侧02104001002地块的土地使用权……××经批准在上述地块上建设商品房新安博林山庄……第二条商品房销售依据：……商品房预售证第2010192号。第三条……××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第29幢103号房……建筑面积共227.93平方米，其中，套内面积219.25平方米……（其中含车库面积38.88㎡）……第四条计价方式与价款：……2、按套内面积计算，该商品房单价为每平方米3661.57元，总金额捌拾万贰千柒佰玖拾玖元整（其中含车库价款：38.88×2560=99533元）。第五条面积确认及面积差异处理：……最终按产权登记面积为准，据实结算房款，多退少补不计息……第六条付款方式及期限：……2、分期付款：合同签订时已付房款肆拾万元整，2011年11月30日前付房款人民币计肆拾万元整，余款交房前付清……第八条交付期限：××应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付××使用……”。此外，合同还就××逾期付款的违约责任、××逾期交房的违约责任、房屋交接及产权登记等进行了约定。协议签订后，除谢凡此前已支付的400000购房款（其中2010年9月8日支付200000元、2011年9月2日支付200000元）外，谢凡分别于2012年1月9日、2013年7月9日向安徽民发公司黄山分公司支付购房款240000元和144002元。为此，安徽民发公司黄山分公司共向谢凡出具收据三张及税务发票一张，合计金额784002元。其中，税务发票载明：销售的不动产楼牌号为29幢-29-3号，金额144002元，款项性质为预收购房款。另查明：安徽民发公司黄山分公司系安徽民发公司投资设立。2015年2月，安徽民发公司更名为安徽民建公司。2013年1月24日，黄山市屯溪区迎宾大道111号新安博林山庄29幢3号房屋产权经黄山市房地产市场产权管理处核准登记，所有权人为安徽民发公司，房屋建筑面积223.32㎡。2014年9月，上述房屋被出售给吴学农，并办理了网上签约。以上事实，有谢凡提交的商品房买卖合同、收据、销售不动产统一发票及本院调取的案涉房屋网上签约证明等证据证明，安徽民建公司对其真实性均无异议，本院予以确认。本案在审理中，双方当事人申请庭外和解，但终因分歧较大致协商未果。本院认为，安徽民发公司与谢凡签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案中，安徽民发公司在收取谢凡购房款784002元后，在未与谢凡协商解除商品房买卖合同关系的情况下，将案涉房屋出售给了案外人，致使谢凡无法取得案涉房屋，合同目的不能实现，安徽民发公司的行为已构成违约。鉴于安徽民发公司已更名为安徽民建公司，故原安徽民发公司因本案所负的违约责任依法应由安徽民建公司承担。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，即对于商品房买卖合同订立后，××又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的××可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。故对于谢凡要求解除与安徽民建公司《商品房买卖合同》、退还购房款784002元并赔偿利息损失的诉请，本院予以支持。利息可自谢凡支付购房款之日起（其中：以200000元为基数自2010年9月8日起算，以200000元为基数自2011年9月2日起算，以240000元为基数自2012年1月9日起算，以144002元为基数自2013年7月9日起算），按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至房款实际付清之日止（暂计算至2016年10月20日的利息共计237772.7元）。关于谢凡要求安徽民建公司承担已付房款等额赔偿责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，××又将该房屋出售给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的××可以请求××承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，安徽民发公司在未与谢凡解除商品房买卖合同关系的情况下将案涉房屋出售给了案外人，客观上使谢凡不能取得所购房屋的产权，也致其丧失了在当年以同等价位购买商品房的机会，应当认定其存在财产上的信赖利益损失。同时鉴于该司法解释所规定的不超过已付购房款一倍的赔偿属于惩罚性条款，且具有弹性条款的性质，故综合考虑本案实际，结合黄山市近年来房地产市场交易现状等因素，对谢凡的损失赔偿数额，本院根据公平和诚实信用原则进行衡平，参照其已付购房款的30%，酌定为235200元。即由安徽民建公司赔偿谢凡损失235200元。安徽民建公司辩称案涉房屋的网签行为系因项目建设资金链断裂需向外融资导致，因无证据证明，本院不予采纳。综上，对谢凡的诉讼请求，本院予以部分支持。关于安徽民建公司提出谢凡存在违约行为应承担逾期付款违约金3360元的意见，因安徽民建公司未提出反诉，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告谢凡与被告安徽民航机场建设管理有限公司之间的《商品房买卖合同》；二、被告安徽民航机场建设管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告谢凡购房款784002元及其利息（其中：以200000元为基数自2010年9月8日起算，以200000元为基数自2011年9月2日起算，以240000元为基数自2012年1月9日起算，以144002元为基数自2013年7月9日起算，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至上述购房款实际付清之日止，暂计算至2016年10月20日的利息共计237772.7元）；三、被告安徽民航机场建设管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告谢凡损失235200元；四、驳回原告谢凡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18912元，减半后收取9456元（原告谢凡已预缴），由原告谢凡负担3310元，被告安徽民航机场建设管理有限公司负担6146元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员 王海俊二〇一六年十月二十日书记员 程海卫附：本案适用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为××）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于××，××支付价款的合同。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的××可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求××承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，××又将该房屋出卖给第三人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：