（2016）粤2072民初7886号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2017-05-16

案件名称

中山市东凤镇永益村股份合作经济联合社与刘清华土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第二人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中山市东凤镇永益村股份合作经济联合社,刘清华

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省中山市第二人民法院民事判决书（2016）粤2072民初7886号原告：中山市东凤镇永益村股份合作经济联合社，住所地广东省中山市。代表人：周志华，职务董事长。委托代理人：丘英隆，广东广诚信律师事务所律师。被告：刘清华，女，1963年5月16日出生，汉族，户籍住所广东省惠州市惠阳区，系香港特别行政区居民。委托代理人：吴崇岳，广东南鹏展法律师事务所律师。委托代理人：卢惠霞，广东南鹏展法律师事务所律师。原告中山市东凤镇永益村股份合作经济联合社（以下简称永益联合社）诉被告刘清华土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案受理后，依法由代理审判员伍执娟独任审判，于2016年9月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人丘英隆，被告委托代理人卢惠霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永益联合社诉称：2006年11月23日，原告所属的东凤镇永益第十六经济合作社与被告签订一份《土地租赁合同》，约定原告将位于中山市东凤镇成宏制衣厂边的一块土地（面积约500㎡），以有偿方式租赁给被告使用，租赁期限为10年，从2006年11月9日起至2016年11月8日止。并约定分段式的租金价格，租金的交付按先付后用的方式进行，即下年的租金须在每年的11月15日前一次性付清，如超期1个月缴付的，原告有权解除合同，被告另还要向原告支付当年租金额的50%的违约金。合同签订履行后，被告不按时交纳租金，故原告起诉至法院要求判令：一：被告立即支付拖欠的2014年11月9日至2016年11月8日的土地租金14520元、违约金7260元、逾期付款的利息（从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。被告刘清华答辩称：确认欠原告租金14520元，但不同意支付违约金。经审理查明：2006年11月23日，中山市东凤镇永益第十六经济合作社（以下简称第十六合作社）作为出租方即甲方与作为承租方即乙方的中山市成宏制衣厂签订《土地租赁合同》，合同约定甲方将位于乙方员工生活区左侧的一块面积约500㎡的土地租赁给乙方使用，租赁期间为10年，从2006年11月9日起至2016年11月8日止。合同第三条约定2006年11月9日至2010年11月8日，租赁价格为6000元/年。2010年11月9日至2014年11月8日，租赁价格为6600元/年。2014年11月9日至2016年11月8日，租赁价格为7260元/年。合同第四条约定，租金的缴付按先付后用的方式进行，即2006年11月9日至2007年11月8日的租金乙方必须在20016年11月15日前一次性缴付完毕，甲方开付收款收据给乙方，其余年限按如此类推；如乙方逾期交纳租金超过一个月（最长不能超过45天）甲方有权解除合同，乙方除应交所欠租金外，还须向甲方支付违约金，其标准为当年租金额的50%。合同第五条约定，在租赁期间如发生违约的，由违约方向另一方支付违约金，其标准为违约当年的年租金为准；甲、乙双方在合同期内解除合同，需双方协商达成共识，否则赔偿另一方因此造成的经济损失。《土地租赁合同》甲方落款处盖有中山市东凤镇永益第十六经济合作社的公章，乙方落款处盖有中山市东凤镇成宏制衣厂的公章。另查：原告提供的工商登记资料载明中山市东凤镇成宏制衣厂是个人独资企业，被告刘清华为投资人，该厂已注销。原告称第十六合作社是永益联合社下属的村民小组，2010年后第十六合作社已经撤销，统一由永益联合社管理，并提供了2011年11月17日、2012月12月4日以及2013年10月30日的中山市农村集体经济组织收款收据予以证明，三张收款收据均载明收款单位为永益村股份合作经济联合社（原16队），收到成宏制衣厂地租款。双方确认本案诉争的土地使用权人为原告。诉讼中，被告称被告于2016年8月15日已经撤出租赁土地，故租金应计至2016年8月15日并要求解除合同。原告不同意解除合同。另，因被告拖欠租金，原告要求被告支付拖欠租金额50%的违约金7260元及从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止的迟延付款利息损失，被告则认为按照租金50%计算违约金明显过高，只同意支付利息，不同意支付违约金。庭审中，双方确认被告缴纳租金至2014年11月8日。本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。原、被告双方争议的主要焦点为一、本案的诉争主体；二、2006年11月23日《土地租赁合同》是否解除；三、关于违约金以及迟延付款利息损失的计算标准。首先，本案的诉争主体。虽2006年11月23日签订合同的租赁方为中山市东凤镇永益第十六经济合作社，但因第十六经济合作社已被撤销，同意由原告管理，且原、被告均确认本案诉争土地使用权人为原告，故原告以其名义起诉追讨租金，本院予以准许。另因中山市东凤镇成宏制衣厂已注销，被告刘清华作为该厂的投资人，理应对其债务承担清偿责任，故原告起诉被告刘清华支付中山市东凤镇成宏制衣厂拖欠的租金，于法有据，本院予以支持。其次，2006年11月23日《土地租赁合同》是否解除。虽《土地租赁合同》第五条第九款约定，如租赁双方需在合同期内解除合同，需通过双方的同意。但因被告已于2016年8月15日撤出租赁土地，即其已以其实际行动明确不再履行合同，该租赁合同已实际于2016年8月15日解除，并未继续履行。故被告所欠的租金应计算至2016年8月15日为宜。即被告实际应向原告缴纳2014年11月9日至2016年8月15日的租金12846元（7260元+7260元÷12个月×9个月+7260元÷12个月÷30天×7天）。关于违约金以及迟延付款利息损失的计算标准。原告称被告逾期支付租金，并要求根据2006年11月23日《土地租赁合同》第四条第二款要求被告支付租金额50%的违约金及迟延付款利息损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。现原告要求按拖欠租金的50%计算，明显过高，本院酌情调整为应按被告所拖欠租金的30%计算为宜，现因被告尚欠原告租金为12846元，则被告向原告支付的违约金应为3853.8元（12846元×30%）。至于迟延付款的利息损失，因双方已就被告迟延付款的经济损失进行了违约金的约定，故迟延付款的利息损失应已包括在违约金中，不再另行计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、2006年11月23日的《土地租赁合同》已于2016年8月15日解除；二、被告刘清华于本判决生效后七日内支付拖欠的2014年11月9日至2016年8月15日的土地租金12846元及违约金3853.8元，以上合计16699.8元给原告中山市东凤镇永益村股份合作经济联合社；二、驳回原告中山市东凤镇永益村股份合作经济联合社其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费344元，减半收取为172元，由原告中山市东凤镇永益村股份合作经济联合社负担40元，被告刘清华负担132元（该款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起七日内返还给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员　　伍执娟二〇一六年十月二十日书　记　员　　黎素霞周淑琴搜索“”