（2016）粤19民终3993号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-31
案件名称
东莞联美家私制品有限公司与深圳市华新益投资有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳市华新益投资有限公司,东莞联美家私制品有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终3993号上诉人（原审被告）：深圳市华新益投资有限公司，住所地：广东省深圳市光明新区公明街道楼村鲤鱼河第二工业区红银路38号D栋一楼A，组织机构代码为07437748-4。法定代表人：潘国求，董事长。委托代理人：刘拓，广东深南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞联美家私制品有限公司，住所地：广东省东莞市黄江镇黄京坑村，组织机构代码为74628147-8。法定代表人：颜明兴，董事长。委托代理人：刘中林，广东同福律师事务所律师。上诉人深圳市华新益投资有限公司（以下简称华新益公司）因与被上诉人东莞联美家私制品有限公司（以下简称联美公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法樟民一初字第784号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年8月7日，联美公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除华新益公司与联美公司之间的租赁合同，华新益公司向联美公司赔偿损失823106元。2.华新益公司向联美公司支付2015年7月份、8月份租金493864元以及2015年4月21日至7月28日期间的水费228元、电费40793元，并从起诉之日按每月246932元的标准支付租金至华新益公司搬走之日止，另按每日千分之一的标准计算违约金，从付款期限届满的第二天开始计至付清之日止。3.华新益公司承担本案的全部受理费用。原审法院经审理查明：2015年4月7日，联美公司与华新益公司签订了一份《租赁合同书》。该合同约定：联美公司将位于东莞市黄江镇黄京坑管理区联美家私厂的厂房出租给华新益公司；厂房面积为18454平方米；租用期限为四年，即自2015年4月21日起至2019年4月20日止；厂房装修期为40天，即自2015年4月21日起至2015年5月31日止，正式计租日自2015年6月1日开始（装修期内只免收厂房租金）；厂房月租金为每平方米14元，共计月租金为258356元；在签订合同时，华新益公司需向联美公司一次性支付三个月的厂房及其它费用（水、电押金100000元整）作为保证金共计875068元及第一个月租金258356元；华新益公司必须保证在每月的5日前将当月的租金及上月的水、电费用全部支付给联美公司，若华新益公司未能准时支付，则华新益公司需向联美公司支付1‰的日利息作为赔偿联美公司的损失，若华新益公司未能支付租金或水费、电费超过30天，联美公司可视为华新益公司单方违约，联美公司可提前收回厂房，由此造成的一切损失由华新益公司全部承担。上述租赁合同签订后，双方当事人于2015年4月23日签订了一份《厂房租赁使用权交接书》，确认联美公司于2015年4月21日将厂房交付给华新益公司使用。2015年5月28日，双方当事人签订了一份《厂房面积确认书》，确认双方代表于2015年5月19日经过现场实测并签字确认厂房面积为17638平方米，故将上述租赁合同的厂房面积更改为17638平方米，将月租金更改为246932元，将签订合同时华新益公司需向联美公司支付的保证金变更为840796元及第一个月租金变更为246932元。2015年6月4日，华新益公司支付了保证金840796元及上述《租赁合同书》所约定的第一个月租金246932元给联美公司。从2015年7月开始，华新益公司没有支付上述《租赁合同书》所约定的租金给联美公司。联美公司遂诉至原审法院，请求判如所请。另查，联美公司在原审法院指定的期限内没有提供上述《租赁合同书》所涉及厂房的建设工程规划许可证。又查，华新益公司称联美公司于2015年8月份已经对案涉厂房停水停电，同时案涉厂房存在漏水，华新益公司无法使用，案涉厂房已经被联美公司实际控制。华新益公司未提供归还案涉厂房给联美公司的证据。联美公司称案涉厂房没有收回，好像被华新益公司出租给了第三方，联美公司也没有对案涉厂房采取停水停电措施。原审法院认定上述事实的依据：《租赁合同书》、《厂房面积确认书》、《厂房租赁使用权交接书》、法定代表人授权委托书、2015年7月1日-7月31日承租厂房厂租费清单、2015年4月21日-7月28日承租厂房电费统计表、2015年4月21日-7月28日承租厂房水费统计表、建筑工程消防验收的意见、集体土地使用证、土地使用权有偿使用合同、快递单及查询单、《厂房租赁合同》、顺丰快递单、收款收据、东莞市土地登记资料查询结果表、房产登记信息查询结果、光盘、当事人在原审庭审笔录中的陈述以及原审庭审笔录等。原审法院认为：本案的争议焦点是：一、双方当事人签订的《租赁合同书》是否有效；二、华新益公司应否支付联美公司所诉请的各项费用及违约金的问题。关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，截至一审法庭辩论终结前及原审法院指定的期限内，联美公司未能提供案涉租赁合同所涉及的厂房的建设工程规划许可证，故联美公司与华新益公司于2015年4月7日签订的《租赁合同书》应属于无效合同。联美公司要求解除华新益公司与联美公司之间的租赁合同，没有法律依据，原审法院不予支持。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于租赁合同无效，双方当事人应当按照该条规定承担相应的责任。1.关于占有使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然案涉租赁合同是无效合同，联美公司不得依据案涉租赁合同要求华新益公司支付租金，但基于华新益公司实际使用了案涉租赁物，华新益公司应向联美公司支付案涉租赁物的占有使用费。双方当事人于2015年5月28日在《厂房面积确认书》中对案涉租赁厂房的面积、租金标准等进行了重新的确认和约定，该约定是双方当事人的真实意思表示，故占有使用费可参照该约定的租金标准支付。由于华新益公司未能提供证据证明其已经将案涉厂房返还给联美公司，对此应当承担举证不能的责任，原审法院认定华新益公司尚未返还案涉厂房给联美公司。因此，华新益公司应当支付2015年7月起至华新益公司返还厂房给联美公司之日止的占有使用费。参照《厂房面积确认书》的租金标准计算，截至一审法庭辩论终结前，华新益公司应当支付2015年7月至2016年2月的占有使用费合计1975456元（246932元×8个月），2016年3月起的租金应按照每月246932元的标准，计至华新益公司返还厂房给联美公司之日止。2.关于2015年4月21日至7月28日期间的水费和电费。联美公司没有提供证据证明其为华新益公司垫付了该费用，联美公司所提交的2015年4月21日-7月28日承租厂房电费统计表、2015年4月21日-7月28日承租厂房水费统计表也未经过华新益公司的确认，故联美公司未能提供足够的证据证明自己的主张，应当承担举证不能的不利法律后果。因此，联美公司关于该水费、电费的诉讼请求，缺乏事实依据，原审法院不予支持。3.关于赔偿损失。由于案涉租赁合同无效，而且双方当事人对此均有过错，双方当事人应当各自承担相应的责任，联美公司要求华新益公司赔偿损失823106元，缺乏法律依据，原审法院也不予支持。4.关于违约金。由于案涉租赁合同无效，联美公司要求华新益公司按照日千分之一的标准计算违约金，缺乏法律依据，原审法院亦不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2016年3月10日判决：一、确认东莞联美家私制品有限公司与深圳市华新益投资有限公司于2015年4月7日签订的《租赁合同书》无效。二、深圳市华新益投资有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内向东莞联美家私制品有限公司支付2015年7月至2016年2月的占有使用费1975456元；2016年3月至深圳市华新益投资有限公司实际返还厂房期间的占有使用费，按照每月246932元的标准，由深圳市华新益投资有限公司于返还厂房之日支付给东莞联美家私制品有限公司。三、驳回东莞联美家私制品有限公司的其他诉讼请求。案件受理费31492元，由东莞联美家私制品有限公司负担8817元，由深圳市华新益投资有限公司负担22675元。上诉人华新益公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）事实方面：1.原审在认定“基于华新益公司实际使用了案涉承租物”与事实不符，华新益公司在举证期限内提交的光盘证实联美公司出租的房屋不符合正常使用状态，于2015年7月通过顺丰快递履行《厂房漏水告知函》告知内容；同时联美公司拒绝维修并停水停电，阻扰华新益公司进场招商，华新益公司无法实际使用标的物。2.联美公司在原审时没有诉求占有使用费，华新益公司没有实际使用标的物，原审法院超出诉请范围作出第二项1975456元的巨额占有使用费判决是违法的，必须撤销。3.华新益公司受联美公司的欺诈签订租赁合同，原审庭审中联美公司坚持合同有效，有建设、规划许可文件而在举证期限内未能提交，继续以合法形式掩盖非法目的，联美公司存在重大过错。（二）法律适用方面：1.《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律明确规定无效合同的处理规定。联美公司明知自己的出租行为无效，交付标的物不符合使用状态，有重大过错及违约行为，依法承担过错的后果，返还从华新益公司处收取的保证金840796元及租金246932元。2.本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条。据此，华新益公司请求本院：1.撤销原审判决第二项，改判联美公司返还保证金840796元及租金246932元。2.联美公司承担本案的一、二审受理费。被上诉人联美公司答辩称：案涉房屋已经办理了土地使用权证，联美公司已经使用该房屋多年。华新益公司在租赁联美公司厂房后，由于其没有找到客户，从2015年7月开始拖欠租金，华新益公司支付租金应当是法定义务，请法院依法判决。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。本院还查明：1.原审中，经原审法院释明，联美公司明确诉讼请求：如果案涉租赁合同无效，诉讼请求中租金改为占有使用费，其他不变。2.华新益公司提供了（2016）粤1973民初3040号的诉状及传票，拟证明联美公司从2015年8月开始停水停电的事实。联美公司确认存在该案件，但是对于华新益公司要证明的内容不确认。联美公司提供（2016）粤1973民初3040号判决书给本院作为参考，该判决并未认定联美公司从2015年8月开始停水停电的事实，该判决目前还未生效。3.华新益公司提供了其与黄忠友的租赁合同，拟证明因联美公司停水停电导致案外人无法使用案涉租赁物。联美公司对该租赁合同的真实性不予确认。4.《租赁合同书》6.4约定，在华新益公司合理并正常使用的前提下，联美公司依现状条件标准确保该租赁标的物处于正常的可使用状态。但华新益公司在使用过程中，有义务和责任将安全问题反映给联美公司，否则造成后果由华新益公司承担。《厂房租赁使用权交接书》约定经过验收，双方确认租赁的厂房交接时的状态与《租赁合同书》相符。5.经本院组织，华新益公司同意如果法院认定其仍占有使用案涉房屋，其愿意于2016年7月19日将案涉租赁物交回给联美公司。联美公司也同意于2016年7月19日收回案涉租赁物。双方在二审诉讼过程中确认案涉租赁物于2016年7月19日由联美公司收回。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。华新益公司未就联美公司返还保证金840796元及租金246932元提出反诉，故本院对华新益公司该上诉主张不予审查，华新益公司可就此另循法律途径解决。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案二审争议焦点是：华新益公司是否应向联美公司支付案涉租赁物的占有使用费。首先，由于联美公司未能提供案涉租赁合同所涉及的厂房的建设工程规划许可证，原审法院认定联美公司与华新益公司签订的《租赁合同书》无效，并无不当，本院予以维持。从《厂房租赁使用权交接书》以及华新益公司与案外人的租赁合同可以看出，案涉租赁物于2015年4月21日正式由华新益公司使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，华新益公司应支付相应的占有使用费。其次，华新益公司主张案涉租赁物不符合正常使用状态，但其提供的录像、图片并不足以证明案涉租赁物的使用条件低于其接受案涉租赁物时的状况，即使案涉租赁物的使用条件低于其接受案涉租赁物时的状况，其可以要求联美公司进行维修，其以此为理由要求免交占有使用费缺乏依据。华新益公司主张联美公司停水停电导致案涉租赁物无法使用，但其对此未能提供充分证据予以证明，本院对其主张不予采纳。再次，关于占有使用费的计付时间问题。华新益公司主张其未占有使用案涉租赁物与现有证据证明的事实不符，本院不予采信。华新益公司也未提供证据证明其已经将案涉租赁物返还给联美公司，因举证不能造成的后果，由华新益公司承担。根据《租赁合同书》的约定以及华新益公司已经支付了2015年6月份租金的事实，华新益公司应从2015年7月份开始支付占有使用费。由于双方在二审中确认于2016年7月19日办理案涉租赁物交收手续，故案涉租赁物占有使用费的时间应计算至2016年7月19日。华新益公司应当按照每月246932元的标准向联美公司支付2015年7月1日至2016年7月19日的占有使用费，合计3106564元（246932元／月×12个月＋246932元／月×18／31）综上所述，华新益公司的上诉理由不充分，本院不予支持。华新益公司和联美公司在二审中确认于2016年7月19日办理案涉租赁物交收手续，导致原审判决需要改变，本院对原审判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法樟民一初字第784号民事判决第一项。二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法樟民一初字第784号民事判决第三项。三、变更广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法樟民一初字第784号民事判决第二项为深圳市华新益投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向东莞联美家私制品有限公司支付2015年7月1日至2016年7月19日的占有使用费3106564元。四、驳回东莞联美家私制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31492元，由东莞联美家私制品有限公司负担8817元，由深圳市华新益投资有限公司负担22675元。二审案件受理费31492元，由深圳市华新益投资有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 黎淑娴代理审判员 黎棣华代理审判员 徐华毅二〇一六年十月二十日书 记 员 郭雪莹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条??第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第11页共11页 来自