（2016）豫01民终8801号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-04
案件名称
河南省强丰房地产开发有限公司与河南友缘物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河南友缘物业管理服务有限公司,河南省强丰房地产开发有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终8801号上诉人（原审被告、反诉原告）河南友缘物业管理服务有限公司。住所地，郑州市。法定代表人翟学宾，总经理。委托代理人苗典民，河南科言律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）河南省强丰房地产开发有限公司。住所地巩义市。法定代表人张文强，董事长。委托代理人马文波，河南魁达律师事务所律师。上诉人河南友缘物业管理服务有限公司（以下简称友缘物业公司）因与被上诉人河南省强丰房地产开发有限公司（以下简称强丰房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服巩义市人民法院（2016）豫0181民初187号民事判决。向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人友缘物业公司的法定代表人翟学宾及其委托代理人苗典民，被上诉人强丰房地产公司的委托代理人马文波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年12月3日，原、被告签订《前期物业管理委托合同》1份，约定：原告通过协议选聘方式将巩义锦江国际花园小区及周边商铺委托被告实行物业管理服务。物业管理服务期限为10年，自2009年1月1日起至2018年12月31日止；被告应当提供的物业服务包括：1、制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度。2、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道等。3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明等。4、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、（停车场、库）等。5、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。6、公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、污水管道的疏通、垃圾的收集。7、维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查。8、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。9、消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护。10、电梯的运行和日常维护管理。11、房屋装饰装修管理服务。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护。13、其他委托事项。物业费的组成部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、其它。同时对物业服务质量要求、费用的收付、费用争议的解决、违约责任等作了约定。上述合同签订后，被告进驻巩义锦江国际花园进行物业管理服务，与进驻的业主签订了服务合同。在履行合同过程中，原、被告均有违约行为，2012年4月17日上午8时30分左右，原告给被告送达书面通知，要求解除合同，原告在送达通知书的同时派人要求被告公司的工作人员全部离开办公区域，除个人生活用品之外，不得将物业公司的办公用品、资料、账目等带走，双方未对相关物品、账目等进行清点，制作交接清单，原告接收被告公司的相关资料和物品及账目后换锁关门，后组织人员对小区进行管理，被告对解除合同有异议，向本院提起诉讼，本院经审理于2012年11月27日作出（2012）巩民初字第1615号民事判决：原、被告2008年12月3日签订的《前期物业管理委托合同》于2012年4月17日解除。2008年12月11日，原告与益阳西思特电梯有限公司（下称西思特公司）签订《电梯维修保养合同》1份，约定：原告委托西思特公司为其安装在巩义锦江花园的电梯提供维保服务，时间自2009年1月1日至2011年12月31日，维保费：3300元／台／年；西思特公司的服务形式为电梯正常保养，保证每年电梯年检合格，承担100元以下的配件和油品等及由西思特公司维修失当造成部件的损坏的费用；原告承担电梯易损零部件（指单价100元以上的配件）和年检费用。2010年7月26日，原告支付西思特公司电梯维修费127050元，2012年3月19日，原告支付给西思特公司电梯维保费145773元。2009年4月5日，原告与浙江梅轮电扶梯成套有限公司（梅轮公司）签订《电梯设备定货合同》1份，约定：原告购买梅轮公司FSLK800／1.5VVF电梯20台，单价17.6万元，总价352万元，付款方式：合同签订后，原告在7日内支付总价的10%，即35.2万元作为定金，梅轮公司于电梯产成后通知原告，原告接到通知后3日内付清总价的87%，即306.8万元，余款3%，即10.56万元作为安装完毕后18个月的维修保养费用，期满时付清。2012年4月26日，原告支付梅轮公司维修保养费105600元。2012年2月23日，原告与郑州菱智机电设备有限公司（下称菱智公司）签订《电梯维修保养合同》1份，原告委托菱智公司对安装于巩义锦江国际花园的27台电梯提供维保服务，自2012年2月20日至2013年2月20日，保养费3300元／台／年，2012年4月20日，原告支付菱智公司电梯维保费14108元。2012年4月17日，原告为被告支付被告员工工资共计62624元。2012年2月29日，原告与巩义市春城苗圃场（下称春城苗圃场）签订《绿化工程协议书》1份，约定：春城苗圃场为巩义锦江花园小区一、二期绿化，工程内容：1、重栽已枯萎树木；2、重植已枯萎的灌木；3、种植已枯萎的花草；4、对已成型的绿篱、树木、花草进行修剪和全面除草，达到原告计划的效果。春城绿化保活期为1年，管理期为2个月。工程价款一期工程4.5万元，二期工程4万元，共计8.5万元，2012年6月15日，原告支付春城苗圃一期工程费用4.5万元。2010年2月5日，被告在原告公司取款10万元，系预交电费；3万元，系电视初装费。2011年5月10日，原、被告签订《协议书》1份，约定被告同意接收巩义锦江国际花园13#楼701室房款为419950元，作为原告向被告支付4-13号楼自2009年1月1日后所欠的物业费；原告一次性支付给被告40000元，作为1-3号楼住宅、商铺、车库、车位以前和今后空置房屋的物业费。协议签订之日起7日内执行完毕，办理完毕后，原告应支付被告以前和今后的物业费全部结清。2011年5月23日，原告支付被告419950元，同日，原告公司法定代表人张文强给被告公司法定代表人翟学宾出具“欠条”1张，载明：“根据2011年5月10日双方协议欠翟学宾人民币肆万元正。大酒店开业后1个月付清。”被告庭审中，向本庭递交了有其原有的工作人员回忆所制作的办公用品及相关设施的清单（保安部设施设备登记表）及2012年4月1日至2012年6月5日中国工商银行巩义支行历史交易明细清单。原审法院认为：原、被告于2008年12月3日签订的《前期物业管理委托合同》，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告均应严格按照合同约定的义务履行。原告与西思特公司签订的《电梯维修保养合同》、与梅轮公司签订的《电梯设备定货合同》、与菱智公司签订的《电梯维修保养合同》、与春城苗圃场签订的《绿化工程协议书》，均系原告与上述各公司及苗圃场之间的合同行为，根据合同相对性原理，由原告按照合同约定履行，原告要求被告支付其电梯维修费、配件费及绿化费，于法无据，本院不予支持；原告要求被告给付暖气费，无证据予以证明，本院不予支持；本案系原、被告之间的物业服务合同纠纷，原告要求被告支付其为被告垫付的工资，与本案不属同一法律关系，原告可另案起诉；车位服务费系各业主交纳，即使被告应退款，亦应由各业主主张该权利，原告要求被告退还车位费的请求，本院亦不予支持。本院（2012）巩民初字第1615号民事判决，已经确认原、被告2008年12月3日签订的《前期物业管理委托合同》于2012年4月17日解除，被告反诉要求判令原告单方解除合同行为构成违约，本院不予支持；被告反诉要求原告返还被告侵占的财产及账目手续。原告在（2015）郑民四终字第1538号案件的审理中，向法庭递交了2015年9月11日锦江国际花园小区业主委员会出具的证明，明确表示被告反诉的办公用品及明细账册封存后已移交现物业管理巩义市万邦物业管理有限公司，被告可与锦江国际花园小区业主委员会交接。返还被告现金87000元及10天营业款26000元、给被告造成的应收账款90000元及各项损失，被告仅向本庭递交了2012年4月1日至2012年5月6日中国工商银行巩义支行历史交易明细清单，该清单并不能证明被告离开办公用地时，被告办公用地存放有87000元的现金。关于其它损失被告未向本庭递交相关证据，故被告的该项主张，本院不予支持。原、被告的《前期物业管理委托合同》已经解除，尚未履行的，终止履行，故被告反诉要求原告支付其物业管理费41000元，本院亦不予支持；2010年2月5日，被告在原告公司取款10万元，系预交电费，153034.28元水电费清单，系被告单方制作，并不能证明应由原告给付被告此款，故被告反诉要求原告支付其电费253034.28元的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，经审判委员会研究决定，判决：一、驳回原告河南省强丰房地产开发有限公司的诉讼请求。二、驳回被告河南友缘物业管理服务有限公司的反诉请求。案件受理费一万零四百五十一元，由原告河南省强丰房地产开发有限公司负担；反诉费八千七百五十六元，减半收取四千三百七十八元，由被告河南友缘物业管理服务有限公司负担。友缘物业公司不服原审判决，上诉称：一、原审判决认定本案事实错误，1、关于违约的问题，原审虽已确认双方2008年12月3日签订的《前期物业管理委托合同》于2012年4月17日解除，但是该判决书明确载明强丰房地产公司在双方的物业服务合同履行中存在单方解除合同的违约行为，应构成违约，只是友缘物业公司在那个案件的诉讼请求没有给予判决，原因是法官一直做工作让友缘物业公司撤诉，庭外双方和解，友缘物业公司这才同意撤诉，法院就按合同解除判决了。然而强丰房地产公司庭外并未给予和解解决，所以友缘物业公司提起反诉要求依法判决，然而这次判决仅依据了原判决书的判决结果解除合同却违背了原判决书的认定相关事实，导致判决错误。2、关于应当返还友缘物业公司被侵占的财产及账目手续，无论是巩义市人民法院（2012）巩民初字第1615号民事判决书还是该一审判决书均认定了2012年4月17日，正当友缘物业公司上班时强丰房地产公司单方解除合同且强行将友缘物业公司的员工赶出办公区域，除生活用品外一切物品均被强占，至今未予返还。强丰房地产公司称其未经友缘物业公司知道，单方将占有友缘物业公司的财产移交给所谓的巩义市万邦物业管理有限公司，（那么到底移交了哪些财产呢？）但是判决书认定了该事实却未予判决强丰房地产公司返还侵占友缘物业公司的财产及账目，进而该判决责令友缘物业公司可与锦江国际花园小区业主委员会交接，真是天大的笑话，原审将基本的法律关系就搞错了！本案强丰房地产公司占有友缘物业公司的资产，构成违约侵权，应予返还，强丰房地产公司自行将占有的友缘物业公司的财产移交给他人，并不影响强丰房地产公司应当承担的法律责任，友缘物业公司有何理由去找锦江国际花园小区业主委员会说事呢？理由依据是什么呢？原审既没有法律根据又极不负责任。3、关于强行占有友缘物业公司的现金及营业款，友缘物业公司的所有账目、财务手续及财产被强占，强丰房地产公司自行处置友缘物业公司的财产，友缘物业公司的经营突然中断，对其营业期间的流动资金及财产清单已提供了相关的证据，公安民警出具了相关出警记录证实了当天双方发生冲突的事实，可原审仍以证据不足未予支持，显然不公。友缘物业公司多次申请去现场调查，可原审承办人就是以种种借口不去调查核实。4、关于应支付的物业管理费40000元。该费用系友缘物业公司已支付过的，实际应由强丰房地产公司承担的费用，强丰房地产公司出具了欠条，证据确实，可原判决以合同终止履行为由未予支持，在认定事实和处理上显然错误。法律明确规定，合同解除不影响清算。5、关于电费253034.28元。该费用同样是友缘物业公司已经支付的，应该由强丰房地产公司承担的费用，友缘物业公司举出了相应的有效证据，可原判决以合同解除及证据不足为由未予支持，实乃错误。二、原审适用法律不当。本案系物业管理服务合同纠纷，焦点是合同履行过程中为何导致纠纷以及解除后如何处理善后工作，友缘物业公司第一次以原告身份起诉主张权利，本案的第一次审理，主审法官查明了强丰房地产公司违约情况，只是判决合同解除，但合同解除后的法律后果未予解决，虽然主审法官做工作由双方当事人庭下自行和解，也无可厚非，但事实上双方的冲突能达成和解的可能几乎为零，事实证明后来双方确实未予和解，故导致强丰房地产公司先起诉，但事实上友缘物业公司苦于没精力诉讼也寄希望于和解解决，谁知强丰房地产公司恶人先告状了，所以友缘物业公司依法提起反诉继续解决原一审未完成的事务。该一审判决严重违背了《物权法》第七十六条之规定，仅适用《合同法》第97条不当，首先，即使按照该条的规定，合同解除的、已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。那么针对本案合同解除后的事情未予解决，当事人自己解决不了起诉到法院，法院却以合同解除不再解决。其次，应该根据《合同法》第98条之规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。那么本案双方合同关系解除后应依法进行清算，但原审未予清算解决显然适用法律不当。第三，《合同法》第107条、第120条等都规定了违约后的责任承担问题，然而原审判决故意回避这些条款而错判。综上所述，友缘物业公司履行有效的物业管理服务合同并无不当，导致纠纷的根本原因是强丰房地产公司单方违约，友缘物业公司依法提供了相应的证据，足以证明友缘物业公司的主张，请求依法改判支持友缘物业公司的诉讼请求。强丰房地产公司答辩称：本案的合同解除后，友缘物业公司的财产都交于业主委员会管理，友缘物业公司没有证据证明有现金和营业款的存在，请求强丰房地产公司返还财产和所谓侵占的现金没有事实依据，要求返还电费与事实不符，后期交的电费是友缘物业公司与其它业主之间的关系，与强丰房地产公司无关。原审认定事实清楚，请求驳回友缘物业公司的诉讼请求，维持原判。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。另在友缘物业公司的要求下，本庭到锦江国际花园小区调取了有该小区业主委员会主任和现小区物业服务单位巩义市万邦物业有限公司认可的友缘物业公司遗留物品清单，并对友缘物业公司的原办公地点和场地进行了现场勘验。对该小区业主委员会主任和现巩义市万邦物业有限公司认可的友缘物业公司遗留物品清单，强丰房地产公司表示其在友缘物业公司撤离时没有清点财产，也没有参与该相关物品的交接，对该清单不知情，对该清单不表示意见。友缘物业公司对该清单部分认可，但认为有缺失和漏列的情况。现友缘物业公司的原办公场地的办公环境已发生变化，未在该办公区域和保险柜中发现有现金。该小区业主委员会主任和现巩义市万邦物业有限公司的相关人员亦不认可有现金的存在。本院认为：2008年12月3日，友缘物业公司与强丰房地产公司签订的《前期物业管理委托合同》，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，原审认定合法有效是正确的，原审在（2012）巩民初字第1615号民事判决中，已经查明友缘物业公司与强丰房地产公司在履行该合同过程中，因双方均有违约行为，判决该前期物业管理委托合同于2012年4月17日解除。友缘物业公司上诉称的强丰房地产公司在该物业服务合同履行中存在单方解除合同的违约行为的理由与生效判决的认定不一致，本院不予采信。友缘物业公司上诉称强丰房地产公司应当返还友缘物业公司被侵占的财产及账目手续，因友缘物业公司在离开该小区时，双方未对相关物品、账目等进行清点和制作交接清单，友缘物业公司遗留在该小区的部分财产及办公用品，经该小区的部分业主移交给了现在的巩义市万邦物业有限公司使用，因相关遗留物品涉及案外人占有和使用，原审以此告知友缘物业公司可另行处理的意见应是适当的。故友缘物业公司的上诉请求及理由证据不力，本院亦不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费8756元，由河南友缘物业管理服务有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 陈贵斌审判员 舒 杨审判员 王宏毅二〇一六年十月二十日书记员 尹雪竹 微信公众号“”