（2016）赣0281民初234号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2017-02-09
案件名称
董某诉景德镇金汇房地产开发有限公司、景德镇汇宇物业服务有限公司、景德镇汇宇物业服务有限公司乐平分公司不当得利纠纷一审民事判决书
法院
乐平市人民法院
所属地区
乐平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
董某,景德镇金汇房地产开发有限公司,景德镇汇宇物业服务有限公司,景德镇汇宇物业服务有限公司乐平分公司
案由
不当得利纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五条，第六条，第八十五条第一款，第九十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0281民初234号原告董某，男，1977年8月出生，汉族，江西省乐平人，现住江西省乐平市接渡镇。委托代理人（特别授权）余秋平，江西济仁律师事务所律师。被告景德镇金汇房地产开发有限公司，组织机构代码744275891。法定代表人黄某，系该公司总经理。委托代理人（特别授权）张敏、陈国华，系江西景鉴律师事务所律师。被告景德镇汇宇物业服务有限公司，组织机构代码76700483-2。法定代表人彭某，系该公司总经理。委托代理人（一般代理）石军，系该公司法律顾问。被告景德镇汇宇物业服务有限公司乐平分公司，组织机构代码79949193-8。法定代表人彭某，系该分公司经理。委托代理人（一般代理）石军，系该分公司法律顾问。原告董某诉被告景德镇金汇房地产开发有限公司（以下简称被告金汇公司）、景德镇汇宇物业服务有限公司（以下简称被告物业公司）、景德镇汇宇物业服务有限公司乐平分公司（以下简称被告物业乐平分公司）不当得利纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董某的委托代理人余秋平律师，被告金汇公司的委托代理人张敏、陈国华律师，被告物业公司和被告物业乐平分公司的委托代理人石军，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董某诉称，2006年11月04日，原告向被告金汇公司的乐平分公司购买了一套商品房，在合同补充协议（附件四）中，被告金汇公司的乐平分公司将本小区物业管理委托给被告物业公司，并由被告物业公司代收相关费用，其中代收了水电开户费1000元，安防设置费700元。水电周转金100元，被告金汇公司在其格式合同中约定：“上述税费标准调整时，按实际发生额多退少补。买受人如未支付上述税费，应按本商品房买卖合同第七条规定承担违约责任。”原告按约定全部交纳了上述费用。经查1996年12月23日国家计委、财政部《关于取消部分建设项目收费并进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费[1996]2922号）的文件，明确规定建设部门取消19项费用，其中包括供电安装管理费、自来水表立户费等，电力部门取消5项费用，其中包括自来水安装管理费，用电入户、立户费，接电安装费等。故被告金汇公司委托被告物业公司收取原告水电开户费应予返还。被告收取的安防设置费700元，并未将此款用于购买、安装、维护安防设施，亦应依法返还。另外被告收取的水电周转金100元，该费用也一直由被告占有使用，并未专款专用，原告的水电费均按时交清，从未有过拖欠，故该款应予返还。故特具状起诉，请求人民法院调解或判决二被告返还原告水电开户费1000元，安防设置费700元，水电周转金100元，按银行同期贷款利率计息至返还止，并承担本案诉讼费用。原告董某为支持其诉称，提供了如下证据:1、原告身份证和被告组织机构代码及其工商注册变更资料，旨在证明原、被告身份及适格的民事诉讼主体资格；2、合同补充协议，水电开户费、安防设置费、水电周转金收据，旨在证明原、被告就“水电开户、安防设置、水电周转金等”费用的约定及被告按该协议约定收取原告水电开户费、安防设置费、水电周转金的情况；3、国家计委、财政部《关于取消部分建设项目收费并进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费[1996]2922号）的文件，江西省发改委（赣发改收费字[2009]805号）《关于房地产开发企业收取水电安装费用问题的复函》的文件，江西省发改委、电力公司（赣计商价字[2003]242号）《关于江西电网城市居民“一户一表”工程改造收费问题的通知》文件，旨在证明按这些文件规定，被告上述收取的费用违规，应予返还。被告金汇公司辩称，原告起诉超过了法定规定诉讼时效。原告交纳水电开户费、安防设置费、水电周转金是双方在合同中约定的，不违反法律强制性规定，被告收取水电开户费是符合法律规定的，安防设置费及水电周转金被告已按合同约定支付相关费用，故请求法院驳回原告诉讼请求。被告金汇公司为支持其辩称，提供了如下证据：1、江西省发改委（赣发改收费函[2010]130号）《关于房地产开发企业收取水电安装费用问题的复函》，（赣发改收费字[2009]805号）《关于规范商品房交易有关费用问题的通知》，旨在证明被告金汇公司收取原告水电安装费，是原、被告双方约定，且符合赣发改收费函的规定；2、安防设施安装合同（3份）、安防设施安装付款凭证（13份），代收费用纳税申请表（1份），水电周转金实际发生凭证（13份），旨在证明被告为安防设施的安装已履行了义务，原告要求归还安防设施，费明显无理。被告物业公司和被告物业乐平分公司辩称，原告起诉的款项是江西汇宇建设发展有限公司，所收取的款项已按约定使用。该款项的收取符合规定，且属于双方合同行为。该案已超过诉讼时效，综上，要求驳回原告的起诉。被告物业公司和被告物业乐平分公司为支持其辩称，提供《移交清单》1份，旨在证明原告起诉的款项，与被告物业公司和被告物业乐平分公司无关。经审理查明，被告金汇公司系房地产开发商。2006年，原告购买了被告金汇公司乐平市分公司开发的“金汇兰庭小区”X栋XX号一套商品房。同年11月04日，被告金汇公司的乐平市分公司与原告就小区物业管理委托被告物业公司（该公司变更前系江西汇宇建设发展有限公司），并就原告缴纳的“公共维修基金、水电开户费、安防设置费、有线电视安装费、水电周转金”等9项相关费用的代收签订《合同补充协议》（附件四）。同日，原告向被告物业公司交纳了水电开户费、安防设置费、有线电视安装费、印花款等合计人民币2531元。2007年元月05日，被告物业公司又向原告收取了“物管费、水电包干、水电周转金”共计人民币1639元。后被告金汇公司按合同约定，向原告交付商品房的同时，对该房屋的通水、通电等进行交付使用验收。现原告已取得了该房屋所有权证。后原告以被告方上述有些收费不符合规定为由，要求被告方退回，遭拒绝。于是，原告与“金汇兰庭小区”其他购房业主多次联名向有关部门投诉、上访。2010年度，在乐平市洎阳街办等相关部门协调下，被告物业公司退回了2006年11月04日《收据》中收取原告有线电视安装费500元，结清了“水电开户费”。并在该《收据》中对应的“500元”处盖有“已退”印章，“水电开户费”处盖有“结清”印章。后原告与“金汇兰庭小区”其他购房业主仍为被告收取的“水电开户费（含水电包干费）、安防设置费、水电周转金等”发生纠纷，继而原告向乐平市洎阳街办等部门投诉、上访。2015年4月，在乐平市洎阳街办等部门协调建议诉诸法律途径解决。于是，原告于2016年01月16日，具状诉至本院。要求被告方返还其水电开户费1000元、安防设置费700元、水电周转金100元，共计人民币1800元，并按同期银行贷款利率计付至返还之日止的利息和承担本案受理费。另查明：现原告居住的小区仍可见装有摄像“探头”等安防设施的防盗设备。庭审质证中，被告金汇公司、被告物业公司和被告物业乐平分公司对原告提供的证据提出如下异议：1、原告持有的2006年11月04日的《收据》中的对应项目盖了“已退”或“结清”印章，说明该款项已退给原告或与原告已结清了该款项；2、对原告引用国家计委、财政部《关于取消部分建设项目收费并进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费[1996]2922号）文件，提出“关联性”异议；3、对江西省发改委（赣发改收费函[2010]130号）《关于房地产开发企业收取水电安装费用问题的复函》和（赣发改收费字[2009]805号）《关于规范商品房交易有关费用问题的通知》文件及江西省发改委、电力公司（赣计商价字[2003]242号）《关于江西电网城市居民“一户一表”工程改造收费问题的通知》文件的“三性”均提出异议，原告提供的文件不能证明国家已经取消收取水电开户费。原告对被告金汇公司提供的证据提出如下异议：1、被告金汇公司提供的江西省发改委（赣发改收费函[2010]130号）《关于房地产开发企业收取水电安装费用问题的复函》和（赣发改收费字[2009]805号）《关于规范商品房交易有关费用问题的通知》不能证明其证明目的，因该文件与国家计委财政部[1996]2922号文件相矛盾，部分金汇兰庭小区的购房业主已退费，证实收费不合理；2、对安防设施安装合同、安防设施安装付款凭证，代收费用纳税申请表、水电周转金实际发生凭证的“真实性”有异议，被告金汇公司主张安防设施已经进行了安装，但安防设施没有向业主委员会或物业进行移交。原告对被告物业公司和被告物业乐平分公司提供的“移交清单”的“三性”均有异议，“移交清单”中没有说明移交人和接交人是法人还是自然人。被告金汇公司对被告物业公司和被告物业乐平分公司提供的“移交清单”的“关联性”有异议，“移交清单”与本案无关。综上，原、被告争议的焦点为：1、本案是否超过诉讼时效？2、江西省发改委（赣发改收费函[2010]130号）《关于房地产开发企业收取水电安装费用问题的复函》和（赣发改收费字[2009]805号）《关于规范商品房交易有关费用问题的通知》，与国家计委、财政部《关于取消部分建设项目收费并进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费[1996]2922号）文件的理解问题的争议，即原告诉讼的项目及标的额水电开户费1000元、安防设置费700元、水电周转金100元是否应予退回。根据原、被告在本案中的陈述、争议的意见及举证、质证的情况，本院依法作出如下事实认定：从原告提供的被告物业公司2006年11月04日开出的《收取》的项目中一处盖有“结清”和一处盖有“已退”的印章的印泥的颜色程度和被告金汇公司提供的被告物业公司银行进账单及江西省发改委（赣发改收费函[2010]130号）《关于房地产开发企业收取水电安装费用问题的复函》时间来分析，首先，由于原告一直不间断地联名投诉、上访，因而乐平市物价局以《关于房地产开发企业收取水电安装费用有关问题的请示》，故而2010年05月08日，江西省发改委下发答复复函；其次，该“结清”、“已退”的发生应该在该复函下发以后，该《收据》中两个项目的盖章应不是发生在同一年份的同一时间；第三、虽被告物业公司退回了收取原告部分项目不合理的费用，但本案争议的标的仍未退回，从被告物业公司提供的2013年“移交清单”的时间和内容来分析，原告投诉、上访中而拒向被告交纳水电等费用，加之原告仍一直不间断地投诉、上访，2015年4月份在市相关部门及洎阳街办协调会上建议原告通过法律途径解决，于是，原告具状诉至本院。故应认定原告未过诉讼时效。国家计委、财政部《关于取消部分建设项目收费并进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费[1996]2922号），内容为：“一、取消部分建设项目收费。在各地区、各部门清理整顿向房地产开发企业乱收费的基础上，对未按规定程序设置且明显不合理的建设、土地管理、电力、公安等14个行政主管部门的48项收费予以公布取消；二、建设项目收费实行中央与省、自治区、直辖市两级管理。其中，省、自治区、直辖市人民政府及其收费管理部门设立的行政事业性收费项目，需报财政部国家计委备案；收费标准报国家计委、财政部备案；三、实行建设项目收费定期向社会公布制度。在清理整顿的基础上，由中央和省（自治区、直辖市）按隶属关系分别公布合法有效的收费项目和收费标准；省级公布的收费项目应报财政部、国家计委备案；收费标准报国家计委、财政部备案……”等等。显而易见，这受通知的对象是政府机关的职能部门。而且在清理整顿向房地产开发企业乱收费的基础上，明确了建设项目收费实行中央与省、自治区、直辖市两级管理和按隶属关系分别公布合法有效的收费项目和收费标准的制度，省级公布合法有效的收费项目和收费标准应报财政部、国家计委备案等。江西省发改委（赣发改收费函[2010]130号）《关于房地产开发企业收取水电安装费用问题的复函》的出台，是因原告与“金汇兰庭小区”其他购房业主为被告方收取水电安装费用多次联名向有关部门投诉、上访形成的。该复函答复了四个方面的内容，其主要内容为：“一、原国家计委、财政部《关于取消部分建设项目收费并进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费[1996]2922号）中所公布取消的48项收费，是指取消建设、土地管理、电力、公安等14个行政主管部门的未按规定程序设置且明显不合理的收费项目，包括建设部门的自来水安装管理费，自来水表立户费和电力部门的供电安装管理费，用电入户、立户费，接电报装费等，这些收费项目是政府有关部门向房地产开发企业收取的不合理的管理性质的费用，各政府有关部门必须按照国家规定停止收取。二、我委印发的（赣发改收费字[2009]805号）《关于规范商品房交易有关费用问题的通知》明确规定涉及到水电安装的费用和其他面向全体购房者的共有性的建筑附属项目、经营性收费，一律纳入商品房建筑工程预算，计入商品房价格，房地产开发企业不得在商品房销售过程中以各种名义在价外向购房者收取，或代收。在我委赣发改收费字[2009]805号文件下发前，涉及到水电安装的费用以购房合同约定为准。房地产开发企业不得强行向购房者收取合同未约定的任何费用……”等等。因此，江西省发改委（赣发改收费函[2010]130号）《关于房地产开发企业收取水电安装费用问题的复函》、（赣发改收费字[2009]805号）《关于规范商品房交易有关费用问题的通知》与国家计委财政部[1996]2922号文件是相通的，不相矛盾。2006年11月04日，原告与被告金汇公司乐平市分公司签订的《合同补充协议》（附件四），是赣发改收费字[2009]805号文件之前，按照江西省发改委（赣发改收费函[2010]130号）《关于房地产开发企业收取水电安装费用问题的复函》“在我委赣发改收费字[2009]805号文件下发前，涉及到水电安装的费用以购房合同约定为准”的规定，原告诉讼的水电开户费1000元、水电周转金100元，分别是《合同补充协议》（附件四）中第一条第一款（4）、（8）项约定的内容，应不予退回。原告要求的退回《合同补充协议》（附件四）中第一条第一款（5）项的安防设置费700元，原告购买的被告金汇公司乐平分公司开发的“金汇兰庭小区”X栋XX号一套商品房的通道及小区楼房之间装有摄像“探头”等安防设施的设备，且被告金汇公司在诉讼中提供了三份《安防设施安装合同》和《安防设施安装付款凭证》，安防设施对小区用户安防有利。按合同的约定，原告是投资受益者，该安防设置费700元，应不予退回。以上事实，有原、被告陈述，及其提供的证据，庭审笔录等材料佐证，足以认定。本院认为，2006年11月04日，被告金汇公司的乐平市分公司与原告就小区物业管理委托被告物业公司（该公司变更前系江西汇宇建设发展有限公司），并就原告缴纳的“公共维修基金、水电开户费、安防设置费、有线电视安装费、水电周转金”等9项相关费用的代收签订《合同补充协议》（附件四）。同日，被告物业乐平分公司按协议约定收取了原告水电开户费、安防设置费、有线电视安装费、印花款等合计人民币2531元。2007年元月05日，被告物业公司又该协议约定向原告收取了“物管费、水电包干、水电周转金”共计人民币1639元。上述费用，被告物业公司退回原告有线电视安装费，结清了原告水电开户费。原告要求被告方退回其水电开户费1000元，水电周转金100元，安防设置费700元，共计1800元，并按银行同期贷款利率计付至清偿之日止利息。但原告对此诉讼缺乏事实依据和法律依据，且违背诚实信用原则。根据本院二0一六年十月二十日审判委员会讨论决定意见，原告诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，第五条，第六条，第八十五条，第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告董某对被告景德镇金汇房地产开发有限公司、景德镇汇宇物业服务有限公司、景德镇汇宇物业服务有限公司乐平分公司的不当得利的诉讼请求。案件受理费50元，决定由原告董某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长 程巧敏代审 判员 汪秋红人民陪审员 汪政协二〇一六年十月二十日书 记 员 钱麓宇 来自：