（2016）粤0103民初4404号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-28
案件名称
黄卓维与黄海燕、广州市十甫名都市场经营管理有限公司、广州市荔湾区滋轩傣妹美食店租赁合同纠纷2016民初4404一审民事判决书
法院
广州市荔湾区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄卓维,黄海燕,广州市十甫名都市场经营管理有限公司,广州市荔湾区滋轩傣妹美食店
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0103民初4404号原告：黄卓维，住广东省东莞市。原告：黄海燕，住址。两原告共同委托代理人：王金水、吴倩，广东博浩律师事务所律师、实习人员。被告：广州市十甫名都市场经营管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：翁妃陆。委托代理人：邓涛，该公司员工，联系地址。第三人：广州市荔湾区滋轩傣妹美食店，地址：广州市荔湾区。经营者：喻兴川。原告黄卓维、黄海燕诉被告广州市十甫名都市场经营管理有限公司，第三人广州市荔湾区滋轩傣妹美食店房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员潘瑞冰公开开庭进行了审理。原告委托代理人王金水、吴倩，被告委托代理人邓涛到庭参加诉讼。第三人广州市荔湾区滋轩傣妹美食店经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄卓维、黄海燕诉称：两原告与被告于2008年11月14日签订《十甫名都商厦统一经营合作协议》，原告将位于上下九“十甫名都商厦”第三层A3041号全权委托给被告招商、租赁、经营，租赁期限从2009年5月1日至2017年4月30日，被告应于每月1日向原告缴纳“统一经营商铺使用承包费”（租金），逾期15日则按每日1%的标准计算滞纳金。但从2013年11月开始被告便没有支付租金，但又一直占用上述商铺至今，原告多次上门、电话、短信等方式向被告讨要租金未果，被告的行为损害了原告的合法权益，故向法院起诉请求：1、判令被告向原告支付从2013年11月至实际归还商铺之日止的租金（从2013年11月1日到2014年4月30日，每月按623.72元计算；从2014年5月1日到2015年4月30日，每月按678.72元计算；从2015年5月1日到2016年4月30日，每月按746.59元计算；从2016年5月1日到2017年4月30日，每月按821.25元计算）,支付从2013年11月计算至2016年9月欠租的滞纳金（以月租金为基数按每日1%计算）；2、判令解除原告与被告间的《十甫名都商厦统一经营合作协议》及《补充协议》，要求被告按房产证附图的四至间隔及购房合同名甫名都商厦装修标准铺内部分第二条标准将商铺恢复原状归还给原告；3、本案诉讼费由被告承担。被告广州市十甫名都市场经营管理有限公司答辩称，因第三人使用涉案商铺，不同意解除合同；确认从2013年11月开始没有向原告支付租金，同意按原告起诉金额支付从2015年8月至今的租金，2015年8月之前的租金已过诉讼时效。只同意滞纳金每月按当月租金额的1%计算。第三人广州市荔湾区滋轩傣妹美食店没有答辩。经审理查明：原告是广州市荔湾区第十甫路158号A3041商铺的产权人，房管局核发了房产证给原告。原告（乙方）与广州市十甫名都商业经营管理有限公司（甲方）签订《十甫名都商厦统一经营合作协议》，乙方将其购买的位于广州市荔湾区第十甫路122号-188号之“十甫名都商厦”第三层A3041（建筑面积为10.5166平方米），全权委托甲方为该商铺的使用经营代理人，自双方签约之日起，经营的期间为五年（自2009年5月1日至2014年4月30日止）。根据十甫名都商厦统一经营需要，乙方同意甲方根据十甫名都商场规划及经营需要，在授权期间内拆除该商铺的立面框架，但同时应设置该商铺的地面四角面积分隔地界；经营期约满时，乙方有权要求甲方恢复原拆除商铺立面原状；甲方如果经营需要拆除乙方商铺，需预先一次性支付给乙方“拆铺补偿金”2千元；甲方自2009年5月1日起至2014年4月30日期间，每月应向乙方每平方米支付：统一经营商铺使用承包费45元，其中包括支付“房屋使用费25元，经营收益费20元，按照上述标准，依据乙方该商铺房产证上测定的“商铺建筑面积”总计10.5166平方米计算，甲方每月应向乙方缴纳“统一经营商铺的使用费”总计人民币473元；鉴于要实现十甫名都二、三层商铺统一经营需要甲方和物业管理公司做大量的业主组织协调工作，因此经双方协商同意，每月从业主收取的“统一经营商铺使用承包费”中，提取10%“统一经营协调费”作为甲方和物业管理公司的该项工作开支。自2010年5月1日开始至2014年4月30日止，甲方在上年每月每平方米应向乙方缴纳“统一经营商铺使用承包费”标准的基础上，每年按10%增长幅度，递增计算缴纳费用；上述甲方应向乙方缴纳的费用，如果超过约定支付日期十五天未能支付到乙方银行帐户，按照滞纳金1%罚款计收，推延超过三个月没有支付，乙方有权通过书面或法律程序追索甲方违约的经济法律责任。2009年2月17日，两原告签订《承诺书》，做出如下承诺：该“统一经营五年期合约”到期时，如果我商铺所在商场区域已经统一规划为一个大商家的经营项目，我将继续参照周边商铺统一经营政策约定执行，就租金标准，将参照周边商场租金标准，双方另行协商订立。后，原告（乙方）与被告（甲方）签订《十甫名都商厦统一经营合作协议补充协议》（以下简称《补充协议》），约定双方延长经营合作期限，自2014年5月1日至2017年4月30日，共计三年；经营合作期内，按照乙方A3041该商铺房地产证记载“商铺建筑面积”10.5166平方米计算，甲方每月向乙方支付“统一经营商铺使用承包费”678.72元；“统一经营商铺使用承包费”按照上述约定标准，自2014年5月1日起每年递增10%；本补充协议经甲乙双方签署即生效，并与原协议具有同等法律效力。合同签订后，原告依约将商铺交给被告使用，被告向原告交纳统一经营商铺使用承包费至2013年10月，之后没有向原告交纳。2016年3月21日，案涉商铺所在的“十甫名都”商场全体业主向华林街办事处、荔湾区维稳办等部门上访反映被告长期拖欠租金、霸占商铺不归还，要求政府介入协调。原告在庭审中也表示一直有以电话、短信、到被告经营场所催缴等方式向被告追讨租金。2016年8月10日由于案件的处理结果可能涉及到商铺的经营者和使用人的利益。本院发出《公告》通知荔湾区上下九路“十甫名都”商厦二层的经营者和实际使用人，在2016年8月30日前到本院办理登记。逾期未来登记的，视为放弃权利，本院将依法处理。登记日届满，涉案商铺没有经营者和实际使用人前来办理登记。庭审中，原被告陈述涉案商铺现为第三人占用经营。在审理过程中，原告为证明商铺交付给被告的原状提供了一份《十甫名都商厦装修标准》复印件，该份装修标准注明：二、三楼由发展商统一装修，钢筋混凝土框架结构，高级玻璃间隔，地面铺砌高级耐磨砖，落地玻璃门，中央空调。被告表示不确认该份证据的真实性，已不清楚商铺的原状，但承认商铺是被告拆除的。2013年8月21日广州市十甫名都商业经营管理有限公司名称变更为广州市十甫名都市场经营管理有限公司，即本案被告。在本案诉讼过程中，原告申请诉讼保全，本院作出裁定，要求第三人广州市荔湾区滋轩傣妹美食店向法院指定的银行账户缴纳应向被告广州市十甫名都市场经营管理有限公司支付的租金41392.72元。本院认为：《十甫名都商厦统一经营合作协议》及《补充协议》，是双方当事人自主自愿签订的，没有违反法律、法规的规定，合法有效，双方当事人应自觉履行。上述协议名为合作协议，实为租赁合同，故合同中统一经营商铺使用承包费实为租金。被告自2013年11月起没有按合同的约定向原告支付租金，其行为已经构成违约。按《十甫名都商厦统一经营合作协议》及《补充协议》的约定，原告有权主张解除合同。因《十甫名都商厦统一经营合作协议》在2014年4月30日到期，原告请求解除《十甫名都商厦统一经营合作协议》没有意义，故本院对原告要求解除《十甫名都商厦统一经营合作协议》的诉讼请求不予支持。原告诉请解除《补充协议》，有合同依据，本院予以支持。《补充协议》解除后，原告有权要求被告交还涉案商铺。因涉案商铺现由第三人使用，被告与第三人应共同腾退商铺给原告。关于被告2015年8月前欠缴的租金及滞纳金是否超过诉讼时效的问题，原告在庭审中表示一直有以电话、短信、到被告经营场所催缴等方式向被告追讨租金，且也提供了2016年3月21日向政府有关部门上访被告工长期拖欠租金的事实，故根据法律的规定，诉讼时效发生中断，故被告认为2015年8月前的租金已过诉讼时效，依据不足，本院不予采纳。被告应支付自2013年11月起至交还涉案商铺之日止的租金及相应的滞纳金。关于滞纳金的支付标准问题。合同约定滞纳金按1%支付，对上述约定双方的理解不一致，被告是提供合同条款的一方，应从不利于被告一方解释，原告认为滞纳金是当月租金额的每日1%计算，本院予以采纳，但由于滞纳金的标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定每月租金滞纳金被告应以每日按万分之五的标准自当月16日起计算为宜，且滞纳金应不超过本金。关于涉案商铺是否需要恢复原状后腾退的问题。原告认为被告应按房产证附图的四至间隔及购房合同《十甫名都商厦装修标准》铺内部分第二条标准将商铺恢复原状。由于原、被告在签订《十甫名都商厦统一经营合作协议》及《补充协议》时，并没有对涉案商铺的现状进行明确的约定，原告提供的《十甫名都商厦装修标准》复印件，被告不予认可，且原告不能证明交付商铺给原告时的原状，因此原告据《十甫名都商厦装修标准》复印件，不足以证明在签订《十甫名都商厦统一经营合作协议》时，原告将涉案商铺按《十甫名都商厦装修标准》复印件注明的装修标准交付给被告的事实。故原告请求按《十甫名都商厦装修标准》恢复原状的请求，没有合同依据，本院不予支持。被告和第三人应按涉案商铺的《房地产权证》分户图标明的位置、四至及面积交还给原告。第三人广州市荔湾区滋轩傣妹美食店经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、解除原告黄卓维、黄海燕与被告广州市十甫名都市场经营管理有限公司签订关于广州市荔湾区第十甫路158号A3041商铺的《十甫名都商厦统一金庸合作协议补充协议》。二、被告广州市十甫名都市场经营管理有限公司、第三人广州市荔湾区滋轩傣妹美食店自本判决发生法律效力之日起十五日内将广州市荔湾区第十甫路158号A3041商铺按《房地产权证》的分户图标明的位置、四至及面积交还给原告黄卓维、黄海燕。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市十甫名都市场经营管理有限公司向原告黄卓维、黄海燕支付2013年11月起至本判决发生法律效力之日止的租金（租金分段计算：从2013年11月1日到2014年4月30日，每月按623.72元计算；从2014年5月1日到2015年4月30日，每月按678.72元计算；从2015年5月1日到2016年4月30日，每月按746.59元计算；从2016年5月1日到本判决发生法律效力之日，每月按821.25元计算）。四、被告广州市十甫名都市场经营管理有限公司自本判决发生法律效力之次日起（按每月821.25元标准计算）按月支付商铺使用费给原告黄卓维、黄海燕至交还商铺之日止。五、被告广州市十甫名都市场经营管理有限公司自本判决发生法律效力之日起向原告黄卓维、黄海燕支付从2013年11月至2016年9月租金的滞纳金（滞纳金以当月应付租金为基数，按每日万分之五的标准，从当月16日起计算至付清租金之日止，滞纳金应不超过本金为限）。六、驳回原告黄卓维、黄海燕的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费417元、诉保费434元，由被告广州市十甫名都市场经营管理有限公承担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 潘瑞冰二〇一六年十月二十日书记员 卢健华马晴 来源：