（2016）苏1291民初765号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2016-11-16

案件名称

洪桂勇与梁亚伟、梁国银等房屋买卖合同纠��一审民事判决书

法院

泰州医药高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

洪桂勇,梁亚伟,梁国银,叶明娣

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民事判决书(2016)苏1291民初765号原告：洪桂勇，男，1976年1月21日出生，汉族，住泰州市开发区。委托诉讼代理人：刘冬，江苏众诚信律师事务所律师。被告：梁亚伟，男，1990年8月10日出生，汉族，住泰州医药高新区，现羁押于南京市高淳监狱。被告：梁国银，男，1964年7月23日出生，汉族，住泰州医药高新区，系梁亚伟之父。被告：叶明娣，女，1964年7月10日出生，汉族，住址同上，系梁亚伟之母。原告洪桂勇与被告梁亚伟、梁国银、叶明娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洪桂勇及其委托代理人刘冬、被告梁亚伟到庭参加诉讼，被告梁国银、叶明娣经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告洪桂勇向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告梁亚伟签订的《房屋买卖协议》及《人民调解协议书》有效；2.判令三被告协助原告将案涉房屋过户至原告名下。事实和理由：三被告系共同家庭成员，被告梁国银与叶明娣因原房屋拆迁分得凤凰曦城房屋三套。2013年7月21日，三被告签订协议，将其中东区29幢602室分配给被告梁亚伟。2013年8月6日，被告梁亚伟因急需资金，与原告签订了《房屋买卖协议》，将上述房屋以40万元的价格出卖给原告，并承诺协助办理产权过户手续。后原告根��协议支付了全部购房款，被告梁亚伟却未履行协议的义务。期间，原告多次催促被告履约未果。2015年1月16日，原告与被告梁国银、梁亚伟在人民调解委员会调解的基础上，增加55000元作为案涉房屋的转让款，被告梁国银承诺协助办理过户手续，但被告梁国银亦未履行义务。为支持自己的主张，原告向本院提交以下证据：1.三被告于2013年7月签订的协议书；2．原告与被告梁亚伟于2013年8月6日签订的房屋买卖协议；3.被告梁亚伟于2013年8月6日向原告出具的委托书一份；4.被告梁亚伟于2013年8月6日出具的收条一份；5.被告梁亚伟于2014年2月7日向原告出具的收条一份；6.被告梁亚伟于2014年12月11日向原告出具的承诺书及预付条各一份；7.原告与梁亚伟、梁国银于2015年1月16日在泰州医药高新技术产业开发区××街道人民调解委员会达成的人民调解协议书；8．园博园配套工程回迁安置结算表。被告梁亚伟辩称：其同意过户房屋，但是房屋不是其所有，其个人同意也没有用，这个房子该是谁的就是谁的，等被告刑满释放后可以做父母亲的工作将房屋过户给原告。被告梁亚伟未提供证据。被告梁国银、叶明娣未答辩亦未举证。经举证质证，被告梁亚伟对原告提供的证据真实性均无异议，但认为：其只收到原告款项208000元左右（不包括按照结算表尚需支付的87310元），梁国银是在其殴打胁迫的情况下在人民调解协议书上签字的，当时母亲叶明娣也在场但不肯签字。经审理查明，被告梁国银与叶明娣系夫妻关系，育有一子即被告梁亚伟。2000年前后，被告梁国银、叶明娣在原泰州市寺巷街道许伍村一组建��房屋，因土地征用，于2012年12月通过产权调换安置取得房屋三套，即凤凰曦城西区44幢804室、东区3幢206室及案涉的东区29幢602室。2013年7月31日，三被告达成协议书一份，约定：甲方（即被告梁国银、叶明娣）婚后以来共生一个儿子梁亚伟（乙方），其他别无子女，也未抱养，因家庭矛盾重大，协调难度复杂，经甲、乙双方所在居委会、司法部门、调处中心，共同由甲乙双方当事人申请后组织调解，达成协议如下：1.所安置分配的住房共三套，现作原共有家庭成员进行享有权利。2.坐落于凤凰曦城东区29幢602室的住房一处由乙方梁亚伟享有权利，甲方为乙方提供各类产权的过户文件及手续。3.其余两套，凤凰曦城东区3幢206室的住房一处由甲方叶明娣享有权利，凤凰曦城西区44幢804室的住房一处由甲方梁国银享有权利。4.上述家庭矛盾及共有人员房屋分配后，各自行使自己的权利，相互不得再因房屋分配产生矛盾，原有各自的生活用品、家庭用品归各自所有。5.甲方自愿共同提出，今后的生活费用、生病护理，直至百老归天的全部费用均不需要乙方承担，甲方另行安排。6.乙方自愿放弃甲方原有家庭的一切任何财产和经济索取……。2013年8月6日，原告洪桂勇与被告梁亚伟签订房屋买卖协议，约定：坐落于凤凰街道凤凰曦城东区的29幢602室的住房一套，系高层建筑，无车库（有共有车库），合计100平方米，属于甲方（即梁亚伟）父母亲梁国银、叶明娣赠与给甲方的合法自有产权用房，该房屋系拆迁安置住房，目前在建筑中，尚未办理进宅手续（该房屋已确认办理领取选号）。经甲乙双方协商，该房屋甲方决定以40万元的价格出售给乙方（即原告洪桂勇）。乙方在办理好房屋买卖协议时，先向甲方支付35万元购房款，��余5万元购房余款，乙方在领取办理好过户手续后，由乙方结清余款。上述房屋的买卖协议形成后，乙方在领房时，为甲方提供各类房屋产权的过户证件，保证乙方享有购买房屋产权……。双方还约定了违约责任等事宜。同日，被告梁亚伟向原告出具收条和委托书，收条载明收到原告购房款40万元，被告梁亚伟委托原告办理领取手续。2014年12月11日，被告梁亚伟向原告出具承诺书，载明：我与洪桂勇房屋买卖一事，双方已达成协议，该房屋是由父亲梁国银赠与给我的，先期房屋买卖款洪桂勇已全部支付给我，我并出具了收条，目前根据本人的实际情况，确实困难，经与洪桂勇协商，再次同情给予本人补偿5万元整，本人按期与父亲梁国银一起讲房屋过户给洪桂勇（具体5万元凭收条），并于2014年12月30日前履行过户。同日，被告向原告出具预付条一份，载明收到原告预付款1万元，其他4万元待梁国银参加协议签名后一次性给付。2015年1月16日，原告与被告梁亚伟在泰州市高新技术产业开发区××街道人民调解委员会达成人民调解协议书一份，约定：1.双方房屋买卖情况是实。2.双方共同认可原有签订的房屋买卖协议约定。3.原有房屋买卖协议约定价40万元已交付，双方认可。4.现由于争议，双方另行协商，由洪桂勇再次给予梁亚伟补助款55000元，其中梁亚伟已支付10000元，洪桂勇在取得房屋所有权过户后，一次性给予梁亚伟给付补助费45000元，另外，洪桂勇归还梁亚伟戒指一枚，今后双方不再有纠纷。45000元由梁亚伟父亲协助过户后一次性给付。被告梁国银在协议尾部“担保签名过户人”字样后签名，同时书写了“本人同意”；该协议签订时，被告叶明娣亦在现场，未在协议上签名。另查明，2015年9月21日，��告曾向本院起诉要求三被告返还购房款41万元。本院以（2015）泰开民初字第01309号立案后，在该案审理中，被告叶明娣陈述“我当时也在场，但是我没有签字。我没有签字是因为梁亚伟将家里东西都摔了，如果将家里东西赔给我我就同意签字，最后也没让我签字，我去的时候在场的有洪桂勇和他老婆、梁亚伟、张武全和派出所的工作人员”、“我们没有同意将案涉房屋卖给洪桂勇”。后原告撤回该案起诉。本院认为，本案争议焦点为：一、案涉房屋买卖合同及人民调解协议的效力如何；二、原告要求三被告将案涉房屋过户至原告名下是否应予支持。关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更��转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告洪桂勇与被告梁亚伟于2013年8月6日签订的房屋买卖合同，及双方于2015年1月6日签订的人民调解协议书均系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不涉及其他无效情形，应为合法、有效。至于被告梁国银在本院（2015）泰开民初字第01309号案件庭审中陈述，其因长期遭受被告梁亚伟的家庭暴力，出于无奈在人民调解协议书上签名，但目前并无充分证据证明其签订该协议时意思表示确不真实；即使该胁迫事实存在，被告梁国银自该协议签订之日起至今未提起合同撤销之诉，依照《合同法》第五十五条之规定，其撤销权已经消灭。由此，梁国银此前关于人民调解协议存在可撤销情形之意见，本院不��支持。关于焦点2，《合同法》第一百八十五条规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同；第一百八十七条规定，赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。梁国银、叶明娣于2013年7月31日与梁亚伟签订赠与协议，将案涉房屋赠与被告梁亚伟，该事实各方均无异议；结合被告梁亚伟关于被拆迁房屋建造时家庭成员的陈述，可以确认梁亚伟对被拆迁房屋并不享有所有权，相应的，即使梁亚伟对房屋补偿安置利益享有权利，亦不可能对包含案涉房屋在内的被安置房屋单独享有所有权。现被告梁亚伟与原告洪桂勇签订房屋买卖合同，将案涉房屋售予洪桂勇，构成无权处分行为，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，出卖人无处分权并不影响买卖合同的效力，但无处分权的，不能实现物权变动的效果；对于不动产买卖而言，物权变动效果不达客观体现为标的房屋无法办理转移登记手续。因此，应进一步探讨被告梁国银、叶明娣是否具有对梁亚伟上述处分行为进行追认的意思。梁国银在人民调解协议“担保签名过户人”处签名，并明确表示“本人同意”，应视为其具有协助过户之意思。至于叶明娣，其于（2015）泰开民初字第01309号案件庭审中陈述不同意将房屋出卖给原告，系明确拒绝对梁亚伟的处分行为予以追认；另，人民调解协议签订时叶明娣本人亦在场，但因家庭矛盾未决等原因拒绝在该协议上签字，亦视为对梁亚伟之处分行为不予认可。综上，被告梁亚伟未单独取得案涉房屋的所有权，又欠缺全部权利人同意物权发生变动的意思，故案涉房屋不具有物权变动的条件。原告洪桂勇仅基于其与被��梁亚伟间买卖合同及被告梁国银的追认，要求三被告共同协助将涉案房屋过户至其名下之主张，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。被告梁国银、叶明娣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其对自身诉讼权利的放弃，由其自行承担不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告洪桂勇与被告梁亚伟于2013年8月6日签订的房屋买卖合同及双方于2015年1月6日签订的人民调解协议有效；二、驳回原告洪桂勇的其他诉讼请求。案件受理费40元，由原告洪桂勇负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日��，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币40元。[通过银行交纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名，填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③汇入银行：农业银行泰州市海陵支行；④帐号：10×××68；⑤行号：103312820114；⑥款项：上诉费；⑦一审案号；⑧编码：112001。]审　判　员　　李剑峰代理审判员　　杨鑫森人民陪审员　　刘葆久二〇一六年十月二十日书　记　员　　王　泽附法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共��国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。关注公众号“”