（２０16）津01民初269号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-14
案件名称
天津市农垦房地产开发建设有限公司与天津中兴嘉禾投资有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津市农垦房地产开发建设有限公司,天津中兴嘉禾投资有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十三条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十五条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)津01民初269号原告(反诉被告):天津市农垦房地产开发建设有限公司,住所地天津市河西区洞庭路南(洞庭路与浯水道交口)。法定代表人:刘瑞成,该公司总经理。委托诉讼代理人:温国彪,天津万华律师事务所律师。委托诉讼代理人:徐砚,天津万华律师事务所律师。被告(反诉原告):天津中兴嘉禾投资有限公司,住所地天津市红桥区小西关青年路85号内209房。法定代表人:李伟,该公司董事长。委托诉讼代理人:孟庆达,男,该公司总经理。委托诉讼代理人:张淑君,天津天信律师事务所律师。原告(反诉被告)天津市农垦房地产开发建设有限公司与被告(反诉原告)天津中兴嘉禾投资有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年5月20日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)天津市农垦房地产开发建设有限公司的委托诉讼代理人温国彪、徐砚,被告(反诉原告)天津中兴嘉禾投资有限公司的委托诉讼代理人孟庆达、张淑君,到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市农垦房地产开发建设有限公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即向原告交付坐落于天津市红桥区丁字沽三号路12号康源公寓项目范围内所有酒店、商业公建和所属地下停车位等配套设施(其中酒店建筑面积为10010平方米,所属地下建筑面积为3000平方米。项目地址及四至范围为:天津市红桥区丁字沽三号路与白酒厂大道交口,东至新村七段,南至丁字沽三号路,西至白酒厂大道,北至实验小学。协议约定购房款数额为125000000元);2.判令被告立即负责为原告就涉诉酒店、商业公建及配套设施办理商品房买卖合同网签、备案和房屋所有权初始登记及其占用范围内土地变更登记手续,并协助原告办理新建商品房买卖的转移登记手续,将房地产权证办理至原告名下;3.判令被告向原告立即支付逾期交付酒店违约金18750000元;4.判令被告立即向原告移交涉诉酒店、商业公建及配套设施所属完整的建设资料和竣工资料,并向原告交付质量保修文件和使用说明文件;5.确认原告就被告交付的酒店、商业公建和配套设施所存在的建设工程质量缺陷以及违反交付标准等情形可以另行起诉主张权利;6.案件受理费、保全费等诉讼费用判由被告承担。事实和理由:2010年2月22日天津农垦集团总公司与被告签订《帕玛拉特地块酒店、商业回购协议书》,约定由天津农垦集团总公司购买被告在“帕玛拉特”地块上开发建设的全部酒店、商业公建及地下停车位等配套设施。2011年6月28日由天津农垦集团总公司及原、被告三方签订《权益转让协议》,共同确认将天津农垦集团总公司依据《帕玛拉特酒店、商业回购协议书》所享有的全部权利及义务转让至原告名下。后原告与被告又签订了《补充协议》,对相关权利义务内容进行了约定,其中购房款的最终数额约定为125000000(1.25亿)元,并约定被告应于2012年10月30日前将具备使用条件的酒店交付给原告。现原告早已实际向被告支付购房款114500000元(1.145亿元),远远超出双方协议约定的应付款数额,在原告早已超额履行完毕协议义务的情况下,被告却至今尚未履行交付酒店及配套设施等义务,导致原告长期无法接收和使用酒店。被告的违约行为已经严重侵犯原告合法权益,原告经催告未果,为维护国有企业重大国有资产权益,诉至法院,列明如上诉请,并在此明确保留针对被告所交付的酒店等建筑物存在的建设工程质量缺陷以及违反交付标准等情形可以另行起诉主张的权利。天津中兴嘉禾投资有限公司辩称,原、被告就网签酒店买卖合同的部分内容尚未达成一致意见,目前不能签约。逾期交房的主要责任在原告,原告应赔偿被告相关损失。合同约定交房的2012年10月底,被告已经完成全部建设任务并通过“五方验收”,工程质量合格,因超面积问题未能通过规划验收。酒店前厅主入口设计变更致车道封堵,前厅消防验收不合格。酒店回购价格125000000元的构成,首先是因为原告要求被告“超标准”建设,其次是扩大酒店建筑面积,增建临时设施,增加楼层,再次是提高建设标准。综上理由,被告请求法院驳回原告诉讼请求,并判令原告赔偿被告损失。天津中兴嘉禾投资有限公司向本院提出反诉请求:判令反诉被告给付反诉原告酒店拆改费1092775元、项目管理人员工资462630元、尚未付款部分10500000元的利息2297181.25元,诉讼费由反诉被告负担。事实和理由:2010年2月22日天津农垦集团总公司与反诉原告签订的《帕玛拉特地块酒店、商业回购协议书》,及2011年10月16日反诉原、被告签订的《补充协议》,约定反诉被告购买反诉原告开发建设的涉诉酒店,该酒店应满足经营酒店和商业公建要求;总金额125000000元;甲方(反诉被告)超标准要求乙方(反诉原告)建设部分,双方协商解决;2012年10月底以前交付;未尽事宜协商解决。协议签订后,反诉原告依约于2012年10月底完成了酒店的建设并通过质量验收,但为满足反诉被告的特殊需要,酒店建设面积超过规划指标,未能如期通过规划验收,酒店前厅封闭,导致未能及时通过消防验收。为达到规划和消防要求,反诉原告对酒店有关部位进行拆改,付出了大量人力、物力,支出拆改费用1092775元;自2012年11月至2016年6月30日聘请项目人员(××)支出工资费用462630元;反诉被告尾款10500000元未及时支付产生利息2297181.25元。天津市农垦房地产开发建设有限公司对天津中兴嘉禾投资有限公司的反诉辩称,不同意反诉请求,请求法院全部驳回。事实与理由:一,拆改费一节,依据双方《补充协议》约定,购房款从62370000元提高到125000000元,是基于双方共同确认的“加大酒店实际使用面积,并提高相关部位建安标准”客观原因,反诉原告享受了购房款增加的权利,应当按照协议约定实现合同目的,反诉原告对酒店存在超面积施工的事实是明知的,也由此才会导致双方协议将购房款提高,说明加大使用面积一节已经通过提高购房款的方式得到了解决,反诉原告应自行承担相应后果。双方是商品房买卖合同关系,在买卖合同实际履行过程中,假设存在所谓拆改事实,亦应由作为卖方的反诉原告自行解决。而且反诉原告针对拆改费用所提交的证据无法形成严谨的证据链条,不能证明拆改费用实际发生。二,项目管理人员工资一节,反诉原告提供的证据无法证实与其主张的××存在真实有效的劳动关系,更无法证实支付了其诉请的工资。反诉原告是商品房买卖合同的卖方和开发商,在未依法依约履行交付标的物义务之前,当然对酒店负有掌控和管理义务,若确实安排人员对酒店进行项目管理,相应费用亦应由其自行承担。三,未付款利息一节,按照双方合同约定,购房尾款需反诉被告取得约定的酒店权属时一次性支付,现反诉原告未履行房屋交付义务,其根本无权主张该款项,何况利息。反诉被告已提前支付了15000000元购房款,反诉原告主张获得不具备支付条件的购房款尾款的相应利息,有违诚信原则及双方的合同约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。天津市农垦房地产开发建设有限公司针对本诉部分提交证据:第一组:1.津红丁(挂)2009—179号国有建设用地使用权的公开挂牌出让公告、土地挂牌竞拍结果公示;2.《帕玛拉特地块酒店、商业回购协议书》;第二组:3.《权益转让协议》;第三组:4.《补充协议》;第四组:5.天津银行进账单和网上银行转账凭证各两页、银行转账支票存根和天津市企业专用往来收据各五页;第五组:6.《关于准予天津中兴嘉禾投资有限公司丁字沽三号路商业公建项目核准的决定》、《建设工程规划许可证》、《天津市商品房销售许可证》;第六组:7.《建设工程消防验收意见书》、《天津市建设工程竣工验收备案书》;第七组:8.《情况说明》;第八组:9.《律师函》及邮寄单据;第九组:10.工作联系单两份、回复一份。天津中兴嘉禾投资有限公司针对本诉提交证据:第一组:1.《帕玛拉特地块酒店、商业回购协议书》;2.《补充协议》;第二组:3.酒店外观效果图;4.2011年5月11日工作联系单;5.2011年5月18日工作联系单(附图)6.2011年5月19日工作联系单(附图);7.2011年5月23日联系函;8.2011年6月1日工作联系单(附图);9.2011年6月10日工作联系单;10.2011年6月17日图纸会审、设计变更、洽商记录(附图);11.2011年7月13日工作联系单;12.2011年7月25日工作联系单(附图);13.2011年8月1日工作联系单(附图);14.2011年8月7日会议纪要;15.2011年8月25日工作联系单(附图);16.2011年10月31日工作联系单;17.2011年12月12日工作联系单(附图);18.2012年3月1日会议纪要;19.2012年3月6日联系函(附图);20.2012年3月15日联系函;21.2012年3月23日联系函;22.2012年4月1日工作联系单(附图);23.2012年5月3日工作联系单;第三组:24.2010-01施工图(电子版);25.2010-01施工图;26.《房产测绘成果报告书》;27.《关于酒店严重超面积情况致天津农垦集团函》;28.《关于酒店超面积问题回复函》;29.2011年7月9日会议纪要;30.2011年7月18日修改后电子版酒店建筑图;31.2011年8月9日修改后酒店建筑蓝图;32.2011年8月17日房产测绘成果报告书;33.2011年9月7日工作联系单;34.2012年4月19日工作联系单(附图);第四组:35.《律师函之复函》;36.《律师函》;37.2016年7月4日工作联系单;第五组:38.《__项目建筑工程文件发放(外部)登记表》;39.酒店给水暖电设计图纸;40.网易邮箱打印页面及《协议书》(打印件,无签章)。天津中兴嘉禾投资有限公司针对反诉提交证据:第一组:1.《消防设施检测技术服务委托合同》、发票(2500元);2.《协议书》(楼板拆顶板)、发票四张(共计180000元);3.《协议书》(二层楼板吊顶)、发票(65000元);4.《协议书》(照明器具安装,拆除顶板附加电器工程)、发票(32000元);5.《测绘合同》、发票(20000元);第二组:6.《建筑装饰工程施工合同》、发票三张(共计453000元);7.《天津市建设工程设计合同》、发票(60000元);8.《防雷装置检测协议书》、发票(12500元);9.《房屋安全鉴定收费协议》、发票二张(共计160000元);10.《天津市小型建设工程施工合同》(消防工程改造);第三组:11.《劳动协议》三份;12.工资表;第四组:13.《中兴嘉禾应收农垦房款2012.10.30至2016.6.30利息》;第五组:14.2015年11月11日工作联系单;第六组:15.《__项目建筑工程文件发放(公司内部)登记表》;16.《康源公寓及商业公建项目酒店楼板改造》;17.酒店消防设计变更图纸;18.2014年1月1日会议纪要;第七组:19.《__项目建筑工程文件发放(公司内部)登记表》(另);20.楼板拆除结构图纸;21.《__项目建筑工程文件发放(公司内部)登记表》(又另);22.《拆除施工方案》;23.2015年6月15日会议纪要。天津市农垦房地产开发建设有限公司针对反诉未提交证据。综合分析案中证据及双方当事人的当庭陈述,本院认定如下事实:2009年11月29日,天津土地交易中心发布公告,公开挂牌出让涉案酒店所在地块国有土地建设用地使用权。公告中要求,“该地块受让人须在签订《挂牌地块成交确认书》60日内与天津农垦集团总公司签订回购协议书,由天津农垦集团总公司回购该地块全部酒店、商业公建8910平方米及地下停车位等配套设施,回购总价格不高于6237万元”。2009年12月30日,天津中兴嘉禾投资有限公司竞得上述地块。2010年2月22日,天津农垦集团总公司与天津中兴嘉禾投资有限公司签订《帕玛拉特地块酒店、商业回购协议书》,约定“……乙方(天津中兴嘉禾投资有限公司)应先建公建后建住宅,甲方(天津农垦集团总公司)以最高不超过6237万元的总价格回购该地块全部酒店、商业公建及地下停车位等配套设施。……按规划选址要求地上建筑面积不少于8910平方米……地下建筑面积须满足酒店、商业公建按规范要求配置的地下设施及停车位所需使用面积……甲方验收合格后,签订交房手续……未尽事宜,双方另作协商,再行签订补充协议,补充协议作为本协议的附件,具有同等法律效力……”。2011年6月28日,天津农垦集团总公司、天津中兴嘉禾投资有限公司、天津市农垦房地产开发建设有限公司签订《权益转让协议》,约定天津农垦集团总公司将前述《帕玛拉特地块酒店、商业回购协议书》所确定的己方全部权利、义务转让给天津市农垦房地产开发建设有限公司。2011年10月16日,天津市农垦房地产开发建设有限公司与天津中兴嘉禾投资有限公司签订《补充协议》,确认基于“乙方(天津中兴嘉禾投资有限公司)为加大酒店实际使用面积就土建工程和局部建筑结构进行变更、调整及提高诸如酒店外檐石材、门窗、电梯等材质标准和规格,从而增加了工程造价,加大了乙方投资、垫资的负担”等原因,甲方(天津市农垦房地产开发建设有限公司)回购酒店的最终价格确定为125000000元,并注明该价款“为甲方购买该酒店全部权属权利的价格,其中,酒店的总建筑面积为10010M2(含配套建筑面积1100M2),地下停车位以及商业公建按规范要求配置的地下设施的用房等建筑物3000M2(建筑面积)”。对酒店回购款的支付方式,《补充协议》约定为,除甲方先前支付的49500000元外,余款分两期,第一期50000000元应于《补充协议》签订后五日内支付,余款25500000元,甲方于“酒店建成并通过竣工验收,取得《竣工验收合格证》具备酒店交付使用、转让条件时,甲、乙双方按房地产管理部门所规定的要求办理酒店权属转让交易手续,甲方在取得所属权利时”一次性支付。2010年4月16日,天津中兴嘉禾投资有限公司丁字沽三号路商业公建项目经行政核准项目总建筑面积13010平方米,其中地上面积10010平方米,地下3000平方米。2010年10月25日,涉案工程获得《建设工程规划许可证》,许可建设规模同上述核准面积。2012年1月17日,天津中兴嘉禾投资有限公司就涉案项目取得《天津市商品房销售许可证》。2013年12月30日涉案工程通过消防验收。2015年11月6日涉案项目取得《天津市规划验收合格证》。2015年11月27日涉案工程取得《天津市建设工程竣工验收备案书》。2016年2月25日,天津市农垦房地产开发建设有限公司向天津中兴嘉禾投资有限公司发函,要求后者为其办理商品房买卖合同网签手续,交付涉案酒店、商业房产及相关设施设备,并要求为其办理产权登记手续。2016年3月17日,天津中兴嘉禾投资有限公司向天津市农垦房地产开发建设有限公司发函,告知相关行政部门认可在双方当事人同意按现状交接涉案酒店后即可办理该项目初始登记手续,天津中兴嘉禾投资有限公司建议双方当事人拟定备忘录,在向房管部门出具同意现状交接的文件之后,将仍存在争议的补偿问题、旋转门问题等记录下来另行协商解决。2016年7月5日,天津中兴嘉禾投资有限公司就“关于酒店产权初始登记事宜”,向天津市农垦房地产开发建设有限公司发出工作联系单,再次请求天津市农垦房地产开发建设有限公司出具同意现状接收涉案酒店的书面证明,以配合完成项目初始登记手续,并重申双方争议事项可以备忘录形式确定,最终通过诉讼程序解决。截至诉前,天津市农垦房地产开发建设有限公司向天津中兴嘉禾投资有限公司总计支付涉案款项114500000元。庭审中天津市农垦房地产开发建设有限公司提出与天津中兴嘉禾投资有限公司就涉案酒店进行现状交接,保留后期对工程质量缺陷及违反合同约定的交房标准等情形享有另行起诉的权利。天津中兴嘉禾投资有限公司认为双方当事人就正式的商品房买卖合同内容尚未达成完全一致意见,故不同意现状交付。法庭辩论终结后,天津市农垦房地产开发建设有限公司在其提交的书面代理意见中,对本诉请求第一项“判令被告立即向原告交付坐落于天津市红桥区丁字沽三号路12号康源公寓项目范围内所有酒店、商业公建和所属地下停车位等配套设施”解释为,“商业公建”即为酒店建筑本身。天津市农垦房地产开发建设有限公司申请撤回其本诉诉讼请求第2项“判令被告立即负责为原告就涉诉酒店、商业公建及配套设施办理商品房买卖合同网签、备案和房屋所有权初始登记及其占用范围内土地变更登记手续,并协助原告办理新建商品房买卖的转移登记手续,将房地产权证办理至原告名下”,和第4项“判令被告立即向原告移交涉诉酒店、商业公建及配套设施所属完整的建设资料和竣工资料,并向原告交付质量保修文件和使用说明文件”,撤诉理由为保留诉权,另行主张;天津中兴嘉禾投资有限公司申请变更反诉诉讼请求中“尚未付款部分10500000元的利息2297181.25元”为“判令反诉被告给付尚未给付的购房款10500000元”,理由为,双方当事人虽然在涉案《补充协议》中约定购房尾款在反诉被告取得酒店所属权利时一次性给付,但是该约定对反诉原告有失公允,且有悖常理,不符合交易规则。本院认为,原告天津市农垦房地产开发建设有限公司在本案宣判前,以另行主张为由,申请撤回其本诉诉讼请求第2项、第4项,不违反法律相关规定,本院准许。被告天津中兴嘉禾投资有限公司在法庭辩论终结后申请变更其反诉请求,因超过当事人可以申请变更诉讼请求的法定期限,本院对其申请予以驳回。根据法律规定,当事人签署书面协议,具备商品房买卖合同的主要内容,出卖方按照协议约定收受购房款的,该书面协议应当认定为商品房买卖合同。天津中兴嘉禾投资有限公司附条件地受让涉案酒店所在地块的国有土地使用权,与天津市农垦房地产开发建设有限公司之间先后形成《帕玛拉特地块酒店、商业回购协议书》、《补充协议》,约定天津市农垦房地产开发建设有限公司“回购”天津中兴嘉禾投资有限公司开发建设的位于天津市红桥区丁字沽三号路12号的酒店及附属设施,天津市农垦房地产开发建设有限公司支付相应价款,该两份协议具备法律规定的商品房买卖合同的主要内容,天津中兴嘉禾投资有限公司已经接受天津市农垦房地产开发建设有限公司支付的购房款114500000元,据此应当认定天津市农垦房地产开发建设有限公司与天津中兴嘉禾投资有限公司之间成就商品房买卖合同法律关系。天津市农垦房地产开发建设有限公司依约履行付款义务,本案诉前和诉讼中,天津中兴嘉禾投资有限公司亦多次表示愿与对方当事人以酒店现状完成交接,天津市农垦房地产开发建设有限公司现请求现状接收涉案酒店,本院予以支持。天津中兴嘉禾投资有限公司不同意交付的抗辩事由不能成立。涉案酒店及附属设施的面积及四至描述最终应以相关房屋管理行政部门的登记确认为准,本案中不予认定。关于地下部分使用权,因涉案酒店垂直投影地下空间与相邻公寓的地下部分相通,并无明显区分标志,故天津市农垦房地产开发建设有限公司请求分得地下建筑面积3000平方米,人民法院不宜判决。双方当事人应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则协商共同使用或做出明确分割。涉案《补充协议》对酒店及附属设施的交付期限约定为2012年10月30日,但诉讼中双方当事人对于工程先期超规划许可建设及后期经拆改方通过规划验收的事实均无异议,故诉讼标的物交付延迟,双方均有过错。且本案诉前天津市农垦房地产开发建设有限公司不同意现状接收酒店,亦构成天津中兴嘉禾投资有限公司迟延履行合同义务的原因之一,故本院对天津市农垦房地产开发建设有限公司关于逾期交付酒店违约金的诉讼请求不予支持。当事人依法享有诉权。天津市农垦房地产开发建设有限公司请求确认其对涉案酒店存在质量缺陷或违反房屋交付标准等情形享有诉权,该公司可待证据充分时依法定程序提起诉讼,本案中不予涉及。案中证据显示涉案工程施工过程中,双方当事人就施工图纸和设计方案多次洽商变更,但双方就因此发生的相应费用的承担并未做出明确约定,故天津中兴嘉禾投资有限公司要求天津市农垦房地产开发建设有限公司在支付合同约定的购房款之外,另行承担拆改费用,没有合同依据。且天津中兴嘉禾投资有限公司作为反诉原告,应当就其主张的数额提交充分的证据证明,现其提供的证据不能确切证实该数额,经法庭明示,天津中兴嘉禾投资有限公司放弃申请评估的举证权利,故本院对天津中兴嘉禾投资有限公司关于拆改费用的反诉请求不予支持。天津中兴嘉禾投资有限公司反诉请求天津市农垦房地产开发建设有限公司承担延期交付酒店期间,雇佣项目管理人员发生的工资损失,因证人未到庭作证,天津中兴嘉禾投资有限公司不能证实该等人员提供的劳务与本案争议焦点存在直接因果关系,亦不能充分证明其主张的损失确已实际发生,故对其该项反诉请求,本院亦不予支持。合同约定天津市农垦房地产开发建设有限公司于“酒店建成并通过竣工验收,取得《竣工验收合格证》具备酒店交付使用、转让条件时,甲、乙双方按房地产管理部门所规定的要求办理酒店权属转让交易手续,甲方在取得所属权利时”一次性支付购房尾款25500000元,诉讼中天津中兴嘉禾投资有限公司对天津市农垦房地产开发建设有限公司下欠款项10500000元,及涉案酒店尚未办理产权登记手续的事实并无异议,即,天津市农垦房地产开发建设有限公司支付购房尾款的合同约定条件尚未成就,故天津中兴嘉禾投资有限公司关于购房尾款利息的反诉请求,本院一并驳回。综上,本院部分支持本诉原告天津市农垦房地产开发建设有限公司的诉讼请求,驳回反诉原告天津中兴嘉禾投资有限公司的全部诉讼请求。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十五条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定,判决如下:一、本判决生效后三日内,被告天津中兴嘉禾投资有限公司向原告天津市农垦房地产开发建设有限公司交付天津市红桥区丁字沽三号路12号酒店;二、驳回原告天津市农垦房地产开发建设有限公司的其他诉讼请求;三、驳回反诉原告天津中兴嘉禾投资有限公司的反诉请求。本诉案件受理费760550元、保全费5000元,共计765550元,由天津市农垦房地产开发建设有限公司负担99854.35元,天津中兴嘉禾投资有限公司负担665695.65元;反诉案件受理费18810元,由天津中兴嘉禾投资有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市高级人民法院。审 判 长 刘宝莉审 判 员 张秀云人民陪审员 赵淑敏二〇一六年十月二十日书 记 员 王思睿附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:1.《中华人民共和国民法通则》第八十三条:不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。2.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……3.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。4.《商品房销售管理办法》第十六条:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款:当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。……6.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款:宣判前,原告申请撤诉的,是否准许,由人民法院裁定。……7.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定:在案件受理后,法庭辩论结束前,原告增加诉讼请求,被告提出反诉,第××提出与本案有关的诉讼请求,可以合并审理的,人民法院应当合并审理。