（2016）粤01民终10717号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-10-25
案件名称
樊兆强与原炳林合同纠纷2016民终10717二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
某强,某林
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终10717号上诉人（原审原告）：某强，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：艾银，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李景欢，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：某林，住广州市白云区。委托诉讼代理人：梁劭文，广东新正律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯骏，广东新正律师事务所律师。上诉人某强与被上诉人某林合作建房合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2015)穗云法民四初字第1334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人某强及其委托诉讼代理人艾银、李景欢，被上诉人某林德委托诉讼代理人梁劭文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人某强不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决对某强投入的建筑成本的基本事实没有查明，且事实认定错误。1.某强投入的建筑成本能够查明。因为年代久远，某强已无法提供建筑费用的凭证，但结合庭审情况及相应的事实，建筑成本的事实是能够查明的。另外，在一审庭审中，某林也已确认建筑成本为500元/平方米，双方能够确认的建筑成本是190240元，即这部分成本是可以查明。2.建筑成本是应当返还的，一审判决以“补偿上盖建筑物价值”替代“返还出资款”，属于事实认定错误。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，返还财产是原则，折价补偿属于例外。结合本案的事实，某强投入的建筑成本，属于货币，是能够且有必要返还的，一审判决以“补偿”来替代，属于事实认定错误。二、一审判决对于某林存在过错的基本事实没有查明，也没有认定，属于基本事实查明不清。对于合同的无效，某林是否存在过错以及过错程度，这是某林是否承担赔偿责任以及承担多大赔偿责任的事实依据，更是本案的关键事实，本案中必须查明并据此作出认定。但综观一审判决书内容，其没有对此进行任何查明，更没有任何认定，显然是错误的。现有证据足以证明某林的过错是明显的，而且是严重的，其应赔偿某强的全部损失。首先，某林违背诚信，为了更大的不当利益，提起确认合同无效的诉讼。某林的行为违背了基本诚信原则，也是恶意的，此种行为理应受到惩罚。其次，因某林拒绝配合，导致某强未能及时办理涉案房屋的宅基地证。对于这一事实，某强在一审已提交证据予以证实。再次，合同履行过程中，某林存在恶意违约。一方面某林没有按照约定将宅基地证原件交由某强保管；另一方面，某林私下变更宅基地证，其声称的“继承”根本不存在。三、一审判决将涉案房屋价值仅认定为上盖建筑物价值，是错误的。1.一审判决将房屋价值人为地割裂为建筑物价值和土地使用权价值，违背了“房地一体”的基本原则。2.一审判决违背了《中华人民共和国合同法》第五十八条的立法目的。对于合同无效有过错的一方应当赔偿对方损失，是基于另一方因此遭受损失的补偿。结合本案的事实，某林对于合同无效有明显过错，其应承担赔偿某强全部损失。某强这种损失的衡量依据，则是涉案房屋的市场价值，包括地上建筑物价值和土地使用权价值。换言之则是对某强如在同地段另外购房损失的补偿。3.一审判决也将导致非常不良的社会效果，不仅对不诚信者没有惩罚，反而让其收益，无疑助长不诚信行为。其次，如果按照一审判决，某强根本无力再另行购买房屋，那面临的将是某强没有居所的局面。四、一审判决适用法律错误。1.一审判决没有对某林是否存在过错以及过错程度进行查明和认定，也没有对返还与赔偿进行区分，而只是笼统用了“补偿”来判决，明显对法律的理解和适用是错误的。2.一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条错误。本案属于宅基地转让合同无效后的处理，与商品房没有任何关系，所以一审判决适用该法条是错误的。五、一审判决是错误的，不公平的。某强合建房屋时是前后两套，一套是某林使用，一套是某强使用，当时投资的金额是40万，而现在判决支持的金额只有61万，明显是利益保护的失衡，显然是保护了不诚信者，这样的判决不仅仅造成不公平，还造成恶劣的社会效果。上诉请求：1.撤销原审判决，改判某林返还某强投入的建筑成本40万元，某林赔偿某强的损失1869500元（涉案房屋现有市场价值2269500元-建筑成本40万元）；2.一、二审全部诉讼费用由某林承担。被上诉人某林答辩称：本案涉及的法律关系只是房屋的补偿问题，除补偿之外的其它问题已经有生效的民事判决书作出认定。对于补偿的数额，双方已经共同委托一审法院进行评估，一审法院委托了鹏信资产评估土地房地产估价有限公司进行评估，其中有说明165万元是地价，一审法院依据该评估报告对某强的房屋作出补偿612000元是有依据的，且理由是充分的。至于某强主张建筑成本是40万元与实际情况有偏差，因为在1988年时建筑的成本是不超过50万元的，所以某强现在获得的补偿已经超过了其当时的成本的。2015年9月28日，某强向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.某林返还某强依据1988年2月11日《私资合建房屋协议》投入的建筑成本400000元；2.判令某林赔偿某强广州市白云区某路29号后座四层房屋的损失2269500元；3.本案的诉讼费由某林承担。一审法院认定事实：1988年2月11日，案外人原甲、原乙及某林（共同甲方）与某强（乙方）签订了《私资合建房屋协议书》，该协议书约定：甲乙两方协议私资合建房屋两间，地址为广州市白云区某村。乙方出全部资金建房，甲方出的房屋一间，占地面积（共116平方米，其中建筑面积占48.40平方米，空地67.60平方米），乙方与甲方建筑面积各占一半，即每方占58平方米，乙方负责建一间占地58平方米两层楼房，给甲方永久居住，乙方自行按甲方拨出的58平方米面积建4层楼房，永久居住使用，房屋建成后产权各占50%，即每方占58平方米作自主权使用，但声明不准出售，若某方违反协议由违反者负全部损失的经济责任。房屋产业权现用名称原甲名字，实际某强占50%（即58平方米），正本在某强存放，副本在原甲处存放，乙方的四层楼房自行设计建筑，甲方的两层楼房由甲方自行建筑（附图详述）由乙方出全部资金自建。协议书落款有证明人李某乙等签名。同日，原甲（甲方）与某强（乙方）签订另一份协议，该协议书约定：由于甲方提供占地面积58平方给乙方建一栋四层楼房屋，乙方需给甲方提供暂付10000元保证金，待房屋建成两层结构时，10000元由甲方交回乙方建房用。（注明乙方需给甲方出全部资金建一栋58平方面积两层楼房永久使用），报建费由乙方支付等等。1987年3月12日，原甲以其本人名义向原区公所乡镇建房用地申请报建，于1987年3月15日得到原区村镇建房许可，某强于1988年2月开始拆旧建新，新建房屋于1988年11月建成，房屋建好后，某强依协议将前面二层房屋交付某林，自行占用使用后座四层房屋至今。新房于1988年4月28日核发宅基地证，由于原甲于1997年去世，某林于1997年8月27日向广州市白云区某委员会申请将宅基地使用人并更为某林，当日广州市白云区某委员会批准变更更名手续，并于1996年8月27日核发宅基地使用人为某林的宅基地证。2014年4月23日，某林在原审法院提起诉讼，要求确认合作建房协议书无效；某强腾退广州市白云区松洲街某村孖涌路29号后座共约255平方米建筑面积的四层房屋。该院以（2014）穗云法民四初字第475号案（以下简称“475号案”）立案受理，并查明以下事实：原甲为涉案房屋所在集体经济组织成员，与案外人郭某于1952年结婚，婚后生育四子，分别为原乙、原炳欣、原汉波、某林即原审被告。新建房屋于1988年4月28日核发宅基地证（宅基地证号：穗郊字第2447**号，使用人是原甲，层数2、4层，建筑面积为380.48平方米）。原甲于1997年去世。1997年8月27日，某林向广州市白云区松洲街螺溪村民委员会提交《申请报告》，该报告载明：因原甲去世，使用人为原甲的宅基地房屋现由某林继承，故申请将宅基地使用人变更为某林。郭某、原、原炳欣、原汉波在落款处签字、捺印。广州市白云区松洲街螺溪村民委员会于当日批准给予变更更名手续。1996年8月27日，涉案房屋核发了宅基地使用人为某林的宅基地证（宅基地证号：穗郊字第01045**号，地址为广州市白云区原镇螺溪乡某村花园巷68号，现地址为广州市白云区某路29号）。原审审理中，郭某、某波、某欣、原乙确认涉案宅基地房屋由某林继承的事实。经原审法院释明，上述案外人明确表示不参加该案诉讼，放弃就涉案房屋主张权利等。2015年4月13日，原审法院作出475号民事判决：“一、某林与某强履行的于1988年2月11日签订的《私资合建房屋协议书》无效；二、某强将广州市白云区某路29号后座四层房屋交还某林。”判后，某强不服，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第3517号民事判决书，驳回某强上诉，维持原判。原审法院审理中，原审法院依某强申请，委托评估机构对广州市白云区某路29号（宅基地证地址：广州市白云区某村花园巷68号后座四层房屋的现值进行评估。评估机构于2016年3月18日出具《报告书》，评估得出：上述建筑物分摊的宅基地土地使用权价值为1657500元，建筑物现值为612000元。某强为本次评估预付评估费8200元。另某强主张其为涉案房屋出资40万元进行建设，某林对此不予确认。一审法院认为：生效的法律文书已确认某强与某林之间的合建房合同关系归于无效。根据无效合同的处理原则，应由合同双方相互返还，即由某强向某林返还分成房屋、由某林返还或补偿某强合建分成房屋上盖建筑物价值。现房屋返还的问题已在475号案中处理完毕，故某强要求某林返还合建分成房屋上盖物价值612000元的诉讼请求合理合法，予以支持。宅基地使用权的价值具有身份性，某强要求某林返还宅基地使用权价值的诉讼请求于某无据，不予支持。关于某强主张的合资建房出资款，一方面，该出资款已固化为合建分成房屋，故应通过补偿分成房屋现值的方式予以处理，某强要求某林赔付出资款的诉讼请求与返还分成房屋现值的诉讼请求重合；另一方面，某强在原审法院给出的举证期限内，并无提交充分证据证实其出资40万元的事实，故综合以上两点，原审法院对于某强要求某林返还出资款40万元的诉讼请求不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，于2016年5月9日作出判决：一、判决生效之日起十日内，某林补偿某强合建分成房屋上盖物价值612000元；二、驳回某强其他的诉讼请求。案件受理费30400元，由某强负担20480元、由某林负担9920元；评估费8200元，由某强负担5989元，由某林负担2211元。二审期间，某强提交了一份2010年5月29日南方都市报关于“杨箕拆迁加速度九成半村民已签约”的报道。某林对某强提交证据材料发表质证意见：对于该证据的真实性，因为是在网上打印出来的，所以对其真实性不予认可，对其关联性不确认。从证据举证时间看，早在本案第一次开庭时，该材料已经出现，如果法院认为该材料属于证据，也不属于二审期间的新证据，不能作为新证据使用。经审查，原审法院查明事实基本无误，本院予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点在于:某强要求某林返还投入的建筑成本40万元以及赔偿广州市白云区某村花园巷68号后座四层房屋的现值损失1869500元的主张是否成立。某强与原甲、原乙、某林签订《私资合建房屋协议书》约定由某强出全部资金，原甲、原乙、某林出屋地合建房屋并对各自分成房屋作出约定，该《私资合建房屋协议书》已被相关生效判决确认无效，且判决某强返还涉案合建分成房屋给某林，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，从双方实际履行多年的既有现实以及公平合理的原则出发，某林应按合建分成房屋经评估确定的当前市场价值返还给某强。本案中，某强主张赔偿的是其依据《私资合建房屋协议书》分得的广州市白云区某村花园巷68号后座四层房屋的损失，根据评估机构所作出的《报告书》，涉案广州市白云区某村花园巷68号后座四层房屋的现值为612000元，该建筑物分摊的宅基地土地使用权价值为1657500元，由于某强并非涉案房屋所附着土地所在集体经济组织的成员，而宅基地使用权价值具有身份性，故原审法院认定某林应补偿某强涉案房屋上盖价值612000元、涉案房屋所分摊的宅基地使用权价值不应返还给某强并无不当。至于某强主张的合资建房出资款，因该部分出资款已固化为合建房分成房屋，原审法院认定某强的该部分请求与返还涉案房屋现值的诉讼请求重合且不予支持并无不当，某强的该项上诉主张理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人某强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费20480元，由上诉人某强负担。本判决为终审判决。审判长 万力平审判员 李 静审判员 郑怀勇二〇一六年十月二十日书记员 邹凌青游瑞娜 来自