（2015）穗天法民四初字第759号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-06
案件名称
广州市天河区员村鸿运房地产咨询服务部与周妹玲居间合同纠纷2015民四初759一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市天河区员村鸿运房地产咨询服务部,周妹玲
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第四百二十四条，第四百二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第759号原告：广州市天河区员村鸿运房地产咨询服务部，住所地广东省广州市天河区。负责人：赖伟连。委托代理人：汪黄结、汪旭东，均系广东广信君达律师事务所律师。被告：周妹玲，住广东省广州市白云区。委托代理人：邓水清，住广东省阳山县。原告广州市天河区员村鸿运房地产咨询服务部（简称鸿运服务部）诉被告周妹玲居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鸿运服务部的委托代理人汪黄结，被告周妹玲及其委托代理人邓水清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿运服务部诉称：原告于2014年4月多次带被告在翠湖山庄看房购买住房，在原告撮合下经多次现场洽谈达成交易。2014年4月25日，被告与业主戴某及原告签订《房屋买卖合同》，被告确定购买业主名下位于广州市天河区黄埔大道中翠湖街10号1306房，买卖合同成交价为295万元。依据合同第十条约定，被告作为买家应自合同签订之日向原告支付咨询费、中介费5万元。但在合同签约当天，被告仅支付3000元给原告，余款以隔天支付为由拖欠至今未予支付。后经原告多次催要，被告虽答应支付但又以各种理由予以推脱，余款至今分文未付。原告认为，原告已完成房地产经纪居间合同义务，促成房产买卖双方达成一致并签订房地产买卖合同，而被告并未按照合同约定完成付款义务，其行为已对原告的合法权益造成了极大的损害。被告除应支付47000元本金外，还应依据合同第十条的约定向原告支付违约金251450元。现原告基于友好解决纠纷原则仅以不超过本金47000元来主张被告违约责任合情合理合法。为维护我方合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告立即支付中介费47000元及违约金（以47000元为本金，以每日1%标准计算，自2014年4月26日起计至实际清偿之日止，以47000元为限）。2、被告承担本案诉讼费用。被告周妹玲辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、原、被告及卖家之间签订房屋买卖合同后，我方向卖家支付了22万多元定金，但原告及卖家一直没有后续通知，我方一直要求原告及卖家继续履行合同，但原告及卖家都没有履行。二、关于中介费的问题，合同第十九条手写部分第C款约定中介费于递件过户之日才支付。原告至今都没有告知我方无法递件的原因，因此原告要求我方支付中介费是没有依据。三、我方从来没有表示不再履行合同，被告也从来没有要求解除合同，原告也没有履行合同义务，直至今日买卖双方尚未签订网签合同。如果今日开庭原告称该房屋卖方已出卖，我方现在才知道，我方认为原告可能存在一房两卖的情况。经审理查明：2014年4月25日，案外人戴某（卖方、甲方）、被告（买方、乙方）、原告（中介方）三方签署《房屋买卖合同》，约定经中介方提供中介服务，三方就购买广州市天河区黄埔大道中翠湖街10号1306房（下简称涉案房屋），签订本合同。该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为2950000元。（第十条）基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付50000元作为咨询及中介服务费；逾期支付的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或交易取消的，则违约方须赔偿另一方的咨询及中介服务费。另，合同第十九条其他事项手写约定：总价款为2950000元分三部分支付，第一部分为定金200000元，于2014年4月25日前支付10000元，剩余190000元于2014年4月30日前付清，如果没有支付视为买方违约，定金10000元不退回；第二部分2250000元买方在2014年7月25日前支付，逾期则视为买方违约，定金200000元不退回买方；2014年11月10日前递件过户，过户当日支付第三部分尾款500000元。递件过户的当天全部收齐中介费等。本案中原、被告确认原告已付中介费为3000元。2015年10月20日，原告提起本案诉讼。关于《房屋买卖合同》履行的情况。原告称：被告并未按照合同的付款期限支付合同价款给卖方，被告违约导致合同无法履行，定金被没收，被告应承担相应的法律后果；原告已促成买卖双方交易，因为被告个人原因导致交易无法履行，被告应足额支付中介费。被告表示：卖方在2014年12月17日还向我方发出短信询问是否继续履行合同，我方也明确回复继续履行合同，双方变更了合同的约定，但原告却没有通知我方后续需要做什么，其没有履行合同义务；根据合同约定及法律规定，合同的解除需要书面通知，但原告及卖方没有发出任何通知，且在合同未解除的情况下，卖家已将涉案房屋另行出售给他人。被告对其以上陈述提供如下证据：1、卖方向其发送的手机短信截图（显示短信发送时间2014年12月17日），拟证明卖方向其发出信息要求履行合同。短信载明：被告意愿购买涉案房屋，合同约定时间已到，被告还未履行买卖房屋相关事宜，希望被告在2014年12月19日前给卖方答复，否则将按合同约定视同被告已经放弃购买涉案房屋。2、被告向卖方发送手机短信截图（显示短信发送时间2014年12月19日），拟证明其要求卖方履行合同，合同正在履行中。短信载明：被告向卖方表示双方已履约，合同有效为执行期间视继续履行。上述证据经质证，原告认为：上述证据无法证明短信收发人，也没有电信运营商出具的相应证明；通讯日期是2014年12月17日，远远超过双方约定支付第二部分款项2014年7月25日的时间，且该短信要求被告两天内回复是否继续履行合同，否则没收定金，意味着被告确实没有按合同约定履行其义务，被告对此是明知的。关于被告未能按照《房屋买卖合同》约定支付中介费的原因。原告称：被告明知其已违约，我方与卖方多次找被告要求其明确是否继续履行合同，但被告置之不理；按我方的理解，被告就是放弃购房，合同无法继续履行，根本无法递件。被告则称：三方于2014年4月25日签订合同，合同明确约定递件过户之日支付剩余中介费，如果如原告所说签订合同当天就需要支付全额中介费，合同手写部分就不会约定剩余中介费于递件过户当天支付；原告至今没有证据证明买卖双方的合同已解除，根据我方提供的短信证据，可以证明买卖双方的合同仍在履行中，且整个交易履行过程中，原告从来没有履行通知义务，也从来没有协助买卖双方办理交易过户事宜。本院认为：涉案《房屋买卖合同》包含两个法律关系，一为被告与卖方之间的房屋买卖合同关系，一为原、被告之间的居间合同关系。本案为原、被告之间的居间合同纠纷。合同约定中介费数额为50000元，合同第十一条约定付款时间为签约当日，但合同第十九条又手写约定“递件过户的当天全部收齐中介费”，表明剩余中介费的支付是与合同正常履行及交易过户密切相关，但合同同时约定“如买方或卖方违约，导致交易不能进行或交易取消的，则违约方须赔偿另一方的咨询及中介服务费”。我国《合同法》规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。合同虽约定“递件过户的当天全部收齐中介费”，但并不意味着如无法正常递件过户则被告无须支付剩余中介费。被告对涉案房屋无法正常递件过户仍须尽到必要的举证责任及作出合理解释。按查明的事实，《房屋买卖合同》签订于2014年4月25日，原、被告双方均陈述签约后被告已向卖方支付定金不少于20万元；被告已付中介费3000元，未付金额为47000元；被告与卖方至今未办理交易递件手续。本案中被告认为其与卖家之间的房屋买卖合同至今仍在履行之中，但根据被告自身举证，2014年12月17日卖方向被告发短信敦促被告履行合同，2014年12月19日被告向卖方发短信称双方已履约及合同继续履行，但被告未举证其依约向卖方支付了剩余房款，未举证其曾敦促过卖方履行合同义务而卖方拒不履行，未举证证实其在签约后与卖方曾实质性地协商履约具体事宜及在双方协商不成的情况下循法律途径主张权利，未举证证实其曾要求作为中介方的原告对包括递件过户在内的履约相关事宜予以协助，也未举证买卖双方至今递件过户不可归责于被告，被告依法应承担举证不能的法律后果。被告以上行为也与其作为买方支付高额定金后对交易行为继续进行的合理关切之间形成巨大反差，被告对此未能作出合理解释。综上，原告早在2014年4月25日已促成被告与卖方之间房屋买卖合同成立，被告作为合同约定的支付中介费的义务方，未举证证实其在签约至今长达两年多的时间里拒付剩余中介费具有合法正当理由。现原告要求被告支付剩余中介费47000元，并无不当，本院予以支持。至于逾期付款违约金，综合本案案情，应以47000元为本金，按合同约定的每日1%的标准，自原告起诉当日即2015年10月20日起计至被告清偿之日止，违约金总额以不超过本金为限。至于被告与卖方之间的房屋买卖合同关系，属另一法律关系，不属本案审理范围，被告应另循法律途径解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起10日内，被告周妹玲向原告广州市天河区员村鸿运房地产咨询服务部支付中介费47000元及逾期付款违约金（以47000元为本金，按每日1％计算，自2015年10月20日起计至清偿之日止；违约金总额以不超过本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2150元，由被告周妹玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李新程人民陪审员 杨思华人民陪审员 焦 红二〇一六年十月二十日书 记 员 梁怡筠秦爽梁雅芝 微信公众号“”