（2016）鄂0503民初537号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-12-14
案件名称
张燕与宜昌仁恒置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
宜昌市伍家岗区人民法院
所属地区
宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张燕,宜昌仁恒置业有限公司,交通银行股份有限公司宜昌分行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款
全文
湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0503民初537号原告张燕，女，1975年1月31日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。委托代理人屈名胜，湖北前锋律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人郑波，湖北前锋律师事务所律师，特别授权代理。被告宜昌仁恒置业有限公司，住所地宜昌市沿江大道特168-6号万达广场B座19楼。法定代表人邹君红，该公司董事长。委托代理人熊敏瑞，湖北七君律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人张兴明，湖北七君律师事务所律师，特别授权代理。第三人交通银行股份有限公司宜昌分行，住所地宜昌市胜利四路22号。代表人张永华，该行行长。委托代理人杜根训，湖北百思特律师事务所律师，特别授权代理。原告张燕与被告宜昌仁恒置业有限公司（以下简称仁恒公司）、第三人交通银行股份有限公司宜昌分行（以下简称交行宜昌分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月19日受理后，依法适用简易程序，由审判员宋亮独任审判，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告张燕及其委托代理人屈名胜、郑波，被告仁恒公司的委托代理人张兴明到庭参加诉讼。第三人交通银行股份有限公司宜昌分行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告张燕诉称：2014年3月7日，原告与被告签订《宜昌市商品房买卖合同》约定，原告向被告所购房屋春立方8号楼××××号，建筑面积为134.3平方米，单价每平方米6362.21元，房款共计844445元。合同签订后，原告共向被告支付购房首付款344445元。同年3月31日，原告就购买前述房屋向第三人贷款支付被告购房款事宜与第三人签订《个人房产抵押贷款合同》。同年4月14日，第三人向被告交通银行账户×××××××××划款510000元。另，《商品房买卖合同》对于被告向原告交付房屋时间及双方的违约责任作出了明确的约定，第九条交付期限及条件第1项明确约定：“出卖人应当在2015年12月28日前，将商品房交付买受人使用”。第十条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。”后被告在合同约定的时间无法向原告交付房屋。2016年1月29日，原告因被告未能按时履行交付房屋义务，特向被告递交《退房申请书》一份，以书面形式通知被告解除合同及退还购房款，并承担违约责任。2016年2月1日，被告向原告回函告知不能按时交房的原因及延迟交房的时间为2016年4月28日。时至原告起诉之日，被告已逾期交房3个多月时间，且距被告延迟交房时间不足半月，被告仍不能履行交房义务。故原告诉至法院，要求判令：1、解除原、被告之间签订的《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：026××××）；解除原告与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》（编号：201442500100110××××）；2、被告返还原告已支付购房首付款344445元及其利息42366.74元（利息暂计算至起诉之日），自2016年4月11日起按照同期银行贷款利率计息直至债务清偿之日止；3、被告返还原告已支付第三人贷款本息共计92425.17元（其中本金29053.26元，贷款利息63371.91元），自2016年5月22日起按照同期银行贷款利率计息至债务清偿之日止；4、被告向第三人返还剩余按揭贷款及其利息；5、被告支付原告违约金8444.45元；6、被告承担本案的全部诉讼费用。被告仁恒公司辩称：本案争议房屋已于2016年6月末至7月初交付，从维稳出发，原告不应解除与我司签订的《宜昌市商品房买卖合同》；如果原告执意解除该合同，则须承担相应违约责任。原告主张的首付款损失、贷款损失，无事实和法律依据。第三人交行宜昌分行向本院提交答辩意见，称：原、被告间的商品房买卖合同纠纷尚在审理过程中，购房合同未被最终确认无效或解除，原告此时请求解除原告与第三人之间的借款合同，为时过早。在原、被告纠纷处理期间，原告仍应继续履行贷款合同中的还款义务。在此期间，原告一旦出现逾期还款行为，将对第三人构成违约，第三人将依约追究其违约责任，而且会直接影响原告的个人信用。第三人作为担保权人，不准备提出独立诉讼请求，法院应仅处理商品房买卖合同纠纷。若法院判决原、被告不解除《商品房买卖合同》，无论原、被告之间纠纷最终如何处理，原告仍应继续履行与第三人签订的《贷款合同》中约定的还款义务；若法院判决原、被告解除《商品房买卖合同》，根据司法解释第25条第2款之规定，原告应立即返还欠第三人的全部贷款本息或由被告直接返还上述款项，否则对第三人构成了违约，第三人将依法追究相应责任。经审理查明，2014年3月7日，原告张燕及其丈夫佟文杰与被告仁恒公司签订编号为0265870的《宜昌市商品房买卖合同》。约定：张燕、佟文杰购买仁恒公司开发的位于宜昌市伍家岗区城东大道与中南路交汇处的春立方8号楼××××号房，建筑面积134.3平方米，单价每平方米6362.21元，房款共计854445元。合同约定出卖人应当在2015年12月28日前交房。出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同同时约定，张燕选择按揭方式付款，在合同签订当日支付人民币344445元，余款510000元由张燕向银行申请商品房按揭商业贷款并按照和银行的约定方式还款。张燕于2014年3月7日支付购房款264445元，于2014年3月13日支付购房款80000元。同年3月31日，张燕与第三人交行宜昌分行签订编号为201442500100110××××的《个人房产抵押贷款合同》。约定以张燕所购的春立方8号楼××××号房作为抵押，张燕向交行宜昌分行借款510000元，借款期限为20年，贷款利率为浮动利率，还款方式为等额本息还款方法。合同对用款计划等其他事项一并进行了约定。同年4月14日，交行宜昌分行发放了借款510000元。2014年4月22日张燕向仁恒公司支付510000元。以上共向仁恒公司支付全额购房款计854445元。2014年4月14日至2016年5月22日，张燕共偿还交行宜昌分行贷款本息本息92425.17元。2016年2月1日，仁恒公司向张燕邮寄一份《关于逾期交房的情况通报》，告知其不能按时交房的原因，力保延迟交房的时间为2016年4月28日前等。但时至今日，被告仁恒公司仍未向原告张燕交付合同约定的房屋。另查明，原告张燕与佟文杰于2015年12月18日协议解除了婚姻关系，双方签订离婚协议书，约定：双方婚后所有的春立方8号楼××××号房，产权归张燕所有。上述事实，有离婚证、《离婚协议书》、《宜昌市商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、销售不动产统一网络发票、《退房申请书》、《关于逾期交房的情况通报》、贷款交易明细以及本案庭审笔录等证据在卷佐证，足以证实。本院认为：1、原告张燕、佟文杰与被告仁恒公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》以及原告张燕与第三人交行宜昌分行签订的《个人房产抵押贷款合同》是各方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。佟文杰与原告张燕已解除婚姻关系，双方协议约定上述合同项下购买的房屋属原告张燕所有，故该合同产生的权利义务属张燕所有。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。但被告仁恒公司未按合同约定的期限履行交房义务，至本案开庭审理时逾期交房时间已超过数月，根据合同约定，原告张燕有权解除《宜昌市商品房买卖合同》，被告仁恒公司应退还原告张燕已支付的购房款及违约金。对原告主张仁恒公司返还原告购房首付款344445元并支付违约金8444.45元的诉请，应予以支持。原告同时主张自2014年3月7日开始按照银行同期贷款利率计算购房首付款344445的利息损失，该请求符合法律规定，但应从合同解除的条件成就之日即2016年1月29日开始计算更为合理，故对该部分的利息损失本院予以支持。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，因被告仁恒公司的违约行为导致了房屋买卖合同的解除，故借款合同已无实际履行的意义，合同目的已无法实现，原告张燕有权请求解除《个人房产抵押贷款合同》，被告恒信公司应当将收受的购房贷款本金及利息返还。至于应当由谁向第三人交行宜昌支行返还购房贷款本息的问题，上述司法解释第二十五条第二款明确规定了应当由出卖人将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告主张被告返还其已经支付的按揭贷款本息92425.17元的理由成立，应予以支持；原告请求由被告向第三人偿还剩余借款本息的理由成立，本院予以支持。第三人交行宜昌支行关于原告应继续履行贷款合同中的还款义务的辩解理由缺乏依据，本院不予采纳。综上，依据综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、二十五条的规定的规定，判决如下：一、解除原告张燕与被告宜昌仁恒置业有限公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》。解除原告张燕与第三人交通银行股份有限公司宜昌分行签订的《个人房产抵押贷款合同》。二、被告宜昌仁恒置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告张燕购房首付款344445元，并支付该款利息损失（从2016年1月29日开始至被告宜昌仁恒置业有限公司返还该款之日止，按照中国银行同期贷款利率计算）。三、被告宜昌仁恒置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告张燕已支付的按揭贷款本息92425.17元（截止2016年5月22日），并支付违约金8444.45元。四、被告宜昌仁恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人交通银行股份有限公司宜昌分行归还剩余贷款本金480946.74元（截止2016年5月22日），并按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率，向第三人支付上述款项实际付清之日止的利息。五、驳回原告张燕的其他诉讼请求。本案受理费4257元（已减半收取），保全费5000元由被告宜昌仁恒置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 宋 亮二〇一六年十月二十日书记员 伍倩昀 来自