（2016）黔05民终1959号

裁判日期: 2016-10-20

公开日期: 2016-11-11

案件名称

郑维崇与威宁县阳光海韵农贸超市管理服务中心房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

贵州省毕节市中级人民法院

所属地区

贵州省毕节市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郑维崇,威宁县阳光海韵农贸超市管理服务中心,威宁县亿科房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

贵州省毕节市中级人民法院民事判决书（2016）黔05民终1959号上诉人（原审原告）郑维崇，男，汉族，1975年1月8日生，高中文化，住贵州省威宁县。委托代理人牛德全，贵州草海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）威宁县阳光海韵农贸超市管理服务中心。住所地：威宁县海边街道威双大道。组织机构代码：05502067-4。法定代表人付光明，总经理。委托代理人管梓七，该公司法律顾问。被上诉人（原审第三人）威宁县亿科房地产开发有限公司。住所地：贵州省威宁县草海镇富民路*号。组织机构代码：68015374-7。法定代表人石建华，总经理。委托代理人陈龙，公司法务人员。上诉人郑维崇与被上诉人威宁县阳光海韵农贸超市管理服务中心（以下简称阳光管理中心）、第三人威宁县亿科房地产开发有限公司（以下简称亿科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省威宁县人民法院（2016）黔0526民初149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人郑维崇及其委托代理人牛德全，被上诉人阳光管理中心委托代理人管梓七、亿科公司委托代理人陈龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告诉称：2013年4月22日，被告以引诱的方式邀约原告向第三人购买商铺，被告承诺：只要原告购买一层2号房，被告愿意一次性支付原告5年的租金，即总房款的20％，计101241元；如原告购买2层11号至13号房，被告愿意一次��补贴原告2年的租金，即每间3000元，此笔款项在原告签订《商品房买卖合同》时一次性从房款中扣除，房屋由被告使用。原告与被告签订承诺书后，被告要求原告当即出具收条，然而在与第三人签订《商品房买卖合同》时，第三人却没有将房屋租金从房款中扣减，仍旧按照房屋价格要求原告支付房款，被告也没有支付租金给原告。因此被告与第三人存在恶意串通，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判决1、解除原、被告签订的一层2号房的房屋租赁合同及由被告支付原告一层2号房从2013年4月22日至2015年12月22日的租金收益53995元、2层11号至13号房2013年4月28日至2015年4月28日的租金9000元，合计62995元。2、请求判决第三人承担连带责任。原审被告辩称：原告诉求无事实依据：1、原告与第三人签订《商品房买卖合同》前已经与我公司签订《承诺书》，并打了领条，由原告自己签名捺印，说明用租金冲抵房款是原告自己的真实意思表示。2、原告购买的2层11号至13号摊位于2015年4月到期，原告于2015年6月又到被告处领取后续租金，说明原告对之前租金冲抵房款的认可。3、原告诉求已经超过诉讼时效。综上，请求法院不予支持原告的诉讼请求。原审第三人辩称：我公司出售门面及摊位的方式有两种：第一种：买受人一次性交清购房款并与第三人签订《商品房买卖合同》，第二种：买受人先与被告签订《承诺书》获得相应的租金补贴，再与第三人签订《商品房买卖合同》，将获得的租金补贴直接冲抵房款。本案中原告郑维崇选择了第二种方式购买第三人的商铺及摊位，其在购买商铺和摊位时已经享受到最优惠的价格，原告与被告签订的《承诺书》、与第三人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示；其次，原告在签订了《承诺书》后向被告出具了领条，表示原告愿意接受这样的方式购买商铺及摊位并且承认已经获得了利益，现在又反悔否认商铺和摊位的实际价格，明显违背了订立合同时应遵守的诚实信用原则。再次，原告在起诉时计算损失是按照购房款506207元的20％计算，这就表示原告是认可当时购买商铺及摊位的实际价格为承诺书中约定的价格。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原审查明：2013年4月22日，原告郑维崇与被告威宁县阳光海韵农贸超市管理服务中心签订《甲乙双方承诺书一》四份，承诺书主要约定：为保证乙方（郑维崇）在第三人（威宁县亿科房地产开发有限公司）处所购买的门面（2#-2-1-2）及三个摊位（2#-2-2-11、2#-2-2-12、2#-2-2-13）的收益，（门面总款为506207.00元，三个摊位总款为120000.00元），甲方（威宁县阳光海韵农贸超市管理服务中心）一次性给予乙方门面5年（2013年4月28日-2018年4月28日）租金补贴，即总房款的20%，共计101241.00元，同时一次性给予乙方三个摊位2年（2013年4月28日-2015年4月28日）租金补贴，共计￥9000.00元。以上款项在业主签订《商品房买卖合同》时，一次性从房款中扣除。同日，原告向被告出具《领条》四张，上载明郑维崇于2013年4月22日领到威宁县阳光海韵农贸超市管理服务中心，对于其所购买的阳光海韵农贸市场2#-2-1-2商铺，由2013年4月28日至2018年4月28日的租金补贴，共计：￥101241.00元，大写壹拾万壹仟贰佰四十壹元整。及对于其所购买的阳光海韵农贸市场2#-2-2-11、2#-2-2-12、2#-2-2-13摊位，由2013年4月28日至2015年4月28日的租金补贴，各计￥3000.00元，大写叁仟元整。出具领条后，原告与第三人威宁县亿科房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》四份，约定原告购买被告位于草海镇阳光大道（原农科所）阳光海韵二期海韵之澜第2栋2单元1层2号房、第2栋2单元2层11号房、12号房、13号房。第2栋2单元1层2号房《房屋买卖合同》第七条中约定：“该商品房单价每平方米12227.23元，总价款（小写）404966.00元，（大写）肆拾万零肆仟玖佰陆拾陆元整。”第八条约定：“买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应与本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计204966.00元，余款（小写）200000.00元以银行按揭支付。”第2栋2单元2层11号房、12号房、13号房《房屋买卖合同》中第七条分别约定：“该商品房单价每平方米30578.51元，总价款（小写）37000.00元，（大写）叁万柒仟元整。”第八条分别约定：“买受人采取一次性付款方式付款。买受人应当于2013年4月22日前支付全部房价款。”同日，原告向第三人交付门面2#-2-1-2的购房首付款204966.00元��摊位2#-2-2-11、2#-2-2-12、2#-2-2-13的购房款各37000.00元。原审认为：依据合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。本案原告为支持其主张的解除与被告签订的房屋租赁合同及由被告支付租金收益合计62995元并由第三人承担连带责任的诉讼请求。提供了与被告、第三人分别签订的《承诺书》、《商品房买卖合同》。《承诺书》、《商品房买卖合同》无论从形式要件还是实质要件审查，均不符合合同法规定的房屋租赁合同构成要件。原告与被告签订《承诺书》后与第三人签订《商品房买卖合同》，实系本案第三人威宁县亿科房地产开发有限公司商品房销售的促销手段。《承诺书》实系原告购买第三人商品房的折扣优惠约定。原告亦出具领条认可了折扣优惠。故现原告主张的事实及诉讼请求无法律、事实依据。证据不力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告郑维崇的诉讼请求。案件受理费687元，由原告郑维崇承担。上诉人郑维崇不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法予以改判。事实及理由：首先，一审认定上诉人与被上诉人之间不构成房屋租赁合同关系错误，上诉人提供的承诺书仅仅是标题不是租��合同，但承诺书载明了使用房屋的年限及被上诉人应当给付的租金，从内容及被上诉人使用房屋的客观事实来看，上诉人与被上诉人之间构成房屋租赁关系。其次，一审认定承诺书是商品房买卖的促销手段，但没有证据证明，且商品房买卖合同中无论是从房价还是付款方式均没有体现上诉人得到优惠，被上诉人亿科公司也没有与上诉人签订过商品房实际价格与优惠价格的补充约定。如果该促销手段属实，那么本案产生两个法律后果，一是被上诉人之间通过逃避国家税收获得利益；二是欺骗消费者，让购房者白白丧失5年的房屋使用权，称为售后包租，且该方式违反《商品房销售管理办法》第十一条的规定。综上，一审判决适用法律错误，结果损害上诉人合法权益，请求二审依法改判。被上诉人阳光管理中心辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉��一审起诉解除合同，属于解除权范畴，超过1年除斥期间。上诉人认可以租养铺方式向原审第三人亿科公司购买商品房，在签订买卖合同前，就与中心签订承诺书及委托书，认可总房价为506207元，虽合同约定房款为404966元，但该款是在506207元基础上扣除20%所得，上诉人实际得到优惠。404966元价格明显低于市场价格，其余3个商铺也是以该种方式销售，且上诉人按约定领取了返租租金。现上诉人起诉违背诚实信用原则。两被上诉人之间系委托管理关系，由中心代为管理亿科公司未销售部分及整个商业的招租，中心的行为得到亿科公司的认可。被上诉人亿科公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。二审中被上诉人亿科公司提供商业广告1份，证明公司销售门面和商铺是以以租养铺方式销售，给予业主最大优惠。上诉人质证对真实性有异议，称其从未看到过该广告。被上诉人阳光管理中心质证无异议。被上诉人阳光管理中心提供其与亿科公司2013年3月12日签订的委托协议1份，证明双方之间系委托管理关系。承诺书6份，证明其以以租养铺方式代亿科公司管理商铺，该方式与上诉人方式一致。上诉人质证对称该两份证明与本案没有关联性。被上诉人阳光管理中心质证无异议。本院认为被上诉人亿科公司、阳光管理中心二审中提供的3份证据，不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，本院不予以采信。本案二审争议的焦点：上诉人主张本案法律关系是租赁合同关系的事实是否成立及请求解除租赁合同的理由是否符合法律规定。本院认为：上诉人主张其与阳光管理中心存在房屋租赁关系的理由是承诺书虽然标题不是租赁合同，但内容符合租赁合同的内容及其在与亿科公司签订商品房买卖合同时没有享受到承诺书优惠价格。该上诉人理由不成立。理由是：一、根据上诉人与阳光管理中心签订的4份承诺书的内容，上诉人对1个门面和3个商铺的价格是明知的，并且上诉人对要以优惠价格购买门面和商铺必须与阳光管理中心达成门面5年、商铺2年的房屋使用权让渡也是明知的，如果上诉人不同意以让渡房屋使用权方式享受优惠购房价格，其完全可以不与阳光管理中心签订承诺书而直接与亿科公司商谈价格后签订商品房买卖合同，但上诉人在2013年4月22日与阳光管理中心签订承诺书后与亿科公司签订商品房买卖合同的行为，与常理不相符。二、上诉人在向亿科公司购买门面和商铺时，对交易价格的询问和审查判断既是上诉人签订商品房买卖合同所享有的权利也是其所负之义务，��在与亿科公司签订商品房买卖合同前对门面和商铺的价格不可能不知道，而其之所以选择与阳光管理中心签订承诺书后与亿科公司签订商品房买卖合同，应是其对交易价格选择后的结果。接受该交易结果的前提是其必须按承诺书约定履行附期限让渡房屋使用权。三、基于承诺书与商品房买卖合同之间的关系判断，该承诺书并非上诉人与阳光管理中心就门面和商铺达成租赁关系的意思表示。且《商品房销售管理办法》第十一条系管理性规定而非效力性规定，上诉人本案主张解决的法律关系是租赁合同关系而非商品房买卖合同关系，故不能适用该部门规章作为认定本案法律关系效力的依据。因此，上诉人以承诺书内容主张其与阳光管理中心之间形成租赁合同关系的主张本院不予以支持。同理，上诉人主张解除租赁关系没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据��中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1374元由上诉人郑维崇负担。本判决为终审判决。审判长　李　可审判员　陈红梅审判员　徐　洪二〇一六年十月二十日书记员　詹　淼关注公众号“”