（2016）京02民终6630号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2016-10-26
案件名称
黄艳上诉中建一局集团第三建筑有限公司房屋租赁合同纠纷一案
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄艳,中建一局集团第三建筑有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终6630号上诉人（原审被告）：黄艳，女，1973年11月3日出生。委托代理人：王耀慧（黄艳之夫），1975年8月5日出生，北京明日文星酒店职员。被上诉人（原审原告）：中建一局集团第三建筑有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里9-17号3042房间。法定代表人：程先勇，董事长。委托代理人：郭汉生，北京懿廷律师事务所律师。上诉人黄艳因与被上诉人中建一局集团第三建筑有限公司（以下简称中建三公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第24560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄艳、被上诉人中建三公司之委托代理人郭汉生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄艳上诉请求：请求撤销一审判决第一、二、三项，依法改判驳回中建三公司一审全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：中建三公司在履行《中建长阳职工住宅认购协议书》过程中违约，北京市房山区×××01号房屋（以下简称稻田房屋）没有正式买卖合同及发票，且未办理房屋所有权证书，提供完整的购房手续系我履行承诺书的前提条件，中建三公司的违约行为系造成我无法腾房的根本原因；我认为北京市丰台区×××211号、×××105、108、208、305号五间房屋（以下简称涉案房屋）的房租应当按照19.5元/月履行，且房屋租金已经实际缴纳，我应当享受住房补贴，另，在一审判决后，上述涉案房屋中除108号房屋外其余房屋均已腾退；供暖费一直都是单位直接支付，水费在2013年3月改造之前一直是污水，2013年3月之前我缴纳的水费完全可以抵扣我在涉案房屋居住期间的所有水费。中建三公司辩称，同意原判。北京市丰台区×××1、2号楼系中建一局集团所建的单身宿舍办公楼，为临时周转用房，《中建长阳职工住宅认购协议书》明确约定取得稻田房屋配售资格的购房职工应先行腾退原使用和租住的房屋，现黄艳已经实际入住稻田房屋并进行了装修，应当按照承诺书的约定将涉案房屋腾退；黄艳长期未交付房屋租金及水费、卫生费等房屋使用费，未经产权单位同意擅自将涉案房屋出租，我公司有权终止租赁关系，收回房屋。黄艳未能提交任何交纳房租、水费的证据，应当按照市场标准承担相应的房租、水费、取暖费等房屋占用费另，黄艳所述已腾退房屋情况属实，是黄艳自愿腾退的。中建三公司向一审法院起诉请求：1、将涉案房屋腾空并归还；2、支付房屋租金、水费、取暖费、卫生费共计310087.60元，并要求支付计算至黄艳实际腾退房屋之日止。一审法院认定事实：北京市丰台区×××1号楼、2号楼的所有权人系中建三公司。2010年，中建三公司（甲方）与黄艳（乙方）签订《中建长阳职工住宅认购协议书》，约定黄艳认购中建三公司的稻田房屋。合同载明：第九条其他约定，乙方在交清房款接到入住通知书15天内办理入住手续，领取住房钥匙前使用和租住在单位单办楼或由单位提供的其它临时住房的应先行腾退房屋，并由相关物业管理单位开具腾退房屋证明，然后再办理新房入住手续，领取新房钥匙。乙方如不能遵守本协议内容，甲方有权取消其购房资格，退还乙方交纳购房款，不计利息。合同签订后，黄艳采用现金支付的方式向中建三公司支付了全部房款。2013年12月1日，黄艳签署承诺书，载明：中建一局集团：在此次中建一局集团有限公司房山区长阳基地建设的职工政策保障性住房中，本人配售到房山区×××12-1号住房一套，自愿遵守中建一局集团公司住房配售管理规定，保证结清涉案房屋的房租、水、电、暖气、卫生等相关费用，在规定的装修时间内（自领取新房钥匙之日起120天计），把房屋腾空退房，将房屋及钥匙交还中建一局集团物业管理单位，放弃房屋的一切权利，由管理单位处置，如违反承诺内容，自行承担相关法律责任。2013年12月2日，黄艳取得稻田房屋钥匙，并对该房屋进行了装修。黄艳至今未腾退涉案房屋。庭审中，中建三公司主张黄艳应向其支付房屋租金、水费、取暖费、卫生费。其中，自2006年1月1日至2014年3月31日止的期间，房屋租金按0.65元/天/间计算，卫生费按3元/月/间计算，标准外按15元/天/间计算，水费按1元/天/间计算；其中自2014年4月1日至黄艳实际腾退房屋之日止的期间，房屋租金按50元/天/间计算，水费按1元/天/间计算，卫生费按3元/月/间计算，供暖费按47元/平方米/供暖季计算。黄艳对于上述标准并未提出异议，但认为其并不欠中建三公司，无需支付费用，理由为：1、其仅从中建三公司处承租了涉案房屋中108号房屋一间，其余四间房屋是中建三公司给其爱人的办公室；2、其在2006年以前超标准支付了房屋租金，以前多交的租金足以冲抵之后的房屋租金，所以在2006年的时候就将之后的房屋租金都交齐了；3、其签署承诺书系受到中建三公司胁迫，如不签署承诺书就不给其新房屋的钥匙；4、按照相关政策规定中建三公司理应向其发放住房补贴，但一直没有发放，其应得的住房补贴金额足以冲抵房屋租金；5、卫生费其已实际缴纳，中建三公司未开收据。黄艳认为其不应将涉案房屋腾退，理由为：1、中建三公司出售给其的房屋仅有认购合同，没有正式合同和发票，更没有取得房屋所有权证书；2、中建三公司在履行《中建长阳职工住宅认购协议书》过程中违反合同约定，要求黄艳现金支付全部房款，不予办理贷款手续，给黄艳造成了经济损失；3、中建三公司出售给其的房屋长期无法办理正式购房手续、房屋所有权证书，造成其无法办理户口迁入，对其造成经济损失。一审法院认为，根据黄艳所签署的承诺书及双方当事人的当庭陈述，可以认定，双方系存在房屋租赁合同关系。关于租赁房屋范围的问题，因黄艳所签署承诺书中表明其居住在涉案房屋中，且表示愿意付清上述五间房屋的房租、水、电、暖气、卫生费，故法院有理由相信上述房屋由黄艳租住。虽然黄艳主张其系受到胁迫而签署的承诺书，但并未就此向法院提供证据，故法院对此难以采信。另外，虽然黄艳主张其仅从中建三公司处承租了×××108号一间房屋，其余四间房屋是中建三公司给其爱人的办公室，但并未就此向法院提供证据，法院对此亦难以采信。关于黄艳所购房屋无法办理正式购房手续、房屋所有权证书及相应影响问题，鉴于黄艳所购房屋的特殊性质以及《中建长阳职工住宅认购协议书》中约定的内容，前述情况为黄艳在签署承诺书时均已经明知，且未提出异议，现黄艳在取得所购房屋钥匙之后又提出此问题，显然难以成立。另外，黄艳所提中建三公司在履行《中建长阳职工住宅认购协议书》过程中违反合同约定的问题，与本案不属同一法律关系，黄艳可另行诉讼解决。综上，黄艳应依其所签署的承诺书将涉案房屋腾空交还中建三公司。关于中建三公司主张的租金、水费、取暖费、卫生费，黄艳主张其早已超额支付过租金，故不需再支付租金，但未就此向法院提供证据，且该主张与其所签承诺书内容相悖，故法院对此难以采信，而黄艳主张卫生费其已实际缴纳，但未就此向法院提供证据，故法院对此亦难以采信。另外，黄艳主张中建三公司理应向其发放住房补贴的问题，是否发放住房补贴、如何发放住房补贴的问题，属于双方劳动关系中的问题，与本案不属同一法律关系，法院不予一并处理，黄艳可另行诉讼解决。故黄艳理应向中建三公司支付合理的租金、水费、供暖费、卫生费。关于租金、水费、供暖费、卫生费的数额问题，自2006年1月1日至2014年3月31日止的期间，鉴于中建三公司就其房屋租金如何划分标准内、标准外未向法庭提供证据，法院对此难以区分，故法院统一按照较低标准计算房屋租金，中建三公司主张卫生费按照3元/月/间的标准计算，该标准适当，法院予以支持。中建三公司主张水费按照1元/天/间的标准计算，但未提供充分证据予以证明，法院酌情确定为10元/月/间。自2014年4月1日至黄艳实际腾退房屋之日止的期间，鉴于黄艳在取得所购房屋钥匙后未按其承诺腾退房屋，其房屋租金理应参照市场价格计算，现中建三公司主张房屋租金按50元/天/间计算，水费按1元/天/间计算，卫生费按3元/月/间计算，供暖费按47元/平方米/供暖季计算，亦未提供充分证据予以证明，法院认为800元/月/间的费用足以涵盖其所主张的4项费用。综上，一审法院于2015年12月28日判决：一、黄艳于判决生效之日起十五日内将北京市丰台区×××211号、×××105号、108号、208号、305号五间房屋腾退给中建一局集团第三建筑有限公司。二、黄艳于判决生效之日起十五日内向中建一局集团第三建筑有限公司支付自二〇〇六年一月一日至二〇一四年三月三十一日的房屋租金九千七百八十九元，卫生费一千四百八十五元，水费四千九百五十元。三、黄艳于判决生效之日起十五日内向中建一局集团第三建筑有限公司按照每月每间八百元的标准支付北京市丰台区×××211号、×××105号、108号、208号、305号五间房屋自二〇一四年四月一日起至实际支付之日止的房屋租金、卫生费、供暖费、水费。四、驳回中建一局集团第三建筑有限公司的其他诉讼请求。本院二审审理期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审庭审中，黄艳表示曾就涉案房屋向中建三公司交纳过房屋租金，没有固定的租金标准，时多时少，多交的钱中建三公司也没有退回。就其所述，黄艳未能向法庭提交相关证据予以证明。另，黄艳称承诺书系在中建三公司的逼迫下签署，就此，黄艳亦未能提交相应的证据予以证明。另，黄艳与中建三公司均认可一审法院判决后，2016年3月31日黄艳将涉案房屋中除108号房屋外其余房屋均已腾退。上述事实，有双方当事人陈述、承诺书、《中建长阳职工住宅认购协议书》等证据在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据双方签订的《中建长阳职工住宅认购协议书》、黄艳签署的承诺书及双方当事人陈述，可以认定，涉案房屋由黄艳承租使用，黄艳与中建三公司之间存在房屋租赁关系。关于涉案房屋的腾退问题。现中建三公司要求黄艳将涉案房屋腾空并交还，黄艳认可涉案房屋现仍在其控制之下，依据黄艳签署的承诺书，中建三公司的该项诉请确有依据，一审法院对其该项诉请予以支持，处理正确。黄艳虽辩称承诺书系在中建三公司逼迫下签署，但其未能提供相应的证据予以证明，本院不予采信。至于黄艳称中建三公司向其提供稻田房屋完整的购房手续系其履行承诺书的前提条件，因其未能提交相应证据证明承诺书的履行存在条件性约定，故对于黄艳的该项上诉理由，本院亦难以采信。另，关于黄艳主张中建三公司在履行《中建长阳职工住宅认购协议书》的过程中存在违约的问题，因与本案并非同一法律关系，黄艳可就《中建长阳职工住宅认购协议书》的履行及稻田房屋所涉及的其他纠纷另行解决。关于涉案房屋租金、水费、取暖费、卫生费的支付及数额问题。黄艳实际占有使用涉案房屋，应当向中建三公司支付其占有使用期间的房屋租金，直至实际腾退涉案房屋。在双方均未能就租金、水费、取暖费、卫生费的支付标准提供相应的证据予以证明的情况下，一审法院根据中建三公司的诉请，确定2006年1月1日至2014年3月31日止的期间的租金标准为0.65元/天，卫生费标准为3元/月/间，水费标准为10元/月/间；自2014年4月1日至黄艳实际腾退涉案房屋之日止，租金、水费、卫生费、供暖费按照800元/月/间的标准支付，该支付标准并无明显不当，本院不持异议。至于黄艳上诉主张的租金标准及称租金、水费已经支付、水质等诉讼主张，并未提交有效的证据予以证明，本院实难采信。黄艳另称供暖费一直由单位支付的问题，因按照黄艳签署的承诺书，黄艳应当在自2013年12月2日起120天内将涉案房屋腾空交付中建三公司，故在黄艳未能按期履行腾房义务的情况下，仍主张在2013年12月2日之后由单位支付供暖费，缺乏依据。另，关于黄艳主张其应当享受住房补贴一节，与本案不属于同一法律关系，黄艳可另行主张。鉴于双方均认可一审法院判决后，2016年3月31日，黄艳将涉案房屋中除108号房屋外其余房屋均已腾退的事实，故本院对一审法院判决中部分内容予以更正。综上所述，黄艳的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第24560号民事判决第二项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第24560号民事判决第四项；三、变更北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第24560号民事判决第一项为：黄艳于本判决生效之日起十五日内将北京市丰台区×××108号房屋腾退给中建一局集团第三建筑有限公司；四、变更北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第24560号民事判决第三项为：黄艳于本判决生效之日其十五日内向中建一局集团第三建筑有限公司按照每月每间八百元的标准支付北京市丰台区青塔西里4号院1号楼211号、2号楼105号、208号、305号四间房屋自二〇一四年四月一日起至二〇一六年三月三十一日止的房屋租金、卫生费、供暖费、水费并支付北京市丰台区青塔西里4号院2号楼108号房屋一间自二〇一四年四月一日起至实际支付之日止的房屋租金、卫生费、供暖费、水费；五、驳回中建一局集团第三建筑有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2976元，由黄艳负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费50元，由黄艳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 平审判员 刘苑薇审判员 刘慧慧二〇一六年十月二十日书记员 刘梓晨 来源：