（2016）粤1202民初980号
裁判日期: 2016-10-20
公开日期: 2017-05-27
案件名称
张桂芹、梁小沙等与肇庆市进南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
肇庆市端州区人民法院
所属地区
肇庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张桂芹,梁小沙,肇庆市进南房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1202民初980号原告（反诉被告）：张桂芹，女，1958年3月16日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。原告（反诉被告）：梁小沙，女，1985年3月9日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：梁森汉（与原告梁小沙是父女关系），男，1958年3月28日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。上列两原告共同委托诉讼代理人：陈飞宇，广东端庆律师事务所律师。被告（反诉原告）：肇庆市进南房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区棠岗路6号星湖尚景苑D幢701房。法定代表人：伍剑能。委托诉讼代理人：李炳球，广东勤思进律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗伟佳，广东勤思进律师事务所律师。原告张桂芹、梁小沙与被告肇庆市进南房地产有限公司（以下简称进南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案后，先以简易程序审理，于2016年5月19日公开开庭进行了审理。期间被告提出反诉，该案不宜适用简易程序，转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，再于2016年9月27日公开开庭进行了审理。原告梁小沙及其委托诉讼代理人梁森汉，两原告的共同委托诉讼代理人陈飞宇，被告进南公司的委托诉讼代理人李炳球、罗伟佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张桂芹、梁小沙向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办理产权登记证的违约金46898.10元［604357元×776天（2014年3月1日至2016年4月15日）×万分之一］，被告从2016年4月15日开始按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，直至办理房地产权登记之日止；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加一项诉讼请求为：被告向原告支付逾期交楼违约金50463.81元［604357元×835天（2014年1月1日至2016年4月15日）×万分之一］，被告从2016年4月15日开始按日向原告支付已交房款价万分之一的违约金至交楼之日止。事实和理由：原告于2013年4月15日与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013041524268824，以下简称“合同”）。合同约定：原告以604357元购买被告处的肇庆市××州区××路东侧××美誉楼盘××房。被告应当在2013年12月31日前，将本合同约定的商品房交付原告使用。合同第十五条还约定：被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在规定期间内取得房地产权证书的，原告不能据此为由退房解约，逾期每日被告按买受人已付房价的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付全部购房款，直到原告起诉之日被告也没有依约将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关办理产权登记证。另，按《合同》第八条约定：被告应于2013年12月31日将具备1、4种条件的商品房交付原告使用，其中，1、该商品房经验收合格。4、“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，并且按照《合同》第九条约定：逾期不超过90日的，自合同规定的最后交楼期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。后经原告查询了解到诉争楼房直至今日都没有履行办理工程竣工验收备案手续，即被告为规避违约责任，将不符合《合同》约定条件的楼房交付给原告，被告存在违约，根据《合同》约定被告向原告承担违约责任。为维护原告自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告之诉请。被告辩称，一、不能如期办证的主要原因是由于原告违反小区原来的规划设计，违规使用相关的外立面及阳台，乱搭乱建，导致不能通过规划局的验收，被规划部门责令整改，致使整个楼盘不能够备案验收，及如期办证，为此，被告曾通知原告并在楼盘的公告栏及出入口位置进行公告告示，要求违建方自行拆除整改，但时至今日，原告等还没有将其违建拆除整改恢复原规划设计现状，以致不能够如期办证，责任在原告，故此请法院驳回原告的起诉；二、原告要求我方支付逾期办理产权证的违约金没有依据，根据合同及补充协议的约定，办理产权证的时间是在业主收楼后的60天后，由被告提供资料向相关部门备案登记，在备案登记后的550天，才办到产权证。因此，办理产权证的时间是收楼之后的610日，原告起诉要求我方从2014年3月1日起支付违约金是没有事实根据的，也请法院驳回其诉求；三、鉴于原告的违约，我方是保留追究原告违约造成我方损失的权利；四、关于逾期交楼问题，我方已经将验收及格的房屋交付给原告方，所以我方不存在逾期交楼情况，更不应承担逾期交楼违约金，原告与其之前在起诉书提及的事实是相互矛盾的，根据原告的申请书可知，原告在2014年已经知道房屋的情况，即使存在侵权行为，原告的主张也超过了两年诉讼时效，请法庭予以驳回。被告反诉称，双方于2013年4月15日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013041524268824），被告将坐落于肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉商住小区第1幢1703号房以604357元的总金额出售给两原告。两原告作为买受人，理应按照规划设计用途使用物业，合理使用公共设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境的相关规定，不得擅自变更房屋结构外观和用途。而两原告却无视与被告的约定，在未经被告及相关政府部门批准的情况下，采取僭建的方式在阳台上偷偷违法搭建阳光棚，严重破坏了物业的美观和结构。肇庆市城乡规划局城东规划管理站在现场调查时发现包含两原告在内的部分业主违反原规划设计擅自搭建违法建筑物等情况，便于2014年12月24日向被告发出《关于对“江南美誉”项目商住小区楼宇中违法搭建行为自行整改的通知》，要求被告督促违法建设业主尽快自行拆除擅自搭建的违法建筑物，并因此不审批项目通过竣工备案验收，影响了楼盘的交付和办证，给被告带来极大的经济损失。对此，被告高度重视，并多次在小区张贴栏、电梯内等显眼的地方张贴《通知》，要求包含两原告在内的违法业主在15日内自行拆除违法建筑物，按照原方案进行复原。但截至起诉之日，两原告并未按照规划部门和被告的通知要求，自行拆除违法搭建的阳光棚，严重影响了被告项目的规划验收、交付及办证，造成了被告重大的经济损失。故此，为维护被告的合法权益，反诉请求：1、两原告立即拆除其违法搭建的阳光棚，恢复规划设计原状；2、两原告赔偿被告经济损失22000元；3、本案本诉、反诉的全部案件受理费用由两原告承担。原告对被告的反诉答辩称，我方不存在违建，透明阳光棚的加装完全不符合有关部门提到的违建情况，并且我方装修到目前为止，未收到过任何行政单位发出的书面整改通知。阳光棚的搭建与被告规划验收是否通过没有任何直接因果关系，因为按照双方商品房买卖合同约定，被告交付楼盘之前应该一定通过规划、消防、包括竣工验收，所以交付前已经完全符合规划验收，所以我方建设行为与能否通过验收没有任何直接关系。如果存在违法建筑行为，完全是由被告造成，所以被告所提观点完全无法律依据，应该予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月15日，张桂芹、梁小沙与进南公司签订合同编号为2013041524268824的《商品房买卖合同》一份，约定张桂芹、梁小沙向进南公司购买位于肇庆市××州区××路东侧××美誉楼盘××房，房屋总价款604357元。合同在“交付期限”的第八条对交付楼房进行约定：“出买人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；而1、4种条件为：“1、该商品房经验收合格”、“4、‘该商品房经验收合格’，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“双方议定，逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。逾期超过90日的，买受人可解除合同，但应当在十个工作日内书面提出；该期限内没有提出的，合同继续履行”。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不能据此为由退房解约，逾期每日被告按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。第二十条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。《广东省商品房买卖合同》附件四为合同补充协议，合同补充协议第五条第（一）项约定：出卖人按合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，在备案后550日办理好《房地产权证》。2013年4月16日，进南公司向张桂芹、梁小沙开具一张《发票联》，记载：付款人为张桂芹、梁小沙，收款方为进南公司，销售的不动产楼牌号为肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉商住小区第1幢1703号房，房款金额为604357元。进南公司庭审中确认收取了张桂芹、梁小沙的全部购房款。2013年12月19日，进南公司向张桂芹、梁小沙发出《收楼通知书》，记载：您（们）所购买的江南美誉1703号房经验收合格，我公司定于2013年12月31日交付使用……请您（们）先到广东省××州区××路东侧江南美誉销售中心办理确认收楼手续，凭销售中心签盖的“收楼证明”到江南美誉小区首层物业办公室办理领取钥匙手续。2014年1月4日，张桂芹、梁小沙去江南美誉售楼中心签订了《业主临时管理规约》、《江南美誉一期房屋装饰装修管理协议》并领取了入户大门钥匙、室内玻璃门钥匙、水费卡等物品，办理收楼手续。2014年12月24日，原肇庆市城乡规划局城东规划管理站向进南公司出具一份《关于对‘江南美誉’项目商住小区楼宇中违法搭建行为自行整改的通知》：“经现场调查，发现你公司在二塔南路东侧“江南美誉”项目楼宇四周有部分业主均不同程度在原开放阳台改为封闭式、或者将观景露台改为封闭式房间等情况，属擅自搭建的违法行为。鉴于“江南美誉”项目尚未进行规划验收，请你司督促上述违法建设的业主尽快自行拆除擅自搭建的违法建筑物，并按原审定规划方案经行整改，否则有关的执法部门将对涉案的单位和个人依法立案查。”另查明：2013年12月27日，江南美誉小区经验收合格。2015年5月8日，广东省肇庆市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》：经资料审查、现场抽样检查和功能测试，消防设施动作正常，建设工程符合要求，综合评定该工程消防验收合格。又查明：1、本院依法向肇庆市城市管理和综合行政执法局端州区分局调查取证，该局出具《复函》，记载：经查，针对肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉小区在竣工验收前存在的擅自搭建情况，原肇庆市城乡规划局城东规划站（现我局城东规划执法大队）于2014年12月24日向肇庆市进南房地产开发有限公司（以下简称“进南公司”）发出《关于对‘江南美誉’项目商住小区楼宇中违法搭建行为自行整改的通知》，要求进南公司督促业主自行拆除违法建筑物并按原审定规划方案进行整改后，方可申请规划验收。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款、《中国人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款之规定，江南美誉小区因尚未通过规划验收，不应将房屋交付使用，故当时规划执法仅针对进南该公司该项目整体建设情况，不针对具体业主。如贵院需要了解相关项目最新的规划验收情况，可向肇庆市城乡规划局咨询。2、本院依法向肇庆市城乡规划局调查取证，该局出具《复函》，记载：一、肇庆市进南房地产开发有限公司至今尚未向我局提出端州区二塔路东侧江南美誉项目的规划验收申请；二、该建设工程在规划跟踪管理过程中发现存在未按原批准方案建设的违法行为，其中属于已入住业主擅自改、搭建的部分，我局原城东规划管理站在2014年12月曾发出自行整改通知。如在规划验收过程中发现违法建设的，应按《广东省城乡规划条例》第八十条的规定处理完善后方可办理规划验收手续；三、该项目申请规划验收前须按规定缴清中小学校、社区公共用房配套建设费。3、本院依法向肇庆市住房和城乡建设局调查取证，该建设局出具《复函》，记载：一、经信息系统核查,位于肇庆市××路东侧××美誉××房，出卖人:肇庆市进南房地产开发有限公司，买受人：张桂芹、梁小沙，2013年4月15日完成了网签合同手续，商品房买卖合同编号：2013041524268824，买受人选择分期付款方式，当前业务环节显示为申请备案状态,开发商尚未向我局提交相关资料办理合同备案登记。该房屋目前为止，无抵押、无查封及暂无其它登记信息记录。二、具体办理房屋登记和房产权证相关问题，请咨询市国土局不动产登记部部门；三、江南美誉项目至今尚未向我局提交相关材料办理《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备表》。庭审中，张桂芹、梁小沙确认于2014年1月4日拿了钥匙，办理了收楼手续，并于2014年10月1日入住。但至本案起诉之日（2016年4月13日），进南公司没有为张桂芹、梁小沙办理上述房屋的房地产权属证书。张桂芹、梁小沙明确继续履行合同。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。张桂芹、梁小沙与进南公司之间于2013年4月15日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法成立并生效，双方应按照合同约定履行权利义务。《广东省商品房买卖合同》第二十条和第二十一条已明确约定张桂芹、梁小沙与进南公司签订的附件四合同补充协议与合同具有同等法律效力，附件四合同补充协议也是在2013年4月15日签订，且有张桂芹、梁小沙的签名和指模，故附件四合同补充协议对张桂芹、梁小沙与进南公司产生法律约束力，双方应按照附件四合同补充协议的约定履行权利义务。针对张桂芹、梁小沙与进南公司在本诉和反诉中的争议，评述如下：（一）关于进南公司是否有延迟交楼的情形。首先，根据合同约定，进南公司应当在2013年12月31日前将具备“该商品房经验收合格”及“办理了工程竣工验收备案手续”的商品房交付给张桂芹、梁小沙使用。其次，虽然根据合同约定，商品房具备交付的条件为“该商品房经验收合格”及“办理了工程竣工验收备案手续”，但在商品房经验收合格但未办理工程竣工验收备案手续前，进南公司已通知张桂芹、梁小沙收楼，由于张桂芹、梁小沙在2014年1月4日收取了房屋的钥匙后即享有房屋的占有、使用、收益的权利，房屋处于张桂芹、梁小沙的控制支配下，虽然案涉商品房尚未经过建设工程竣工验收备案，但可以认定进南公司在张桂芹、梁小沙收取房屋钥匙之日即完成房屋交付的合同义务且张桂芹、梁小沙亦已实际上接收了案涉之商品房，此应视为双方经协商后变更了商品房交付的条件。再者，案涉之商品房于2014年1月4日交付了张桂芹、梁小沙使用，期间没有证据证明进南公司存在合同约定的“出卖人可据实予以延期”的情形。因此，进南公司于2014年1月4日交楼给张桂芹、梁小沙已属于逾期交楼。（二）关于张桂芹、梁小沙起诉进南公司逾期交楼是否有超过诉讼时效问题。在本案中，张桂芹、梁小沙在2014年1月1日开始，即应知晓其依据合同约定所享有的在2013年12月31日收取案涉房屋的权利受到侵害，后张桂芹、梁小沙在2014年1月4日收取案涉房屋，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”的规定，张桂芹、梁小沙向进南公司主张逾期交楼违约金的起止时间为2014年1月1日至2014年1月4日止。张桂芹、梁小沙主张权利的诉讼时效的起算点应为2014年1月5日，截止日期为2016年1月4日，但张桂芹、梁小沙直至2016年6月23日才向法院主张权利，且其无证据证明存在诉讼时效中断、中止的法定情形，故张桂芹、梁小沙关于逾期交楼违约金的请求权显然已过诉讼时效。至于张桂芹、梁小沙提供的“伍某”、工程部某工作人员的录音谈话，拟证明其向进南公司延期交楼违约赔偿问题持续主张权利，并无超过诉讼时效，但张桂芹、梁小沙无证据证明“伍某”和工程部某工作人员是进南公司员工，亦无证据证明进南公司指派其二人与张桂芹、梁小沙就上述逾期交楼问题进行协商，且从谈话内容可知，亦无法证明进南公司同意赔偿张桂芹、梁小沙逾期交楼违约金或就此达成赔偿协议。综上，进南公司认为逾期交楼违约金已经超过诉讼时效的抗辩，本院予以采纳。对于张桂芹、梁小沙要求进南公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求，本院予以驳回。（三）关于逾期办证问题。《广东省商品房买卖合同》第十五条和合同补充协议第五条第（一）项的约定，从上述房屋交付使用之次日（即2014年1月5日）起计算，进南公司应在60日内将上述房屋办理权属登记的资料报肇庆市住房和城乡建设局备案，并在备案后550日内为张桂芹、梁小沙办理好房地产权属证书，根据肇庆市住房和城乡建设局的《复函》：“开发商尚未向我局提交相关资料办理合同备案登记”，又根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条“根据最高人民法院〈关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释〉第十八条规定，“出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任”，从上可以看出，进南公司应按照合同约定在交付房屋后60日内将办理产权证的资料交给肇庆市住房和城乡建设局备案就可以免除逾期办证的违约责任，但在本案辩论终结前，仍未见进南公司提交向肇庆市住房和城乡建设局提交资料备案登记的证据，故进南公司应向张桂芹、梁小沙承担逾期办理房产证的违约责任，进南公司应在逾期之日（2014年3月7日）起按张桂芹、梁小沙已付的房价款的每日万分之一向张桂芹、梁小沙支付违约金，即以604357元为基准，按日万分之一从2014年3月7日计算至进南公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时止。结合张桂芹、梁小沙的逾期办证违约金的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。（四）关于进南公司反诉请求张桂芹、梁小沙拆除违法搭建的阳光棚及补偿经济损失的问题。根据肇庆市城乡规划局于2016年9月12日出具的《复函》：“肇庆市进南房地产开发有限公司至今尚未向我局提出端州区二塔路东侧江南美誉项目的规划验收申请”，及在本案辩论终结前，进南公司仍未提交向肇庆市城乡规划局申请规划验收的证据，因为进南公司未将江南美誉楼盘向肇庆市城乡规划局申请规划验收，故肇庆市城乡规划局未对该楼盘中是否有住户包括本案张桂芹，梁小沙在内私自搭建的建筑物定性为违规建筑，张桂芹，梁小沙所搭建的阳光棚是否属于违法搭建，仍需等肇庆市城乡规划局的定性才能确定，故对进南公司的反诉请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市进南房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告张桂芹、梁小沙逾期办证违约金（以604357元为基准，按日万分之一从2014年3月7日计算至被告肇庆市进南房地产开发有限公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时止）；二、驳回原告张桂芹、梁小沙的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告肇庆市进南房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2234元（原告已交纳），由原告张桂芹、梁小沙负担1162元，被告肇庆市进南房地产开发有限公司负担976元；本案反诉案件受理费350元（反诉原告已交纳），由反诉原告肇庆市进南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 葛雪媚代理审判员 肖静丽人民陪审员 何 媚二〇一六年十月二十日书 记 员 陈宗华 来自